부동산 전세사기 사례 및 예방 깡통전세 신고방법

최근들어 빌라왕과 건물왕등으로 인해 부동산 전세사기 사례가 들어나고 있으며 최근 이러한 부동산 사기로 인해 공인중개사 또한 믿을 수 없는 상황이 되어 최근 발생한 전세사기 사례와 함께 만약 전세사기를 당했다면 신고방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

참고 : 부동산 전세사기 안 당하는 방법 – 계약서 작성 주의사항

부동산 전세사기 거래예방 주의사항

전세계약 전에 주택임대차 표준 계약서를 사용하고, 세입자 보호 특약과 관리비 조항을 확인하십시오.
전세계약 전에 부동산 등기부등본을 열람하여 근저당, 선순위 보증금, 납세증명서 등을 확인하십시오.
전세계약 후에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하십시오.
전세보증보험에 가입하고, 보험금 지급 조건과 한도를 확인하십시오.
전세가가 매매가의 70% 이하인 부동산을 선호하고, 저가 매물이나 불법 중개인에 주의하십시오.

부동산 거래 시 2가지 보증보험 서울보증보험 SGI / 주택도시 보증공사 HUG 중 1개를 꼭 가입하느것이 전세사기 당했을 경우 조금이라도 변제받을 수 있습니다.

	서울보증보험 SGI	주택도시 보증공사 HUG
상품명	전세금 보장신용보험	전세보증금 반환보증
가입대상	아파트, 단독, 연릭, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔, 도시형 생활주택	아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔
보증료율	아파트 : 전세보증금 연 0.192% 기타주택 : 0.218%	아파트 : 전세보증금 연 0.128% 기타주택 : 0.154%
보증금액	아파트 : 제약없음 일반주택 : 10억원 이내 *보증금 전액만 가능 (일부 불가능)	수도권 : 전세보증금 7억원 이하 기타지역 : 5억원 이하 *보증금 한도 내 신청한 금액
보증한도	주택가격 > 선순위 채권 + 선순위 전세보증금 *선순위 설정 총액이 주택가격의 60% 이내	주택가격 – [선순위 책권 + 선순위 전세보증금

전세보증보험 종류 및 내용

이렇게 하면 부동산 전세사기 및 깡통전세 사기를 예방할 수 있습니다.

전세사기 및 깡통전세 사기를 당하지 않는 아래글 좀더 참고하세요

중개업체의 신뢰성 확인: 중개업체는 전세 거래 시 중요한 역할을 합니다. 그러므로 중개업체를 선택할 때는 신뢰성 있는 업체를 선택해야 합니다.
상대방의 실명 확인: 거래 상대방의 실명과 주민등록번호를 확인해야 합니다.
주택임대차보호법에 따른 전세보증금 신청: 전세보증금을 신청하면 전세사기를 당해도 1억원한도 내에서 보증금을 환급받을 수 있습니다.
계약서 작성 시 주의사항: 계약서 작성 시 임대인과 임차인의 개인정보와 임대 보증금 및 월세 금액, 계약 기간 등을 명확히 작성해야 합니다.
입금 증빙을 받은 후 상대방의 신원을 확인하고 입금 취소를 요청: 입금 증빙을 받은 후에는 상대방의 신원을 확인하고 입금 취소를 요청해야 합니다.
경찰에 신속하게 신고: 깡통전세 사기가 일어난 경우 신속하게 경찰에 신고해야 합니다.
계약전 안심전세 APP을 이용하여 정보 조회: 부동산 거래 시 계약전 안심전세 APP을 통해서 시세 및 악성임대인 여부와 세금체납정보등을 조회합니다.
중개 수수료 지급 방법 협의: 중개인이 수수료를 받을 경우, 수수료 지급 방법에 대해서 정확하게 협의합니다.

전세사기와 깡통전세 사기는 경제적인 피해 뿐만 아니라 정신적인 고통을 초래할 수 있습니다.

