전세사기 피해자 지원 조건 및 대상 지원방법

2025년 현재, 전세사기 피해 규모는 여전히 전국적으로 확산되고 있습니다. 전세 보증금을 돌려받지 못해 삶의 터전을 잃고, 신용 문제까지 겪는 임차인이 계속 늘고 있는 가운데 정부는 피해자들을 위한 구체적이고 실질적인 지원책을 마련해 운영 중입니다.

전세사기 피해자로 인정받으면 단순한 법률상담을 넘어, 경매 유예와 보증금 반환 기회 회복, 공공임대 전환, 금융·복지지원까지 다양한 제도를 신청할 수 있습니다.

하지만 이를 위해선 피해자 인정 신청과 서류 준비, 절차 이행이 반드시 선행되어야 하며, 진행 과정에서 자주 발생하는 오류나 혼선도 많습니다.

그럼 2025년 최신 기준 전세사기 피해자 지원 요건과 신청 절차, 받을 수 있는 다양한 지원 종류와 주의사항을 정리했습니다.

구분	세부 내용	지원 가능 여부
전입신고 + 확정일자	임차인이 주택에 입주하고 전입신고 및 확정일자를 모두 갖춘 경우	✅ 지원 대상
보증금 한도	임대차 보증금이 수도권 3억 원 이하, 비수도권 2억 원 이하인 경우	✅ 지원 대상
피해 발생 또는 예상	경·공매 진행 중이거나 집주인이 잠적, 파산, 채무 불이행 상태	✅ 지원 대상
임대인의 고의성	보증금 반환 의사가 명백히 없거나, 전형적 사기 수법이 확인된 경우	✅ 지원 대상
일부 요건 충족	보증금 요건 또는 고의성 요건 중 하나만 해당될 경우	⚠️ 일부 지원 가능
확정일자 미보유	전입신고만 했거나 확정일자가 누락된 경우	❌ 일반적으로 지원 불가
거짓 신청	임차인이 실제 거주하지 않았거나 피해 사실을 허위로 기재한 경우	❌ 지원 불가, 형사처벌 가능
지자체 조사 결과	조사 결과 피해가 명확하고 요건 충족 시 국토부에 인정 안건 상정	✅ 공식 지원 절차 개시
이의 신청	피해자로 인정받지 못한 경우, 30일 이내 이의 신청 가능	✅ 재심의 가능

우선 전세보증금 반환에 어려움을 겪고 있다면, 반드시 해당 내용을 확인하고 정확한 절차에 따라 피해자 신청을 진행하시기 바랍니다.

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖추고, 임대차 보증금이 3억원 이하인 경우, 그리고 다수의 임차인에게 임대차 보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하거나 예상되는 경우에 해당됩니다.

이어서 정부가 마련한 경·공매 절차 지원과 신용회복지원, 그리고 금융지원과 긴급복지지원 등 다양한 지원방법을 알아보도록 합시다.

전세사기 피해자들을 위해 경·공매 유예·정지, 우선매수권 부여 등 법률상담과 경매대행, 공공임대로 전환하는 지원을 통해 도움을 드리고 있습니다.

또한 신용 불이익 방지를 위해 미상환금 분할상환과 신용정보 등록 유예가 제공되며, 금융지원을 통해 전세대출 대출과 주택구입자금 대출을 지원하고 있습니다.

또한 위기 상황으로 인정되면 생계비, 의료비, 주거비 등 긴급한 상황에서의 지원을 제공하고 있습니다.

주택임대차와 관련된 필수상식도 함께 알아보겠습니다.

전세사기 피해를 피하기 위해 임차인 정보제공의 확대와 안전한 거래환경 조성, 임차인 법적권리의 강화에 대해 알아보실 수 있습니다.

전세사기 피해자 지원 조건 및 대상, 지원 방법, 그리고 주택임대차 관련 필수 상식에 대해 소개하며 전세사기는 깡통전세와 같은 사기로 인해 많은 분들이 피해를 입고 있습니다. 정부는 이러한 피해자들을 지원하고 구제하기 위해 전세사기 특별법을 마련하였습니다.

