5월 종합소득세 주택임대사업자 신고 및 체크사항
5월은 매년 종합소득세 확정 신고 및 납부 기간으로 종합소득세는 개인이 지난 1년간의 경제적 활동을 통해 발생한 소득에 대한 세금을 신고하고 납부하는 것을 말합니다. 이에는 개인사업자, 프리랜서, 사업소득 원천징수자 등이 대표적인 신고 대상입니다.
그리고 주택임대사업자는 종합소득세 신고를 해야하는 이유는 법적 의무로써, 소득세를 적절히 신고하여 납부함으로써 국세를 거둬 국가 재정을 지원하고, 공정한 세금 징수를 위해 정부에 소득 정보를 제공하기 위함으로서 종합소득세 주택임대사업자 신고 대상자가 주택임대사업을 처음 시작하거나 종합소득세 신고가 처음이라면 신고 대상 및 부과 기준에 대해 막막하게 느껴질 수 있습니다.
참고 : 2023년 부가세 신고 및 공제항목 절세 및 환급방법
주택임대차 보호법 및 보증금 적용대상 및 환산방법
| 연간 2,000만원 이하 (지자체 등록하지 않고 분리과세) | 연간 2,000만원 이하 (지자체, 세무서 등록하고 분리과세) |
|---|---|
| 기본공제 200만원 적용 | 기본공제 400만원 적용 |
| 세액감면 불가 | 단기임대 30%, 장기임대 75% 세액감면 가능 |
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개인사업자 및 중도퇴사자 종합소득세 신고대상
사업자등록을 한 개인사업자나 사업소득 원천징수자인 프리랜서, N잡러 등이 대표적인 종합소득세 신고 대상입니다. 정기적인 근로소득이 있는 직장인의 경우 연말정산을 마쳤어도 근로 소득 이외 기타 소득이나 주택임대업으로 발생한 임대소득 등은 연말정산과 관계없이 5월 종합소득세 신고를 해야만 합니다.
또한 연말정산 전 중도 퇴사한 경우 또는 연말정산 기간에 실수나 고의로 공제 관련 서류를 누락하여 신고를 하지 못한 경우에도 종합소득세 신고를 해야만 합니다.
세금은 근로소득, 이자소득, 배당소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득 등 모든 소득을 합산한 금액에 대하여 산출하며 이때 근로소득, 사업소득, 임대소득 등이 중복으로 있다면 합산신고를 진행해야 합니다.
| 구분 | 등록 임대주택 | 미등록 임대주택 |
|---|---|---|
| 수입금액 | 월세 + 간주임대료 | 월세 + 간주임대료 |
| 필요경비 | 수입금액 × 60% | 수입금액 × 50% |
| 소득금액(과세표준) | 수입금액 – 필요경비 – 공제금액(400만원)²⁾ | 수입금액 – 필요경비 – 공제금액(200만원)²⁾ |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율(14%) | 과세표준 × 세율(14%) |
| 세액감면³⁾ | 단기(4년) 30%(20%), 장기(8,10년) 75%(50%) | 없음 |
| 결정세액 | 산출세액 – 세액감면 | 산출세액 – 세액감면 |
따라서 주택임대소득 하나만 있어도 종합소득세 신고 대상으로 원래는 사업소득에 해당하여 합산신고 대상이지만, 해당 귀속연도에 임대업으로 발생한 수익이 2,000만원 이하인 경우 신고자가 선택적으로 분리과세 할 수 있습니다.
주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능
- (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~45%)
- 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~45%)
다만 일반적으로는 분리과세가 유리하지만 상황에 따라 합산하여 신고하는 것이 더 유리한 경우도 있습니다. 참고로 분리과세의 경우 과세표준의 14%의 세율로 세금을 납부하게 됩니다.
종합소득세 과세표준 세율 2023년
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1천 2백만원 이하 | 6% | – |
| 1천 2백만원 초과 4천 6백만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 4천 6백만원 초과 8천 8백만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 8천 8백만원 초과 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 1억 5천만원 초과 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
종합과세의 경우 과세표준에 따라 세금을 부과하며, 세율은 과세표준에 따라 다르게 적용되며 종합소득세 신고 시 필요 경비로 인정받을 수 있는 항목은 수도광열비, 건물수선비, 재산세, 이자비용, 임대차 중개수수료, 광고선전비, 건물감가상각비 등이 있습니다.
과세표준에 따라 종합소득세율 적용 (종합소득세 = 과세표준 × 세율 – 누진공제액)
종합소득세 신고방법
종합소득세 신고는 주소지 관할 세무서를 통해 세무 대리인을 통해 신고하거나 직접 할 수 있습니다.
전자신고는 국세청 홈택스 사이트나 모바일 홈택스(손택스 앱)을 종합소득세 신고가 가능하며, 종이 신고는 주소지 관할 세무서를 방문하여 신고서류를 제출하는 방식입니다.
참고 : 개인사업자 종합소득세 신고 절세 및 소득 세액공제 2탄
2023년 종합소득세 신고기간 및 대상 환급금 입금일 가산세
주택임대사업자 종합소득세 신고 체크리스트
- 소득 내역 확인
- 주택 임대로 발생한 수입과 비용에 대한 내역을 정확하게 확인합니다. 수입에는 임대료 및 보증금 반환 등이 포함되며, 비용에는 관리비, 수리비, 세금 및 보험료 등이 포함될 수 있습니다.
- 과세표준 계산
- 수입과 비용을 정리한 후, 종합소득세의 과세표준을 계산합니다. 일반적으로는 수입에서 비용을 차감한 순이익이 과세표준이 됩니다.
- 선택 분리과세 여부 확인
- 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우, 선택 분리과세를 할 수 있는지 여부를 확인합니다. 이를 통해 종합과세와 분리과세 중 어떤 방식으로 세금을 계산할지 결정할 수 있습니다.
- 필요 경비 확인
- 종합소득세 신고 시 필요 경비로 인정받을 수 있는 항목을 확인합니다. 예를 들어, 건물 수선비, 수도광열비, 재산세, 이자비용, 임대차 중개수수료, 광고선전비, 건물 감가상각비 등이 이에 해당됩니다.
- 종합소득세 신고 방법 선택
- 전자신고와 종이 신고 중 어떤 방식으로 신고를 진행할지 결정합니다. 전자신고는 홈택스 사이트나 모바일 홈택스를 통해 간편하게 신고할 수 있으며, 종이 신고는 주소지 관할 세무서를 방문하여 신고서류를 제출하는 방식입니다.
- 신고 기한 확인
- 종합소득세 신고의 마감일을 확인하고, 신고서류를 제출하는 기한을 엄수해야 합니다. 신고 기한을 놓치면 지연 세금이 발생할 수 있으므로, 신고 기한을 꼭 확인하고 제때 신고를 완료해야 합니다.
- 참고 : 부동산 전세사기 사례 및 예방 깡통전세 신고방법
- 참고 : 2023년 부동산 새로워진 청약 양도소득세 취득세 9가지