전세사기 수법	설명	주의사항 및 대응 방법
깡통전세	집값보다 전세금이 높은 경우	주변 실거래가 확인, 시세보다 현저히 낮은 전세가라면 의심 필요
이중계약	하나의 부동산에 두 명 이상과 전세계약 체결	확정일자, 전입신고 선점 필수, 계약 전 등기부등본으로 소유자·근저당 확인
명의도용	실제 소유자가 아닌 사람이 소유자인 척 계약	계약 전 등기부등본 필수 확인, 주민등록증 진위 여부 확인
무자격 중개업자의 중개	등록되지 않은 불법 중개인이 전세를 중개	중개사 등록 여부 확인 (공인중개사협회, 국토부 사이트에서 확인 가능)
집주인 명의 신탁	부동산 신탁회사 명의인데 이를 숨기고 집주인이 직접 계약	등기부등본 상 ‘수탁자’ 항목 확인, 신탁사 승인 필요 여부 체크
확정일자 미이행 유도	확정일자나 전입신고를 하지 않게 유도	계약 즉시 전입신고 및 확정일자 받기, 보증금 우선순위 확보 필수
임대인의 세금 체납	집주인의 세금 체납으로 압류되거나 공매될 가능성	세금 체납 여부는 확인 어렵지만, 다수 채권 존재 여부 등은 등기부등본으로 확인 가능
부동산 신축 후 허위 시세 정보 제공	신축 원룸, 다세대주택 등에 대해 주변 시세보다 부풀려서 전세 설정	주변 유사매물 시세 비교, 허위매물 신고 여부 체크
세입자 보호 제도에 대한 무지 이용	임차인의 권리 보호 제도에 대한 정보를 모르고 있는 점을 악용	전세보증금 반환보증 가입, 확정일자·전입신고·계약서 원본 보관 필수
위장 임대사업자	단기 수익 목적으로 등록한 임대사업자 행세	임대사업자 등록번호 확인, 임대 의무기간 여부 체크

따라서 부동산 거래 시에는 신중하게 대처하여 이러한 사기 행위로부터 스스로 부동산 전세사기 거래로부터 보호해야 합니다.

전세사기 및 깡통전세 사례와 대처방법

최근에는 빌라왕부터 건물왕까지 다양한 전세사기가 발생하고 있습니다. 우리가 알고 있는 전세거래도 공인중개사를 통해 해도 안전하지 않은 상황입니다. 전세사기의 유형과 대처방법은 다음과 같습니다.

부동산 이중계약: 건물관리인이 소유주에게 월세계약을 했다고 거짓말로 사기
- 대처방법: 소유주와 직접 연락하여 계약 여부를 확인하고, 계약서에 소유주의 실명과 주민등록번호를 기재하도록 요구하십시오.
불법 중개인: 불법으로 공인중개업소를 차려 여러 세입자와 전세계약을 체결함
- 대처방법: 중개업체의 신뢰성을 확인하고, 중개업소의 영업증과 중개인의 자격증을 요구하십시오.
저가 매물 허위매물: 시세보다 저렴한 부동산으로 여러 세입자와 전세계약 유도
- 대처방법: 시장가격과 비교하여 너무 저렴한 매물은 의심하고, 부동산 등기부등본을 열람하여 근저당이나 선순위 보증금이 있는지 확인합니다.
깡통전세: 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 돌려받지 못하는 사기
- 대처방법: 전세계약 후에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하고, 전세보증보험에 가입하십시오. 만약 경매에 넘어가게 되면 주택도시보증공사에 신청하여 전세보증금 대위변제를 받을 수 있습니다.
불법 건축물 거래: 주거용 건물로 속여 불법증축한 건물에 세입자들이 들어감
- 대처방법: 부동산 계약 전에 건축물대장을 열람하여 건축물의 용도와 면적 등을 확인하고, 불법건축물이 아닌지 확인하십시오. 만약 불법건축물이라면 행정처분이나 철거명령 등으로 임대차 계약이 해지될 수 있습니다.
직거래 유도: 월세 세입자가 집주인 행세를 해 전세계약을 체결
- 대처방법: 직거래를 유도하는 매물은 의심하고, 계약서에 집주인의 실명과 주민등록번호를 기재하도록 요구하십시오. 또한 집주인의 신분증과 등기부등본을 확인하여 실제 소유자인지 확인하십시오.

