주택임대차 보호법 및 보증금 적용대상 및 환산방법
주택임대차 보호법이란 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1991년 처음 제정되었으며 2015년 1월 6일까지 17번에 거쳐 개정이 되었으며 전세나 월세를 살고 있는 세입자들을 보호하기 위해 생긴 법이라고 생각하면 쉽습니다. 하지만 이러한 주택임대차 보호법이 월세나 전세를 살고 있는 사람들을 보호하지 못하고 역으로 돌이 있는 사람들이 악용되는 사례가 많고 직접적으로 보호벋아야 할 약자들이 보호받지 못하고 있는것이 현 실정으로서 이 부분은 차차 정부가 개정해 나가야 할것으로 보입니다.
우선적으로 주택임대차 보호법을 받기 위해서는 전입신고와 실제 거주확정지가 가장 중요한 요건입니다.
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주택임대차 보호법이란
국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1991년 처음 제정되었으며 2015년 1월 6일까지 17번에 거쳐 개정이 되었다. 여기서 전입신고란 하나의 세대에 속하는 자의 일부나 전원이 거주지를 이동할 때 신고의무자가 새로운 거주지로 전압 한 날로부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지에 신고하는 것을 말합니다.
임대차보호법은 임대차 거래에 관한 법률입니다. 이 법은 임대인과 임차인 간의 계약 관계에서 임차인의 권리를 강화하고, 부당한 임대인의 행위를 규제하여 임대차 거래의 공정성을 제고하려는 목적으로 제정되었습니다.
임대차보호법은 임차인의 주거권 보호와 향상을 위해 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.
- 보증금의 한도 설정
- 월세 인상률의 한도 설정
- 임대차 계약 시 중개수수료 부담을 임대인과 임차인이 공동으로 부담하도록 함
- 임대인의 특정 행위(강제퇴거, 임대료 인상 등)를 금지하고, 그에 대한 적법한 대응책 제시 등
이러한 규정들은 임차인들의 주거권 보호와 부당한 임대인의 행위 방지를 위해 제정된 것입니다.
- 부가가치세 법, 소득세법, 법인세법의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물
- 상가, 사무실, 공장, 아파트형 공장 등이 적용 대상
- 개인뿐만 아니라 법인인 임차인 포함
- 비영리사업을 위한 임차인(동창회 사무실, 종친회 사무실 등)은 적용 배제
주택임대차 보호법 보증금 적용대상
보증금(환산보증금) 기준
- 서울특별시: 3억 원 이하
- 수도권 과밀억제권역: 2억 5천만 원 이하
- 광역시(군지역과 인천광역시 제외): 1억 8천만 원 이하
- 1억 8천만 원 이하
- 인천광역시 중 과밀억제권역 제외지역인 아래 지역
- (강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천 경제 자유구역 및 남동 국가산업단지
그 밖의 지역 주택임대차 보호법 보증금
- 1억 5천만
- 차임(월세)의 보증금 환산 방법
- 보증금 + (월차임 x 100)
예 :보증금 2,000만 원에 월차임(임대료)이 230만 원이라면
환산보증금은 2,000만 원 + (230만 원 X 100) = 25,000만 원으로
상가건물 임대차 보호법 적용 대상이다.
인천은 수도권 과밀억제권역이라 포함이나 강화, 서구 왕길동 등은 제외
예 :보증금 2,000만 원에 월차임(임대료)이 230만 원이라면
환산보증금은 2,000만 원 + (230만 원 X 100) = 25,000만 원으로
상가건물 임대차 보호법 적용 대상이다.
인천은 수도권 과밀억제권역이라 포함이나 강화, 서구 왕길동 등은 제외
예 :보증금 2,000만 원에 월차임(임대료)이 230만 원이라면
환산보증금은 2,000만 원 + (230만 원 X 100) = 25,000만 원으로
상가건물 임대차 보호법 적용 대상이다.
인천은 수도권 과밀억제권역이라 포함이나 강화, 서구 왕길동 등은 제외
예 :보증금 2,000만 원에 월차임(임대료)이 230만 원이라면
환산보증금은 2,000만 원 + (230만 원 X 100) = 25,000만 원으로
상가건물 임대차 보호법 적용 대상이다.
인천은 수도권 과밀억제권역이라 포함이나 강화, 서구 왕길동 등은 제외
상가 건물 임대차 보호법에 의해 보호받기 위해서는 첫째: 임차인은 사업자등록증을 내고 세무서에서 확정일자를 받아야 하며 동법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고 두 가지 요건을 모두 갖춘 그다음 날부터 대항력이 발생합니다.
후 순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받습니다
민사 집행 법에 따른 경매 또는 「국세 징수법」에 따른 공매 시 임차건물 (임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으며 임대료 증액 청구는 1년 이내에는 하지 못하면 임대료 증액은 청구 당시의 차임과 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못합니다.
만약 경. 공매 시 환가대금 중 1/3에 해당하는 금액에 한하여 최우선 변제권을 갖으며 2인 이상 임차인의 합한 금액이 1/3을 초과 시 1/3 범위 안에서 안분 비례해서 변제받습니다.
