다주택자 양도소득 중과배제 주택 – 일시적 1세대 2주택 비과세
2025년 현재, 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 한시적으로 유예되면서 규제지역 내 주택을 양도할 때의 세 부담이 크게 완화되었습니다.
특히 윤석열 정부 출범 이후 시행된 세제 정상화 정책과 함께, 1세대 1주택 비과세 요건 완화, 일시적 2주택자에 대한 비과세 인정 범위 확대, 보유·거주 기간 리셋 폐지 등 실수요자와 장기 보유자 중심의 절세 기회가 보다 넓어졌습니다.
이번 개정으로 상속·혼인·실수요 목적 주택, 장기임대주택, 소형주택, 장기가정어린이집, 문화재주택 등 다양한 사례에 대해 중과세율이 배제되고 주택 수 계산에서도 제외되는 조항들이 확대되었고, 2025년 2월부터는 혼인·동거봉양 특례 기간이 10년으로 연장, 주택 외 용도 변경 시 계약일 기준 판단, 거주주택 비과세 횟수 제한 폐지 등 실무적으로 중요한 변화도 포함됐습니다.
이제는 단순히 ‘집이 몇 채인가’가 아니라, 해당 주택의 용도와 보유 사유, 실제 거래 시점의 조건에 따라 세금이 달라지는 구조로 개편되면서, 다주택자라도 전략적인 매도 순서와 요건을 파악하면 중과를 피하고 장기보유특별공제 혜택까지 누릴 수 있는 시대가 되었습니다.
1세대 2주택 중과세 적용 배제되는 다주택자
아래의 주택은 1세대의 다른 보유 주택을 양도하는 경우 중과세율 적용 판단시 주택 수 계산에 포함되며, 해당 주택을 양도하는 경우에는 중과세율 적용 배제 및 장기보유특별공제가 적용됩니다.
구 분 | 내용 |
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① 지역기준, 가액기준 충족 주택(3주택과 동일) | 광역시 군지역, 경기도 읍⋅면지역, 기타도지역 등 기준 충족 하는 지역 소재 양도당시 기준시가 3억이하 주택(소세령 167조의10 ① 1호) |
② 소득세법상 장기임대주택(3주택과 동일) | 소득세법시행령 167조의3 ① 2호 가, 나, 다, 라, 마, 바목에 해당하는 주택 |
③ 조특법상 감면대상장기임대주택(3주택과 동일) | 「조특법」 97조⋅97조의2 및 98조에 따른 감면대상장기임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(소세령 167조의3 ① 3호) |
④ 조특법상 미분양⋅신축주택 등(3주택과 동일) | 「조특법」 98조의2, 98조의3, 98조의5부터 98조의8까지 및 99조, 99조의2 및 99조의3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택(소세령 167조의3 ① 5호) |
⑤ 상속주택(3주택과 동일) | 법소정 1상속주택으로 상속일로부터 5년이 경과하지 아니한 법소정 1상속주택(소세령 167조의3 ① 7호) |
⑥ 장기사원용 주택(3주택과 동일) | 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(소세령 167조의3 ① 4호) |
⑦ 문화재주택(3주택과 동일) | 국가등록문화재로 지정 또는 등록된 주택(소세령 제167조의3 ① 6호) |
⑧ 근무 형편 등 사유로 양도하는 주택(2주택에만 해당) | 근무상 형편, 취학, 질병 요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년 내 양도할 경우(소세령 167조의10 ① 3호) |
⑨ 실수요 목적으로 취득한 수도권 밖의 주택(2주택에만 해당) | 실수요 목적으로 취득한 수도권 밖의 주택(소세령 167조의10 ① 4호) |
⑩ 혼인주택(2주택에만 해당) | 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택(소세령 167조의10 ① 6호) |
⑪ 동거봉양 주택(2주택에만 해당) | 합가일로부터 10년이 경과되지 않은 주택(소세령 167조의10 ① 5호) |
⑫ 저당권 등으로 취득한 주택(3주택과 동일) | 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택(소세령 167조의3 ① 8호) |
⑬ 소송 진행중이거나 소송으로 취득한 주택(2주택에만 해당) | 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택(소세령 167조의10 ① 7호) |
⑭ 장기가정어린이집(3주택과 동일) | 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택(소세령 167조의3 ① 8의2호) |
⑮ 일시적 2주택(2주택에만 해당) | 신규주택을 취득한 후 3년 이내에 기존주택을 양도할 경우(소세령 167조의10 ① 8호) |
⑯ 소형주택(2주택에만 해당) | 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 등 제외)(소세령 167조의10 ① 9호) |
⑰ 유일한 1주택(2주택에만 해당) | 상기 ①~⑭ 외에 1개의 주택만 소유하고 있는 경우의 해당 주택을 양도하는 경우 등(소세령 167조의10 ① 10호) |
⑱ 조정대상지역 공고일 이전 양도계약하고 계약금 지급한 주택(3주택과 동일) | 조정대상지역 공고일 이전에 양도 매매계약 체결하고 계약금을 지급한 주택(소세령 167조의10 ① 11호) |
⑲ 2020년 6월 30일까지 양도하는 주택(3주택과 동일) | 보유기간이 10년 이상인 주택을 2019년 12월17일 이후부터 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택(소세령 167조의10 ① 12호) |
기획재정부는 부동산 시장을 관리하기 위해 과도하게 사용된 부동산 세제를 조세원칙에 맞게 정상화하고 국민들의 세 부담을 적정 수준으로 조정하겠다고 밝혔습니다.