이상으로 전세사기 및 깡통전세 사례와 대처방법에 대해 알려드렸습니다. 전세계약을 하실 때는 위의 내용들을 참고하여 안전한 거래를 하시기 바랍니다

참고 : 전세보증금 반환 및 변제 보증보험 HF HUG 차이

전세사기 및 깡통전세 관련 FAQ

전세사기인지 어떻게 미리 알 수 있나요?

완전한 예측은 어렵지만, 다음 4가지를 확인하면 사기 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

등기부등본 확인: 근저당권·가압류·소유주 명의 확인
전세가율 70% 이하: 매매가 대비 전세금이 너무 높으면 위험
전입신고 + 확정일자: 반드시 계약 당일 또는 직후에 진행
보증보험 가입 가능 여부: HUG 또는 SGI에서 거절되는 경우, 사기 가능성 의심

전세사기를 당한 것 같은데, 가장 먼저 무엇을 해야 하나요?

즉시 경찰서에 사기 혐의로 고소장 접수
전세보증보험(가입자일 경우) 변제 신청
법률구조공단이나 LH 전세사기 피해자 지원센터에 법률상담 요청
해당 중개업소에 대한 신고 및 행정처분 요청(관할 구청)

전세보증보험은 가입만 하면 무조건 보장되나요?

아닙니다. 보장 조건은 다음과 같습니다.

전입신고 및 확정일자 완료
등기부상 선순위 채권과의 겹침이 없어야
보험 가입 당시 보증한도 내 금액일 것

또한, 보험사별로 아파트와 비아파트 주택에 따라 보증 한도와 요율이 다르므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.

SGI와 HUG 중 어떤 전세보증보험이 더 유리한가요?

HUG는 아파트 기준 요율이 낮고 대중적이며, SGI는 상대적으로 가입 조건이 느슨한 편입니다.
다만, HUG는 수도권 최대 7억 한도, **SGI는 보증금 전액 가능(조건부)**로 구조 차이가 있습니다.

요약

보증금이 크고 아파트일 경우 → HUG 유리
비아파트, 선순위 복잡한 경우 → SGI가 더 유연

등기부등본은 어떻게 확인하나요?

정부24(www.gov.kr) 또는 대법원 등기소(www.iros.go.kr)에서 건물 주소만 알면 무료 또는 소액으로 조회 가능합니다.
확인할 항목:

소유자 이름과 주민번호
근저당권 설정 여부
압류, 가압류, 임차권 등 기타 권리관계

깡통전세는 전세사기와 다른 건가요?

전세사기는 고의적으로 사기 치는 행위고, 깡통전세는 집값 하락·경매 등으로 인해 집이 담보가치보다 낮아져 보증금을 못 돌려주는 상황을 말합니다.
다만, 깡통전세를 알면서도 계약을 유도한 경우엔 사기죄로 처벌될 수 있습니다.

공인중개사도 사기에 연루되면 처벌받나요?

그렇습니다.

공인중개사가 알면서도 사기행위에 가담하거나 묵인했다면 형사처벌 대상입니다.
허위 매물, 이중계약, 무등록 중개행위 등은 자격 정지나 취소의 사유가 되며, 중개수수료 환불 및 손해배상 책임도 발생할 수 있습니다.

안심전세 APP은 어떤 정보를 볼 수 있나요?

국토교통부에서 제공하는 ‘안심전세 APP“은 다음 정보를 제공합니다:

계약 예정 건물의 실거래가
악성 임대인(전세사기 이력) 여부
체납세금 여부
전세가율 경고

계약 전 반드시 앱을 통해 조회해보는 것을 권장합니다.