그 외 상가 건물 임대차 보호법에 의해 보호를 받으며 보증금 환산액이 인천의 경우 2억 5천만 원 이하입니다.(기준일 2010.7.26)
주택 임대차 보호법 환산 방법 : 보증금 + (월세✕100)= 적용 대상 금액
기준은 최초 근저당 설정일을 기준으로 우선변제와 최우선변제를 받으며 경매 시 보증금 3,000만 원인 경우 최고 900만 원까지 최우선변제를 받습니다.
아래 소액임차인의 (환산) 보증금 제한 및 우선변제되는 보증금 중 일정액 참고 전대차 계약은 상가 건물 임대차 보호법 제10조 내지 제13조가 적용되는 등 제한적으로 만 적용되며, 관할 세무서에서 확정일자 부여도 되지 않습니다.
사용대차계약은 상가 건물 임대차 보호법 적용 대상이 아니며 일시적인 임대차 계약임이 명백한 경우에는 적용 대상이 아닙니다.
수도권 과밀억제권역이란
과밀 억제 권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위
수도권 정비계획법 제2조
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “수도권”이란 서울특별시와 대통령령으로 정하는 그 주변 지역을 말한다.
2. “수도권정비계획”이란 「국토 기본법」 제6조 제2항 제1호에 따른 국토종합계획을 기본으로 하여 제4조에 따라 수립되는 계획을 말한다.
3. “인구집중 유발시설”이란 학교, 공장, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖에 인구 집중을 유발하는 시설로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 시설을 말한다.
4. “대규모 개발사업”이란 택지, 공업 용지 및 관광지 등을 조성할 목적으로 하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 사업을 말한다.
5. “공업지역”이란 다음 각 목의 지역을 말한다.
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법률에 따라 공업 용지와 이에 딸린 용도로 이용되고 있거나 이용될 일단(一團)의 지역으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 지역
수도권정비계획법 제6조(권역의 구분과 지정)
① 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 다음과 같이 구분한다.
1. 과밀 억제 권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역
2. 성장관리권역: 과밀 억제 권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역
3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역
② 과밀 억제 권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다.
수도권정비계획법 시행령 제9조(권역의 범위)
과밀억제권역 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위 (제9조 관련)
배당 순위 및 배당 채권
| 배당 순위 | 배당 채권 |
|---|---|
| 0순위 | ∽ 경매비용 ∽ 저당부동산의 제3취득자의 필요비. 유익비 등 비용상환청구권 |
| 1순위 | ∽ 주택임차인. 상가 임차인의 소액임차보증금 중 일정액 ∽ 근로자의 최종 3월분 임금채권, 3년분 퇴직금 채권, 재해보상금채권 |
| 2순위 | 당해 사 (경매 부동산에 부과된 국세. 지방세)와 체납가산금 |
| 3순위 | 법정기일이 담보물권. 임차보증금 채권보다 앞선 국세. 지방세 |
| 4순위 | 담보물권(저당권. 전세권. 가등기 담보권), 임차보증금 채권(확정일자 구비 임차권) |
| 5순위 | 일반 임금채권 (최종 3월분 임금채권 등 우선변제되는 임금채권 제외) |
| 6순위 | 법정기일이 담보물권. 임차보증금 채권보다 늦은 당해 사 이외의 국세. 지방세 |
| 7순위 | 세금 이외 공과금 (건강보험료. 국민연금보험료.산업재해보상보험료) |
| 8순위 | 일반채권 (확정일자 없는 임차보증금 채권 등) |
주택임대차 보호법 중 소액임차인 최우선변제금액 |
|||||
| 기준일 | 지역 | 소액임차인 보증금 범위 | 최우선변제금액 | ||
| 1984.01.01~ | 특별시, 광역시 | 3,000,000원 이하 | 3,000,000원 | ||
| 1987.11.30 | 기타 지역 | 2,000,000원 이하 | 2,000,000원 | ||
| 1987.12.01~ | 특별시, 광역시 | 5,000,000원 이하 | 5,000,000원 | ||
| 1990.02.18 | 기타 지역 | 4,000,000원 이하 | 4,000,000원 | ||
| 1990.02.19~ | 특별시, 광역시 | 20,000,000원 이하 | 7,000,000원 | ||
| 1995.10.18 | 기타 지역 | 15,000,000원 이하 | 5,000,000원 | ||
| 1995.10.19~ | 특별시, 광역시 | 30,000,000원 이하 | 12,000,000원 | ||
| 2001.09.04 | 기타 지역 | 20,000,000원 이하 | 8,000,000원 | ||
| 2001.09.15~ | 수도권 중 과밀 억제권 | 40,000,000원 이하 | 16,000,000원 | ||
| 2008.08.21 | 광역시 | 35,000,000원 이하 | 14,000,000원 | ||
| 기타 지역 | 30,000,000원 이하 | 12,000,000원 | |||
| 2008.08.22~ | 수도권 중 과밀 억제권 | 60,000,000원 이하 | 20,000,000원 | ||
| 2010.07.25 | 광역시 | 50,000,000원 이하 | 17,000,000원 | ||
| 기타 지역 | 40,000,000원 이하 | 14,000,000원 | |||
| 2010.7.26~현재 | 서울 | 75,000,000원 이하 | 25,000,000원 | ||
| 수도권 중 과밀 억제권 | 65,000,000원 이하 | 22,000,000원 | |||
| 광역시 | 55,000,000원 이하 | 19,000,000원 | |||
| 기타 지역 | 40,000,000원 이하 | 14,000,000원 | |||