부동산 시장 안정화를 위해 새 정부 출범 즉시 입법예고를 하여 이달 말에 법률을 공포할 예정이며, 시행령 개정일 이전인 10일부터 양도세에 대한 적용이 소급 적용될 계획입니다.
조치 내용 | 효과 |
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다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제 | 규제지역에서 주택 판매 시 세금 부담 감소 |
1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 ‘리셋’ 제도 폐지 | 주택 보유·거주 기간을 기준으로 비과세 혜택 제도 개선 |
일시적 2주택 비과세 요건 완화···세대원 전원 전입 요건 없애 | 일시적인 |
이번 조치에 따르면 1년 동안 규제지역 내에서 2년 이상 보유한 주택을 양도할 경우에는 중과세율이 없이 기본세율만 적용됩니다. 장기보유특별공제도 보유 기간에 따라 최대 30%까지 적용되며, 3년 이상 보유한 경우에는 연간 2%씩 공제됩니다.
문재인 정부는 이전에 다주택자에게 부과된 과도한 세금 부담을 지적받았으며 이는 조세원칙에 위배되며 주택 거래량의 급감과 시장 불안을 야기했습니다.
기재부는 다주택자에 대한 세 부담을 82.5%에서 49.5%로 감소시키고, 장기보유특별공제도 최대 30%까지 적용하여 과도한 세 부담을 완화하여 매물 활성화를 기대하고 있습니다.
종류 | 조건 |
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근무 형편 등 사유로 양도하는 주택 | 기획재정부령에 의한 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등의 부득이한 사유 수도권 밖으로 주거를 이전하는 경우 |
실수요 목적으로 취득한 수도권 밖의 주택 | 기획재정부령에 의한 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등의 부득이한 사유 |
혼인주택 | 1주택을 소유한 사람이 다른 사람과 혼인하여 1세대가 2주택을 소유하는 경우 |
동거봉양 주택 | 1주택을 소유하고 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합친 경우 |
소송 진행중이거나 소송으로 취득한 주택 | 주택 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택 |
일시적 2주택 | 1주택을 소유한 1세대가 다른 주택을 일시적으로 취득하여 2주택을 소유한 경우 |
소형주택 | 주택의 기준시가가 1억 원 이하인 경우 |
유일한 1주택 | 1개의 주택만 소유하고 있는 경우 |
또한, 1세대 1주택 양도세 비과세 조건에서 다주택자가 보유 기간을 재산하는 규정도 개선됩니다.
이제 주택 수와 상관없이 실제 보유 및 거주한 기간을 기준으로 보유 기간이 산정되며 1세대 1주택 비과세 조건이 적용됩니다.
또한, 일시적인 2주택자의 경우에도 1주택자와 동일한 요건이 완화됩니다.
이사 등으로 거주지를 옮길 때 세대원 전원이 신규 주택으로 전입해야 양도세 비과세를 받을 수 있는데, 일부 세대원이 이사하지 못하는 경우에도 나머지 세대원의 전입신고가 완료된다면 일시적인 2주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
개정 항목 | 주된 내용 및 적용 시기 |
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혼인·동거봉양 특례 기간 연장 | 혼인 또는 60세 이상 직계존속과 동거봉양으로 1세대 2주택이 된 경우, 1세대 1주택으로 간주되는 기간이 기존 5년에서 10년으로 확대되었음. 적용 시점은 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 적용 |
주택 외 용도 변경 후 양도 시 판정 기준 합리화 | 주택을 매매계약 이후 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우, 양도일이 아닌 매매계약일 기준으로 1세대 1주택 여부를 판단하도록 개선됨. 적용은 2025년 2월 28일 이후 계약 체결분부터 |
장기임대주택 비과세 횟수 제한 폐지 | 종전에는 거주주택 전환 시 비과세가 최초 1회만 허용되었지만, 이번 개정으로 횟수 제한 없이 적용 가능하게 되었으며 단기민간임대주택도 대상에 포함됨. 적용 시점: 2025년 2월 28일 이후 양도분부터 |
다주택자 중과세 한시적 배제 연장 | 기존 ‘2025년 5월 9일’까지였던 규정이 2026년 5월 9일로 1년 연장됨. 또한 단기 민간임대주택도 중과 배제 대상에 포함됨. 적용 시점: 2025년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일 양도분까지 적용) |
소형 신축주택 중과 배제 요건 유예 연장 | 조정대상지역 소형 신축주택(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억 이하 등)의 중과배제 혜택 기한이 2027년 12월 31일까지로 연장됨. 적용 시점: 2025년 취득분부터 적용 |
이번 소득세법 시행령 개정안은 새 정부 출범일인 10일부터 시행되며, 국회의 동의 없이 행정부가 독자적으로 추진할 수 있습니다. 이를 통해 부동산 시장 안정화와 다주택자들의 세금 부담 완화를 기대할 수 있습니다.