임대인이 계약 기간 중 사망하면 전세계약은 무효가 되나요?

아니요. 임대인의 사망만으로 계약은 종료되지 않습니다.
전세계약은 법적으로 유효하며, 상속인이 자동으로 계약의 임대인 지위를 승계하게 됩니다. 다만, 전세보증금 반환 책임도 상속되기 때문에 상속포기나 한정승인을 하는 경우, 법적 분쟁 소지가 생길 수 있습니다.

대처 방법

상속인 확인 → 내용증명 발송 → 상속재산분할 심판 청구 가능
보증보험 가입자라면 사망 후 일정 기간 경과 후 변제 신청 가능

임대인이 파산했는데, 전세보증금은 돌려받을 수 있나요?

원칙적으로는 파산재단을 통해 일부라도 변제받을 수 있지만, 복잡합니다.
임차인은 전입신고 + 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권을 가질 수 있으며, 파산관재인을 상대로 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

대처 방법

파산선고 사실 확인 → 파산관재인에게 채권 신고
전세보증보험 가입자라면 보험사에 파산사실 제출 후 보증금 청구

전세 기간 중 주택이 경매에 넘어가면 어떻게 되나요?

임차인은 ‘대항력 + 우선변제권’을 갖고 있다면 보증금을 일부 또는 전부 회수할 수 있습니다.
단, 경매 낙찰가가 낮거나 선순위 채권자가 많은 경우 보증금이 일부만 회수되거나 손실될 수 있습니다.

대처 방법

경매개시 등기 확인 후 즉시 배당요구 종기일 확인
법원에 배당요구서 제출 → 확정일자 기준 우선순위에 따라 배당
보증보험 가입 시, 경매 종결 후 보증기관에 대위변제 신청 가능

임대인이 실소유자가 아니었고 위장 계약이었다면요?

이런 경우는 사기죄로 형사 고소가 가능하며, 임대차 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 하지만 세입자는 이미 입주한 상태일 수 있어 점유 보호와 손해배상이 쟁점이 됩니다.

대처 방법

즉시 경찰에 사기 고소
중개사무소도 연루되었을 경우 손해배상 청구 및 행정처분 요청
등기부등본으로 소유자 재확인, 실소유자에게 계약 정식 이행 요구

계약 종료가 다가오는데 집이 계속 매물로 나와 있어 불안해요. 어떻게 해야 하나요?

계약 종료 전까지 임대인이 보증금을 돌려주지 못하거나 경매 가능성이 있으면 이사 시기를 조정하거나 전세보증보험 활용이 필요합니다.

대처 방법

임대인에게 연장/갱신 여부 서면 확인 요청
보증보험 가입 유무 확인, 없다면 가입 고려
계약 종료 2개월 전까지 갱신 거절 또는 연장 의사 통지 필수

집주인이 갑자기 연락이 끊겼어요. 사라졌을 경우 어떻게 하나요?

이런 상황은 전세사기의 징후일 수 있습니다.
소유자가 자취를 감추고 세입자와의 연락을 끊는 경우, 경매나 체납 등 진행 중일 가능성이 높습니다.

대처 방법

등기부등본에 이상 징후(가압류, 경매 등) 있는지 확인
인근 주민 또는 관리사무소 통해 소재 파악
보증보험이 있다면 즉시 미연락 사실과 등기이상 내역으로 변제 신청 준비

확정일자는 받았는데 전입신고는 못 했어요. 보호받을 수 있나요?

확정일자만으로는 대항력이 없습니다.

전입신고를 하지 않았다면, 우선변제권은 생길 수 있어도 대항력(점유권 인정)이 없어 배당 순위가 밀릴 수 있습니다.

권장 사항: 계약 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 처리해야 가장 강력한 법적 보호를 받습니다.

부동산 전세사기 사례 및 예방 깡통전세 신고방법