참고 : 부동산 전세사기 사례 및 예방 깡통전세 신고방법

부동산 전세사기 특별법 신청 및 대책내용 – 2023년

전세사기 피해자 지원 조건 및 대상

1. 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우
2. 임대차 보증금이 3억원 이하인 경우
3. 다수의 임차인에게 임대차 보증금 반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하거나 발생할 것이 예상되는 경우 (예: 임대인의 파산, 경매, 공매 등)
4. 임대인이 임대차 보증금 반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우

지원 대상에 따라 특별법상 규정된 모든 지원이 가능하며, 해당 요건 중 2, 4번을 충족한 경우에는 일부 지원이 가능합니다.

전세사기 피해자 지원 방법

1. 전세사기 피해자로 지정되면 거주지 관할 시/도에 전세사기 피해자 결정 신청을 합니다.
2. 관할 시/도는 신청을 접수하고 조사를 실시한 후 조사 결과를 국토교통부로 이관합니다.
3. 국토교통부는 조사 결과를 바탕으로 위원회에 안건을 상정하고 피해 인정 여부를 결정합니다.
4. 피해자로 인정받은 경우 법원으로 우선매수, LH로 매입임대 신청, 주택도시보증공사로 경,공매 대행 지원을 신청합니다.

전세사기 피해를 받았으며 위와 같은 기준에 부합하는 임차인의 경우 거주지 관할 시/도에 전세사기 피해자 결정 신청을 해야 합니다.

이후 각 시/도는 30일 이내로 조사를 마치고 조사결과를 국토교통부로 이관합니다.

국토교통부는 조사결과를 바탕으로 위원회에 안건을 상정하며, 위원회는 안건 상정 후 30일 이내에 피해 인정 여부를 결정하게 됩니다.

국토부는 부득이한 경우 15일 이내에서 한 차례 결정을 연장할 수 있습니다.

따라서 신청 후 결과가 나오기까지 총 75일 이내가 소요되는 것입니다. 

만약 신청결과 피해자로 인정받지 못한 경우에는 결정문 송달받은 날로부터 30일 이내에 국토교통부에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의 신청 후 위원회는 20일 이내에 재심의를 통해 다시 결과를 송부하게 됩니다.

신청 결과 피해자로 인정받게 되면 해당 임대주택을 우선매수하려는 경우에는 법원으로, 매입임대 신청을 하려면 LH로, 경,공매 대행 지원을 신청하기 위하여는 주택도시보증공사로 각각 지원신청을 직접 해야 합니다.

현재 위원회는 7월 2주 차에 위원회를 열어 첫 전세사기 피해자 인정안건을 심의 의결할 계획이라고 합니다.

피해자 신청은 다음의 시, 도별 전세사기 피해자 신청 접수처로 문의 후 신청절차 및 서류에 대하여 안내를 받으시기 바랍니다. 

전세사기 피해자 지원 내용

1. 경, 공매 절차 지원: 경,공매 유예, 경,공매 대행 지원, 경,공매 우선매수권 부여, 주택 경락 시 세제 지원
2. 대출 미상환 연체정보 등록 유예: 피해자의 대출상환 지연 시 금융기관 연체정보 등록 유예
3. 주택 구입자금 대출 지원: 임차주택을 낙찰받거나, 신규주택 구입 시 주택 구입자금 대출 지원
4. 긴급 복지 지원: 피해자가 위기상황으로 인정되어 생계비, 의료비, 주거비, 교육비 등을 지원

전세사기 피해 예방 방법

1. 임차인 정보제공 확대: “자가진단 안심전세App” 구축, 선순위 권리관계 확인권한 부여
2. 안전한 거래 환경 조성: 임대사업자 관리 강화, 시장 감시기능 확대, 공정한 가격 산정체계 마련, 고전세가율 지역 관리
3. 임차인 법적 권리 강화: 최우선 변제금액 상향, 임차인 대항력 보강

