부동산 허위매물 전세사기 피하는 방법 – 중개대상물 표시 광고 규정
최근 검찰에 송치된 한 공인중개사의 전세사기 사건이 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠오르고 있습니다. 이 사건은 부동산 허위매물을 소개하고 전세사기에 가담한 중개인이 법망을 교묘히 피해가며 영업을 지속하는 현실을 드러내며 많은 사람들의 우려를 자아내고 있습니다. 부동산 시장에 취약한 청년과 취약계층이 이러한 피해에 더욱 노출되어 있는 상황에서, 이들을 보호할 법적 장치의 미비는 심각한 문제로 지적되고 있습니다. 이 글에서는 전세사기의 현황과 이를 피하기 위한 구체적인 방안, 그리고 법적 대응의 부재에 대해 자세히 논의하고자 합니다.
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부동산 허위매물 전세사기
부동산 전세사기가 사회적 문제로 대두되고 있는 가운데, 실제로 검찰에 송치된 한 공인중개사의 사례는 얼음산의 일각에 불과할지도 모릅니다. 이 중개인은 부동산 허위매물 소개 및 전세사기에 관련된 혐의를 받고 있으며, 피해자 대부분은 부동산 임대차 시장에 익숙하지 않은 이들이었습니다. 이들은 현행법 하에서는 무방비 상태에 놓여 있으며, 이 같은 사기 중개인들이 여전히 법의 허점을 이용해 활동을 지속할 수 있는 구조적인 문제를 가지고 있습니다.
부동산 허위매물 사기에 대한 이해를 돕기 위해서, 허위매물의 정의부터 명확히 해야 할 필요가 있습니다.
부동산 허위매물이란 실재하지 않거나 이미 거래가 종료된 매물을 있는 것처럼 꾸미거나, 또는 거래조건, 주택 상태 등을 실제와 다르게 광고하여 임차인을 유혹하는 행위이며 이런 행위는 임차인에게 심각한 재산상의 손해뿐만 아니라 정신적인 피해까지 줄 수 있습니다.
전세 사기의 매끄러운 예방을 위해서는 몇 가지 중요한 점들을 기억해야 합니다.
먼저, 시세보다 터무니없이 낮은 가격에 내놓은 매물이 있다면 의심을 해보아야 하며, 이는 매우 흔한 ‘미끼 상품’ 전략 중 하나입니다. 그러나 단순히 가격이 낮다고 해서 부동산 허위매물이라고 단정 지을 수는 없으므로, 부동산 중개 플랫폼을 통해 해당 지역의 시세를 정확히 알아보고, 매물의 등록 일자를 확인하는 것이 중요합니다. 오래전에 등록된 매물일수록 사기매물일 가능성이 높습니다.
중개대상물 표시·광고 규정
| 법 률 | 시 행 령 | 시행규칙 |
|---|---|---|
| 제18조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) ① 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시ㆍ광고를 말한다. 이하 같다)를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다.② 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하는 때에는 제1항에서 정하는 사항 외에 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 한다.③ 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다.④ 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부당한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다.1. 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고2. 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시ㆍ광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시ㆍ광고3. 그 밖에 표시ㆍ광고의 내용이 부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 내용의 표시ㆍ광고⑤ 제4항에 따른 부당한 표시ㆍ광고의 세부적인 유형 및 기준 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. | 제17조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) ① 법제18조의2제1항에 따른 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.1. 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처, 등록번호2. 중개업자의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명)② 법 제18조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.1. 소재지2. 면적3. 가격4. 중개대상물 종류5. 거래 형태6. 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물인 경우 다음 각 목의 사항가. 총 층수나. 「건축법」 또는 「주택법」 등 관련 법률에 따른 사용승인ㆍ사용검사ㆍ준공검사 등을 받은 날다. 해당 건축물의 방향, 방의 개수, 욕실의 개수, 입주가능일, 주차대수 및 관리비③ 중개대상물에 대한 제1항 및 제2항에 따른 사항의 구체적인 표시ㆍ광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조제1호 및 제2호에 따른 표시ㆍ광고를 말한다. 이하 같다) 방법에 대해서는 국토교통부장관이 정하여 고시한다.④ 법 제18조의2제4항제3호에서 “대통령령으로 정하는 내용의 표시ㆍ광고”란 다음 각 호의 사항을 말한다.1. 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개의 대상이 될 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고2. 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고3. 중개대상물의 입지조건, 생활여건, 가격 및 거래조건 등 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐ㆍ축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시ㆍ광고 | |