FAQ
1. 일시적 1세대 2주택자라면 두 번째 집도 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
일시적 2주택자의 경우, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2025년부터는 기존보다 요건이 완화되어, 일부 세대원이 신규주택으로 전입하지 못해도 나머지 세대원의 전입이 완료되면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2. 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우, 비과세가 가능한 조건은 무엇인가요?
조정지역 주택이라 하더라도, 계약 체결일이 조정지역 지정 공고일 이전이고 계약금까지 지급된 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.
단, 소득세법상 실거래 기준을 명확히 증빙할 수 있어야 하며, 계약서 사본과 이체증빙이 요구됩니다.
3. 상속으로 인해 다주택자가 된 경우에도 양도세 중과가 적용되나요?
상속받은 주택은 상속일로부터 5년간 주택 수에서 제외되며, 해당 주택을 양도할 경우에도 중과세율이 적용되지 않습니다.
단, 상속 외의 다른 주택을 먼저 양도할 때에는 해당 상속주택은 주택 수에 포함되어 중과 대상이 될 수 있으므로 순서를 신중히 고려해야 합니다.
4. 일시적 2주택 상태에서 기존 주택을 먼저 팔면 어떤 세금 혜택이 있나요?
기존 주택을 먼저 팔 경우, 신규 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하기 위해 2년 이상 거주가 필요합니다.
다만 보유 요건은 실제 보유 기간 기준으로 리셋되지 않고 누적되므로, 장기보유특별공제까지 연계할 수 있습니다.
5. 문화재나 가정어린이집으로 사용 중인 주택도 세금 혜택을 받을 수 있나요?
네. 국가 등록문화재나 가정어린이집(5년 이상 사용) 등은 중과세율 적용 대상에서 제외되며, 주택 수 계산에서도 제외됩니다.
단, 지방자치단체 인가 및 국세청 사업자등록 등의 요건을 충족해야 합니다.
6. 장기임대주택을 보유한 다주택자도 양도세 비과세 혜택이 있나요?
조세특례제한법 또는 소득세법상 등록된 장기임대주택은 주택 수에서 제외되며, 해당 임대주택이 아닌 다른 주택을 양도할 경우에도 중과세율이 적용되지 않습니다.
이는 5년 이상 임대한 국민주택에 한정되며, 임대사업자 등록 여부가 핵심입니다.
7. 소형주택이란 정확히 어떤 기준을 따르나요?
기준시가 1억 원 이하의 주택을 소형주택으로 분류합니다.
다만 정비구역 내 주택 등은 제외되며, 실거래가가 아닌 기준시가를 기준으로 판단하므로 국세청 또는 한국감정원의 시세를 참고해야 합니다.
8. 다주택자라면 먼저 어떤 주택을 매도하는 것이 유리한가요?
비과세 또는 중과세율 배제 대상이 아닌 일반 주택부터 매도하면 전체 세 부담이 커질 수 있으므로, 먼저 비과세 요건이 충족된 주택이나 중과 배제 대상부터 매도하는 전략이 유리합니다.
특히 상속주택, 임대주택, 소형주택 등은 순서를 잘 조정해야 합니다.
9. 2025년 기준 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
2025년 현재, 3년 이상 보유한 주택에 대해 연 2%씩 누적 공제가 가능하며, 최대 30%까지 적용됩니다. 중과세율이 배제된 상태에서 공제가 함께 적용되면 실질 세부담이 크게 줄어듭니다.
10. 정부의 이 같은 조치는 언제까지 유효한가요?
윤석열 정부가 출범한 2022년 5월 10일 이후부터 1년간 한시적으로 시행되었던 중과세 유예조치는 일부 조건 하에 계속 적용 중이며, 시행령 개정과 추가 입법 여부에 따라 유효기간이 달라질 수 있습니다.
그렇기 때문에 반드시 최신 세법 공고를 확인해야 합니다.