전세사기 피해 급증, 빌라 계약 전 반드시 확인할 2025년 체크포인트
2025년 현재, 부동산 시장은 여전히 높은 금리와 가격 하락의 이중고 속에서 많은 이들이 경제적 부담을 크게 느끼고 있습니다. 무리하게 대출을 받아 주택을 마련했던 수많은 세입자들이 어려움에 빠진 가운데, 이 틈을 노린 전세계약 사기가 전국적으로 확산되고 있습니다.
과거 2022년에는 한 명이 무려 1300채에 달하는 주택을 보유한 사례가 드러나 사회적으로 큰 충격을 주었습니다. 이들 주택 대부분이 불법적인 전세계약을 통해 매입되었고, 결국 다수의 선의의 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입었습니다.
| 사기 유형 | 예시 사례 | 주의사항 체크포인트 |
|---|---|---|
| 허위 시세로 전세 유도 | 신축 빌라를 시세보다 훨씬 높게 전세로 내놓고 ‘시세가 원래 그렇다’고 설명하며 계약을 유도 | 국토부 실거래가, 주변 빌라 매물 시세 비교는 필수 |
| 다중 전세계약 | 한 빌라에 두 명 이상 세입자와 동시에 계약 체결. 나중에 전입신고한 세입자는 보증금 반환 우선순위에서 밀림 | 계약 직후 전입신고·확정일자 선점, 계약 전 임대인의 과거 계약내역 확인 |
| 명의자와 계약자 불일치 | 빌라 소유자는 따로 있고, 중개인은 위임장이나 구두동의만으로 계약을 체결함 | 등기부등본 상 소유자 본인과 계약했는지 확인, 위임계약은 원칙적으로 피할 것 |
| 신축 빌라로 위장한 불법건축물 | 외형은 새 건물처럼 보이지만 사실상 불법 증축된 다세대 주택, 감정평가서도 조작 | 건축물대장 확인, 허가된 구조인지 체크, 감정평가서보다 실거래가를 기준으로 판단 |
| 갭투자자로 인한 연쇄 피해 | 다주택자가 전세금으로 집을 사들인 후 보증금 반환 능력 상실 → 다수 세입자 보증금 날림 | 집주인의 채무 여부 및 부동산 담보대출 확인, 전세보증금 반환보증 가입 권장 |
| 등기 전 소유권 변경 | 계약 당시 집주인 명의였지만 계약 직후 제3자에게 소유권 넘겨버리는 경우 | 등기부등본 최신본 확인 후 계약서 작성, 소유권 이전예정 여부 확인 |
| 중개인과 임대인의 공모 | 중개사와 집주인이 한통속으로 조작된 정보 제공, 허위 감정서로 계약 유도 | 등록된 중개업소인지 확인, 설명이 과장되거나 빠르면 의심, 중개사무소 외 장소에서 계약 금지 |
| 보증금 반환보증 불가입 유도 | 보증금 반환보증 가입을 회피하거나 ‘필요 없다’며 무시하고 계약 유도 | 반드시 보증가입 여부 확인, 가입 가능 여부를 확인하고 조건 맞춰 진행 |
2025년 현재도 여전히 유사한 방식의 사기가 반복되고 있는 만큼, 특히 빌라 전세계약을 앞둔 분들이라면 반드시 계약 전에 여러 안전장치를 확인해야 합니다.
그럼 실제 사기 사례를 토대로, 전세사기를 피하기 위한 핵심적인 주의사항들을 함께 살펴보겠습니
부동산 계약서 작성방법
부동산 계약 시 가장 중요한 계약서 작성으로서 계약서 작성 시 기존에 원본을 사진으로 찍어 보관하느것이 좋습니다.
부동산 계약서 작성시 필요한 준비물로는 신분증과 도장, 계약금이 있습니다.
계약서를 작성 시 당사자는 가급적 공인중개사 자격증이 있는지를 확인하여 부동산 사기를 당하지 않기 위해 확인하고 공인중개사 보증보험을 통해 보상을 받을 수 있습니다.
중개보조원의 경우에는 위임장이 반드시 있어야 하는데 이를 확인하고 계약서 작성에는 실시간 등기부 등본을 호가인하느것으로 등기부등본을 해당 부동산에서 출력해서 확인하느것이 중요합니다.
집주인이 해당 집을 담보로 대출을 최대한 받는 식으로 장난칠 가능성이 있기 때문이며 등기부상의 주소와 실제 주인이 맞는지 잘 살펴보며 집주인과 계약하는 경우 실제 집 주인인지를 살펴봅니다.