📝 보상신청 절차 요약

1. 피해자 인정 신청하기
   • 국토교통부 피해자 지원관리시스템 또는 거주지 시·도청 피해지원센터 방문하여 ‘전세사기피해자등 결정 신청’ 접수
   • 주요 조건: 전입신고·확정일자, 보증금 한도(수도권 5억 이하, 지자체 조정 가능) 등
2. 서류 준비
   • 필수서류: 결정 신청서, 임대차계약서, 주민초본, 신분증, 개인정보동의서
   • 선택서류: 파산·회생 결정문, 경·공매 통지서, 집행권원, 임차권등기서류
3. 지자체 조사 → 국토부 위원회 심의
   • 접수 후 30일 이내 조사 완료, 이후 최대 30일 이내 피해자 인정 여부 결정 (연장 15일 가능)
4. 결정문 송달
   • 결정문 받으면 ▶️ 경·공매 유예, ▶️ 우선매수권, ▶️ 긴급복지·대출·법률지원 등 단계별 신청 가능
5. 지원 신청 (해당 기관별 개별 신청)
   • 금융 지원: 저리 전셋값·대환대출, 경·공매 수수료 지원 등
   • 주거 지원: LH 공공임대 우선공급 또는 신규전세지원
   • 긴급복지: 생계비·의료비·주거비
   • 법률: 무료 상담, 변호사 및 법무사 지원

📊 신청 절차 표

단계	기관	기간	주요 내용
① 접수	온라인 or 지자체	당일	전세사기 피해인정 신청
② 조사	시·도	접수 후 30일 내	피해 여부 조사
③ 심의	국토부위원회	조사 후 30일 내 (최대 15일 연장)	피해 인정 결정
④ 결정문 수령	–	–	수혜 대상 여부 확인
⑤ 지원 신청	각 기관별	결정문 수령 후 즉시	금융, 주거, 긴급, 법률 지원 신청

✅ 자주 묻는 질문

• 온라인 신청 가능한가요?
  → 네, 모바일·PC 등 국토부 시스템을 통해 비대면 접수가 가능합니다
• 지원 결정까지 최소 기간은?
  → 최소 60일, 최대 75일 소요되며, 조사나 서류보완 지연 시 더 늘어날 수 있습
• 이의신청이 가능한가요?
  → 결정 통지 후 30일 이내, 국토부에 이의신청 가능하며, 20일 내 재심 결과 통보
• 경·공매 유예 효과는?
  → 법원 경매 전까지 집주인이 매각하지 못하게 막는 조치입니다. 우선매수권 행사 시 취득세 및 재산세 감면 혜택도 있음
• 긴급복지는 얼마까지 지원되나요?
  → 4인 가구 기준 생계비 월 183만 원, 주거비 월 66만 원, 의료비 최대 300만 원 내 지원

전세사기 피해자 지원 관련 추가 FAQ

Q: 피해자 신청 시 제출해야 할 기본 서류는 무엇인가요?

A: 보통 아래 서류들이 요구됩니다.

• 임대차계약서 사본
• 전입신고 완료 확인서
• 확정일자 확인서
• 보증금 입금내역 (통장 사본 등)
• 주민등록등본 및 가족관계증명서
  지자체에 따라 추가 서류가 요구될 수 있으므로 관할 시·도 사전 문의가 중요합니다.

Q: 전세사기 피해자로 인정되면 실제로 어떤 점이 가장 도움이 되나요?

A: 가장 큰 도움은 경·공매 유예와 우선매수권 부여, 그리고 보증금 반환 기회를 되살릴 수 있는 제도적 기회입니다.

또한, 신용회복 프로그램 연계를 통해 금융 연체 이력에서 벗어날 수 있습니다.

Q: 신청 결과가 늦어지면 전세 대출 연장은 어떻게 하나요?

A: 피해자로 인정받기 전이라도 **은행에 ‘전세사기 피해 접수 중’ 증빙서류(신청서 사본 등)**를 제출하면 일시적 대출 연장이나 이자 유예를 받을 수 있습니다.

은행에 따라 자체 피해자 지원 프로그램이 있는 경우도 있으니 꼭 상담을 받아보세요.

Q: 피해자 신청 후 보증금 반환소송과 병행해도 되나요?

A: 가능합니다. 피해자 신청과 보증금 반환소송은 별개 절차입니다. 법적 구제와 행정 지원은 병행되어야 하며, 민사소송은 가능한 한 신속히 착수하는 것이 좋습니다.

