2023년 종합부동산세 개정안 – 1세대 1주택 2주택 계산방법

2023년에 시행된 종합부동산세 개정안은 주택 보유자들에게 중요한 변화를 가져왔습니다. 특히, 합산배제 과세특례가 도입되어 1세대 1주택 및 2주택 소유자들에게 다양한 혜택과 세금 부담의 변동이 발생하였습니다. 이러한 변화는 부동산 시장의 안정화와 공정한 세금 분배를 목적으로 하며, 각 소유자들의 세금계산방법에 큰 영향을 미치며 이러한 종부세 개정안과 세금 계산 방법에 대하여 자세히 살펴보고자 합니다.

1. 2023년 종합부동산세 개정안 개요

구분	변경 전	변경 후
주택 (주택 부속 토지 포함)	6억 원1세대 1주택자 : 11억 원	9억 원1세대 1주택자 : 12억 원
종합합산 토지(나대지, 잡종지 등 )	5억 원	5억 원
별도 합산 토지(상가, 사무실, 건물)	80억 원	80억 원
공정 시장가액 비율	95%	60%

2023년 종합부동산세 개정안은 주택 소유자들의 세금 부담을 재조정하며, 특히 1세대 1주택과 2주택 소유자들에게 적용되는 합산배제 과세특례가 도입되었습니다. 이는 주택의 수에 따른 세금 부담의 공정한 분배와 부동산 시장의 안정을 위해 시행된 것입니다.

2. 1세대 1주택 세금 계산 방법

과세표준		1주택 또는 비 조정 2주택		조정 2주택		3주택 이상
		변경 전	변경 후	변경 전	변경 후	변경 전	변경 후
3억 원 이하		0.6%	0.5%	1.2%	0.5%	1.2%	0.5%
6억 원 이하		0.8%	0.7%	1.6%	0.7%	1.6%	0.7%
12억 원 이하		1.2%	1.0%	2.2%	1.0%	2.2%	1.0%
25억 원 이하		1.6%	1.3%	3.6%	1.3%	3.6%	2.0%
50억 원 이하		1.6%	1.5%	3.6%	1.5%	3.6%	3.0%
94억 원 이하		2.2%	2.0%	5.0%	2.0%	5.0%	4.0%
94억 원 초과		3.0	2.7	6.0	2.7	6.0	5.0

1세대 1주택자는 기본적으로 일정 금액 이하의 주택에 대해서는 종합부동산세의 대상에서 제외됩니다. 이 금액 이상의 주택을 보유한 경우에는 과세표준 금액에서 일정 금액을 공제한 후 그 공제 금액을 초과하는 금액에 대해 세율이 적용됩니다. 추가로, 보유 연수와 연령에 따른 세액 공제도 적용 받을 수 있습니다.

3. 2주택자 세금 계산 방법

구분	주택 시가	과세 공제	시장가액비율	과세표준	종부세
2022년	25억	6억 원	95%	3.6%	25억 – 6억 원(공제)19억 원 X 95% X 3.6%최종 과세 : 64,980,000원
2023년	25억	9억 원	60%	1.3%	25억 – 9억 원 (공제)16억 X 60% X 1.3%최종 과세 : 12,480,000원

2주택자의 경우, 주택 하나에 대해서는 1세대 1주택자와 동일한 방식으로 세금이 계산됩니다. 그러나 두 번째 주택에 대해서는 세금이 추가로 부과됩니다. 이는 2주택자가 1주택자에 비해 더 많은 부동산 자산을 보유하고 있어, 그에 상응하는 세금 부담을 지어야 한다는 원칙에 기반하고 있습니다.

4. 합산배제 과세특례

합산배제 과세특례는 주택 소유자들이 두 주택 이상을 보유하더라도 일정 조건을 만족하는 경우, 합산하지 않고 각각의 주택에 대한 세금을 따로 계산할 수 있게 해줍니다. 이는 주택 소유자들이 과도한 세금 부담 없이 다양한 주택을 보유할 수 있도록 지원하는 조치입니다.

5. 계산 예시 및 주의사항

구분	내용
일시적 2주택	1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 과세기준일로부터 일시적으로 2주택이 된 경우 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택을 처분하는 경우
상속주택	1주택자가 상속으로 인한 주택을 취득할 경우 과세 표준일 현재 각호에 해당하는 주택가호. 상속개시일 5년이 경과하지 않은 경우나호. 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택다호. 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억, 지방 3억 이하인 주택
지방 저가 주택	수도권 및 광역시 (군, 읍, 면 제외 ) 외의 지역 또는 인구감소 지역과 접경 지역 공시가격 3억 원 이하인 주

예를 들어, 25억 원의 주택을 보유한 2주택자의 경우, 개정 변경 전과 후를 비교하면 최대 5천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 하지만, 합산배제 과세특례를 적용받기 위해서는 일정한 조건을 만족해야 하며, 해당 조건을 만족하지 않을 경우 일반적인 세금 계산 방법이 적용됩니다.

2023년 종합부동산세 개정안은 주택 소유자들에게 다양한 혜택을 제공하며, 부동산 시장의 안정화와 공정한 세금 분배를 도모하고자 합니다. 그러나 이러한 혜택을 받기 위해서는 개정안의 세부 사항과 조건을 정확히 이해하고 적용해야 하며, 그렇지 않을 경우 세금 부담이 증가할 수 있습니다.