특약사항에는 전세자금대출을 받는데 대출이 안 나올 경우 계약금을 반환한다는 내용이 반드시 들어가야 계약금을 날리지 않을 수 있으며 하자보수에 있어서도 특약을 넣어서 분쟁의 소지를 줄여놓는 것이 좋습니다.
마지막으로 통장사본과 집주인 이름인지 잘 확인하고 계약금을 걸어두는 게 좋습니다.
국세 및 지방세 완납증명서 확인
부동산 구입 시 사기를 당하지 않기 위해서는 기본적인 서류를 임대인에게 요구해야 합니다.
국세 및 지방세 완납증명서를 입대인에게 요구하여 확인하고 근저당 계약서상 채무 뿐만 아니라 실제 체납된 세금이 있는지도 확인합니다.
이렇게 임대인에서 증명서를 요구하기 부담스러운 경우 전세자금 대출을 받기 위해 은행에서 요구하는 사항이라고 말한다면 딱히 어렵지 않게 증명서를 요구할 수 있습니다.
참고 : 청년 신혼부부 버팀목 전세자금대출 한도 및 신청방법
국세 완납증명서 인터넷 발급 및 프린터 출력방법
잔금 이전 매매계약 동의
잔금일 이전에 매매 계약할 경우 임차인의 동의를 구한다’, ‘만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 하는것이 좋습니다.
부동산 구입 및 전세계약 시 시세를 주위시세와 함께 꼼꼼하게 파악하고 전세 시세의 최대 7~ 80%선으로서 임대시세 분만 아니라 빌라 시세를 함께 확인하고 여러군대에 부동산 공인중개사를 통해 시세를 파악하느것이 좋습니다.
이 때 기본적으로 부동산 3군대 이상을 확인하고 여러사람이 함께 한 집을 확인해 더블 트리플 체크하느것을 권장합니다.
HUG & SGI 전세보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG)에서 나온 보증보험을 적극적으로 활용하느것이 좋습니다.
전세보증보험 가입 시 잔금일 및 전입일 기준으로 임대인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증공사에서 돌려주기 때문에 전세계약 시 사기를 당하더라도 어느정도 피해를 줄일 수 있기 때문에 부동산 계약 시 전입신고 및 전세보증보험에 꼭 가입하는것이 중요합니다.
전세보증보험 신청기간과 보증기간
| 구분 | 서울보증보험 SGI | 주택도시보증공사 HUG |
|---|---|---|
| 상품명 | 전세금 보장신용보험 | 전세보증금 반환보증 |
| 가입대상 | 아파트, 단독, 연릭, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔, 도시형 생활주택 | 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔 |
| 보증료율 | 아파트 : 전세보증금 연 0.192% 기타주택 : 0.218% | 아파트 : 전세보증금 연 0.128% 기타주택 : 0.154% |
| 보증금액 | 아파트 : 제약없음 일반주택 : 10억원 이내 *보증금 전액만 가능 (일부 불가능) | 수도권 : 전세보증금 7억원 이하 기타지역 : 5억원 이하 *보증금 한도 내 신청한 금액 |
| 보증한도 | 주택가겨 > 선순위 채권 + 선순위 전세보증금 *선순위 설정 총액이 주택가격의 60% 이내 | 주택가격 – [선순위 책권 + 선순위 전세보증금] |
신규 전세계약은 잔급지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기전, 갱신 전세계약은 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전으로 모두 전세계약 2년 기준 1년 안에만 가입합니다
전세보증보험에 가입하면 보증서 발급읿부터 전세계약기간 만료일 후 1개월까지 HUG 혹은 SGI가 임차인의 전세보증금 반환금을 보증합니다.
전세보증보험 보증료 산정 : 보증금액 X 보증료율 X (보증기관에 해당하는 일수/365일)
전세보증보험 가입금액
예를 들어 2년 계약에 보증금 3억 원인 아파트를 전세계약 한 A씨의 보증료는 아래 참고하세요
- HUG : 3억(보증금액) X 0.128% (아파트 보험료율) X 2년 (730일/360일) = 768,000원 (연 기준)
- SGI : 3억(보증금액) X 0.192% (아파트 보험료율) X 2년(730일/360일) = 1,152,000원 (연 기준)
HUG와 SGI는 LTV(주택담보대출비율), 사회배려계층, 전자계약 여부 등에 따라 최소 3%에서 최대 5%까지 할인조건이 있으니 자세한 내용은 보증기관에 상담해보고 선택하느것을 추천합니다.
등기부등본 3번 확인
부동산 계약시 등기부등본을 계악하고 나서 받아보게 되는데 잔금 전후로 3번 확인하느것이 좋습니다.