특히 집주인이 경매 회피나 고의 파산 등을 시도하는 경우 빠른 대응이 필수입니다.

Q: 임차인이 다수인데 단독으로 신청해도 되나요?

A: 네. 1명의 임차인만으로도 신청은 가능합니다.

하지만 같은 건물 또는 세대 내 피해자가 여럿이라면 공동으로 신청하거나 진술을 일치시키는 것이 유리합니다.

이는 위원회가 ‘다수 임차인 피해 여부’를 판단하는 데 중요한 요소가 되기 때문입니다.

Q: 피해자 신청 결과에 불복하면 반드시 국토부에만 이의신청해야 하나요?

A: 네. 특별법에 따라 피해자 인정은 국토부 산하 위원회의 전속 결정사항입니다.

이의가 있을 경우에는 국토부에 30일 이내 이의신청 → 20일 내 재심의 결정 절차를 따르게 됩니다. 일반 행정심판이나 소송으로 다투기 어렵습니다.

Q: 임대인이 사망하거나 파산한 경우도 피해자로 인정될 수 있나요?

A: 가능합니다. 실제 피해자 판단 기준 중에는 임대인의 사망, 파산, 행방불명 등의 사유가 명확하게 포함됩니다.

다만, 보증금 미반환의 의도성 판단이 병행되므로 경매 진행 사실, 집주인 소재 불명, 소송 자료 등을 함께 제출해야 합니다.

Q: 전세사기 피해자 특별법 외 추가로 받을 수 있는 지원이 있나요?

A: 지자체에 따라 법률구조공단 무료변호사 연계, 소액소송 지원, 청년 긴급복지기금 등이 따로 운영되는 경우가 있습니다.

특히 서울시, 인천시, 수원시 등은 자체 전세사기 대응부서를 통해 추가 주거 대체지원도 받을 수 있으니 확인이 필요합니다.

Q: 피해자 신청이 접수된 상태에서 이사를 가야 할 경우 주의할 점은?

A: 전출 시에도 보증금 반환채권은 유효하지만, 우선변제권 및 대항력은 소멸됩니다.

이사 전에는 피해자 인정 여부가 결정되었는지 확인하고, 전입신고 이전 시점까지 확정일자 유지가 가능한지 꼭 체크해야 합니다.

Q: 전세사기 피해자의 신용회복은 실제로 어느 정도 가능하나요?

A: 피해자로 인정된 경우, 연체정보 등록 유예 + 분할상환 + 추가 대출 가능 등으로 실질적인 신용회복이 가능합니다.

신용점수 회복에는 다소 시간이 걸리지만, 금융거래 제한이 풀리는 것만으로도 큰 도움이 됩니다.

Q. 피해자 신청서에 ‘확정일자’ 기재를 빠뜨렸는데 인정이 안 되나요?

A. 네. 확정일자는 대항력과 우선변제권의 핵심 요건입니다. 신청서에서 누락하면 피해자로 인정받지 못할 수 있으며, 보증금 반환도 후순위로 밀릴 수 있습니다.

해결 방법: 확정일자 부여 여부는 동 주민센터 또는 정부24에서 계약서 지참 후 즉시 재확인 가능
비용: 무료 (재발급 포함)

Q. 임대차계약서에 ‘임대인 도장’이 누락되었어요. 무효인가요?

A. 서명이나 도장 둘 중 하나만 있으면 효력은 인정되지만, 임대인 확인이 명확하지 않거나 위조·대리 가능성이 있다면 사기로 간주될 여지가 큽니다.

해결 방법: 원본 계약서에 임대인 서명·도장 유무 반드시 확인, 없다면 경찰에 사문서 위조 여부 확인 요청 가능
예상 비용: 경찰 접수 무료, 사본 확인 시 공증 시 1~3만 원