| 제18조의3(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링) ① 국토교통부장관은 인터넷을 이용한 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고가 제18조의2의 규정을 준수하는지 여부를 모니터링 할 수 있다.② 국토교통부장관은 제1항에 따른 모니터링을 위하여 필요한 때에는 정보통신서비스 제공자(「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」 제2조제1항제3호에 따른 정보통신서비스 제공자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다. 이 경우 관련 자료의 제출을 요구받은 정보통신서비스 제공자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.③ 국토교통부장관은 제1항에 따른 모니터링 결과에 따라 정보통신서비스 제공자에게 이 법 위반이 의심되는 표시ㆍ광고에 대한 확인 또는 추가정보의 게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있다. 이 경우 필요한 조치를 요구받은 정보통신서비스 제공자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.④ 국토교통부장관은 제1항에 따른 모니터링 업무를 대통령령으로 정하는 기관에 위탁할 수 있다.⑤ 국토교통부장관은 제4항에 따른 업무위탁기관에 예산의 범위에서 위탁업무 수행에 필요한 예산을 지원할 수 있다.⑥ 모니터링의 내용, 방법, 절차 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다. | 제17조의3(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링 업무의 위탁) ① 국토교통부장관은 법 제18조의3제4항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관에 같은 조 제1항에 따른 모니터링 업무를 위탁할 수 있다.1. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관2. 「정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」 제2조에 따른 정부출연연구기관3. 「민법」 제32조에 따라 설립된 비영리법인으로서 인터넷 표시ㆍ광고 모니터링 또는 인터넷 광고 시장 감시와 관련된 업무를 수행하는 법인4. 그 밖에 인터넷 표시ㆍ광고 모니터링 업무 수행에 필요한 전문인력과 전담조직을 갖췄다고 국토교통부장관이 인정하는 기관 또는 단체② 국토교통부장관은 제1항에 따라 업무를 위탁하는 경우에는 위탁받는 기관 및 위탁업무의 내용을 고시해야 한다. | 제10조의3(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링 업무의 내용 및 방법 등) ① 법 제18조의3제1항에 따른 모니터링 업무는 다음 각 호의 구분에 따라 수행한다.1. 기본 모니터링 업무: 제2항제1호에 따른 모니터링 기본계획서에 따라 분기별로 실시하는 모니터링2. 수시 모니터링 업무: 법 제18조의2를 위반한 사실이 의심되는 경우 등 국토교통부장관이 필요하다고 판단하여 실시하는 모니터링② 영 제17조의3제2항에 따라 고시된 모니터링 업무 수탁기관(이하 “모니터링 기관”이라 한다)은 제1항에 따라 업무를 수행하려면 다음 각 호의 구분에 따라 계획서를 국토교통부장관에게 제출해야 한다.1. 기본 모니터링 업무: 모니터링 대상, 모니터링 체계 등을 포함한 다음 연도의 모니터링 기본계획서를 매년 12월 31일까지 제출할 것2. 수시 모니터링 업무: 모니터링의 기간, 내용 및 방법 등을 포함한 계획서를 제출할 것③ 모니터링 기관은 제1항에 따라 업무를 수행한 경우 해당 업무에 따른 결과보고서를 다음 각 호의 구분에 따른 기한까지 국토교통부장관에게 제출해야 한다.1. 기본 모니터링 업무: 매 분기의 마지막 날부터 30일 이내2. 수시 모니터링 업무: 해당 모니터링 업무를 완료한 날부터 15일 이내④ 국토교통부장관은 제3항에 따라 제출받은 결과보고서를 시ㆍ도지사 및 등록관청에 통보하고 필요한 조사 및 조치를 요구할 수 있다.⑤ 시ㆍ도지사 및 등록관청은 제4항에 따른 요구를 받으면 신속하게 조사 및 조치를 완료하고, 완료한 날부터 10일 이내에 그 결과를 국토교통부장관에게 통보해야 한다.⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 모니터링의 기준, 절차 및 방법 등에 관한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. |
| 제51조(과태료)③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다.2의2. 제18조의2제1항을 위반하여 중개대상물의 중개에 관한 표시·광고를 한 자② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.1. 제18조의2제4항 각 호를 위반하여 부당한 표시ㆍ광고를 한 자1의2. 정당한 사유 없이 제18조의3제2항의 요구에 따르지 아니하여 관련 자료를 제출하지 아니한 자1의3. 정당한 사유 없이 제18조의3제3항의 요구에 따르지 아니하여 필요한 조치를 하지 아니한 자 | 제38조(과태료의 부과ㆍ징수)① 법 제51조제1항부터 제4항까지 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 2와 같다.별표2 3. 법 제51조제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항 관련 사항가. 법 제18조의2제4항 각 호를 위반하여 부당한 표시ㆍ광고를 한 경우나. 정당한 사유 없이 법 제18조의3제2항의 요구에 따르지 않아 관련 자료를 제출하지 않은 경우다. 정당한 사유 없이 법 제18조의3제3항의 요구에 따르지 않아 필요한 조치를 하지 않은 경우과태료 금액 500만원 하. 법 제18조의2제1항 또는 제2항을 위반하여 중개대상물에 관한 표시ㆍ광고를 한 경우과태료 금액 50만원 |
또한, 중개업소가 광고하는 매물은 ‘중개대상물 표시·광고 규정’을 따라야 하며, 법이 요구하는 기본 정보가 모두 제공되는지 확인하는 것이 중요합니다. 정보가 불분명하거나 일부만 제공되는 경우, 이는 곧 법적 제재를 받을 수 있는 행위입니다.
특정 문구를 사용한 매물도 주의해야 합니다.
‘급매물’, ‘저금리 대출이자’ 등의 말을 남발하거나, ‘실제와 다를 수 있음’이라고 밝힌 매물은 허위광고일 확률이 높습니다. 이러한 광고 문구에 현혹되지 않도록 주의가 필요합니다.
부동산 광고시장 감시센터와 같은 감시 시스템은 부동산 허위매물을 걸러내기 위해 마련되었지만, 여전히 허점이 존재합니다. 법적으로 처벌이 확정되기 전까지는 영업을 계속할 수 있는 법의 사각지대가 존재하며, 이는 사기 중개인들에게 자유를 주는 결과를 초래합니다.
이에 대한 근본적인 해결책으로, 공인중개사협회의 징계 권한 강화를 위한 법안이 국회에 계류 중이지만, 이 또한 지지부진한 상태입니다. 이러한 법적 대응의 미비는 부동산 허위매물로 인한 피해를 줄일 수 있는 중요한 열쇠가 될 것이며, 이에 대한 신속한 개정과 이행이 절실히 요구됩니다.