등기부등본은 인터넷으로 확인할 수 있으며 해당 집 주소와 등기부등본상의 주소가 일치하는지 확인하고 근저당 및 가압류가 있는지 확인해서 추후 전세사기로 인해 집이 경매로 넘어갈 수 있는지 확인합니다.
등기부등본 열람 시 비용은 700원으로 계약 시 부동산 공인중계사에게 줘야하지만 이는 꼭 전세사기를 당하지 않기 위해서 확인하느것이 중요합니다.
등기부등본 상 근저당 등 주소지에 문제가 없다면 가계약금을 입금하게 되고 특약상 근저당이 잡히거나, 대출이 불가능하거나, 서류상 변동이 바뀌면 가계약금을 반환받을 것이라는 것을 문자로 남깁니다.
전입신고 및 확정일자 등록
부동산 계약서를 작성했다면 가장 먼저 구청이나 주민센터에 방문해 전입신고를 해야합니다.
전입신고를 빨리 하지 않고 나중에 문제가 발생하면 집이 경매로 넘어갈 경우 우선적으로 경매로 팔린 금액을 돌려받을 수 있는 권리가 생기기 때문이며 만약 전입신고 확정일자를 받지 않은 경우 전세금을 받지 못하고 날릴 수 있습니다.
간혹 부동산 사기를 치기 위해 집 주인은 부동산 계약 후 바로 대출을 받는 경우도 있기 때문에 부동산 계약서를 작성했다면 바로 전입신고를 합니다.
FAQ
전세계약 사기를 당했을 때 어떻게 대처해야 하나요?
전세계약 사기가 의심될 경우 먼저 임대인의 실소유 여부와 등기부등본을 다시 확인하세요. 계약서와 실제 등기부 주소가 다르거나, 이미 경매 절차가 진행 중이라면 빠르게 법률구조공단 혹은 전세피해지원센터에 연락해 상속재산관리인 선임 및 채권 신고를 위한 법적 절차를 밟아야 합니다. 특히 임대인의 연속적인 상속포기로 소송 상대가 없는 경우, 법원에 상속재산관리인을 선임해달라고 청구할 수 있습니다.
부동산 사기 피해자도 전세보증금 반환을 받을 수 있나요?
피해자라도 전세보증보험에 가입되어 있다면, HUG나 SGI를 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다. 다만 가입 요건 및 시기를 놓쳤다면 반환이 어렵기 때문에, 전입신고와 확정일자 등록을 계약 직후 즉시 완료하고, 계약 전 보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
등기부등본이 깨끗한데도 사기를 당할 수 있나요?
그럴 수 있습니다. 특히 등기부등본 상 아무런 문제가 없어도, 실제로는 임대인이 다른 부동산에서도 동시에 사기를 벌이고 있는 경우가 있습니다. 이럴 땐 피해자들이 전부 전입신고를 마치고 확정일자를 받아도 선순위 보증금 때문에 보증금 반환이 불가능해지는 경우가 있습니다. 따라서 선순위 확정일자 존재 여부까지 확인해야 합니다.
계약 전에도 사기를 방지할 수 있는 방법이 있나요?
물론입니다. 계약을 결정하기 전, 해당 주택의 최근 6개월 내 거래 이력이 지나치게 많은지 확인하세요. 1년 사이 다수의 임대차 계약 이력이 있다면 의심해볼 필요가 있습니다. 또한 집주인이 법인인 경우, 해당 법인의 폐업 여부나 법인 등기부등본, 대표자 이력 등을 확인해보는 것이 좋습니다.
집주인이 바뀌었다는데 어떻게 확인하나요?
계약 후 얼마 지나지 않아 집주인이 변경되었다는 연락을 받은 경우, 등기부등본을 다시 열람해서 새로운 소유주를 확인해야 합니다. 이전 소유주와 계약했더라도, 새로운 집주인이 인수하지 않으면 보증금 반환 책임이 사라질 수 있으므로 계약 시 잔금 이전 매매 시 임차인 동의 조항을 반드시 특약에 명시해두어야 합니다.
전세사기를 당한 경우 국가의 지원은 무엇이 있나요?
2025년 기준, 국토교통부 전세사기 피해자 지원센터에서 다음과 같은 지원이 가능합니다:
- 긴급 주거지원 (임시 거처 제공)
- 전세피해자용 대출 지원
- 법률구조공단과 연계한 소송 대리
- 우선 변제금 회수 지원
다만 전세사기 피해자로 공식 인정을 받아야 하므로, 관할 지자체에 전세피해자 인정 신청을 먼저 진행해야 합니다.