Q. 피해자 신청 후 서류 일부가 누락되었다고 연락이 왔습니다. 다시 접수 가능한가요?

A. 가능합니다. 접수 후 보완 요청을 받은 경우, 지정 기한 내 보완하면 기존 접수일이 유지됩니다. 단, 보완 기한을 초과하면 신청이 무효될 수 있습니다.

해결 방법: 보완 요청 서류는 메일/팩스/직접 제출 모두 가능, 관할 시도에 문의해 접수 유효 여부 재확인 필수
비용: 무료, 보완기한 초과 시 재접수 필요

Q. 피해자 결정까지 오래 걸리는데, 임대인이 강제 퇴거하겠다고 협박합니다.

A. 피해자 신청이 진행 중일 경우 불법 퇴거 또는 점유권 박탈은 위법입니다. 형사 고소 대상이 될 수 있으니 녹취 또는 문자 캡처 등 증거 확보 필수입니다.

해결 방법: 주민센터에 임대차신고 확인 → 법률구조공단 무료상담 연결 → 긴급 임차인 점유보전 신청(법원)
비용: 긴급보전 신청 변호사 비용 30~50만 원, 구조공단 무료일 가능성 높음

Q. 공공임대로 전환 신청했는데 LH에서 연락이 없어요. 접수 안 된 걸까요?

A. 대부분 피해자 인정을 받은 후 개별 신청해야 하며, 자동으로 LH로 연결되지 않습니다. 따라서 직접 신청서를 LH 매입임대 전담부서에 제출해야 합니다.

해결 방법: 피해자 결정문 수령 즉시 LH 대표번호 또는 지역 매입임대팀에 직접 문의
비용: 없음, 누락 시 기회 상실 가능

Q. 피해자 신청을 했는데 등기부등본에 소유자 이름이 아예 없어요.

A. 해당 건물은 미등기건물이거나 명의 이전 중인 상태일 수 있습니다. 이 경우 소송 외에는 피해자 지정을 어렵게 만들 수 있습니다.

해결 방법: 건축물대장, 토지대장, 집합건축물대장 등으로 명의 확인 → 관할 구청에 소유권 귀속 여부 확인
비용: 서류 발급 1,000원~3,000원, 변호사 자문료 별도

Q. 임대인이 사망했는데 누구에게 보증금 반환을 청구해야 하나요?

A. 사망 시 상속인에게 채무가 승계됩니다. 상속인이 불명확할 경우, **’피상속인에 대한 상속재산관리인 선임 청구’**를 법원에 신청해야 합니다.

해결 방법: 법률구조공단 또는 변호사 통해 신청서 작성 후 가정법원에 접수
예상 비용: 변호사 수임 시 약 70만~100만 원, 구조공단 통해 무료 가능

Q. 피해자로 인정됐는데 경매 일정이 이미 잡혔습니다. 어떻게 해야 하나요?

A. 경매는 자동 중지되지 않으므로, 경매 연기 신청을 법원에 직접 해야 합니다. 피해자 결정문 사본이 있으면 우선심리 대상으로 처리됩니다.

해결 방법: 경매 담당 법원에 연기 신청 → 피해자 결정문 및 경공매 지원 요청서 제출
비용: 변호사 없이 직접 가능, 서류발급비용 1,000원 내외

Q. 금융지원 대상인데, 신용불량 상태라 전세자금대출이 안 됩니다.

A. 피해자로 인정받은 경우 신용정보 등록 유예 및 분할상환 합의 지원을 통해 일시적 대출 가능성 확보가 가능합니다. 대출 가능 여부는 금융기관별로 다르므로 협의가 필수입니다.

해결 방법: 신용회복위원회 상담 후 → 보증기관(HUG, SGI)에 사전 상담 → 대체 대출 상품 안내 요청
예상 비용: 신용회복 상담 무료, 일부 금융기관 상담 수수료 발생 가능

Q. 법적으로 피해자인데도 지자체 담당자가 기준을 잘못 이해하고 거부합니다.

A. 지자체 담당자의 판단 오류는 빈번하게 발생합니다. 이 경우 국토부 또는 전세사기 피해자 지원센터에 이의신청 또는 민원 접수를 통해 정정 요구가 가능합니다.

해결 방법: 담당자 통화 후 민원24 또는 국민신문고 통해 정식 이의신청 또는 질의 접수
예상 비용: 없음, 결과 회신까지 약 10~15일 소요