전세대출 원금, 집주인이 전세보증금 상환해야 하는 이유와 방안

우리 사회에서 전세대출의 원금을 누가 상환해야 하는지에 대한 논의는 점점 뜨거워지고 있습니다. 현재 전세 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들의 불안감을 해소하기 위해, 전세대출의 원금을 집주인이 갚도록 하는 제도적 개선이 필요하다는 목소리가 높아지고 있습니다.

국내에서는 2022년 기준으로 전체 전세·준전세 보증금 규모가 1058조 원에 달하며, 전체 전세대출 잔액은 162조 원에 이르는 상황으로 이처럼 큰 금액이 관련되어 있기 때문에, 전세 보증금 문제는 단순한 개인의 문제를 넘어서 사회적 문제로 확대되고 있습니다.

그렇다면 왜 세입자가 아닌 집주인이 전세대출의 원금을 상환해야 하는지 그리고 이를 위한 구체적인 방안에 대해 고민해보도록 하겠습니다.

우선 전세 제도 하에서 세입자는 큰 금액의 전세보증금을 지불하고, 이를 임대인에게 맡기게 됩니다.

하지만 경제 상황의 변동성으로 인해 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 상황에서 세입자는 자신의 돈으로 전세대출을 갚아야 하는 부담을 안게 되는데, 이는 공정하지 못한 조건입니다.

따라서, 전세대출의 원금은 집주인이 상환하는 것이 더 합리적인 구조입니다.

국내 전세·준전세 보증금의 전체 규모는 약 1058조 원에 달하며, 이 중 대부분이 세입자의 대출로 이루어져 있는데 이는 세입자가 경제적 부담을 지나치게 안고 있다는 것을 의미합니다. 전세대출이 집주인에게 직접 지급되므로, 세입자는 매월 이자는 부담하고 있지만, 계약 만료 시 원금 상환은 집주인이 담당하는 것이 타당합니다.

예를 들어, 현재 다가구 주택이나 빌라에서는 전세가가 집값과 유사하게 매겨지는 경우가 많습니다.

이로 인해 주택 경기 변동 시 전세보증금이 집값보다 낮아져 깡통전세나 역전세가 발생할 위험이 높아집니다. 이에 대응하기 위해, 전세가율 상한제와 같은 규제를 도입하면 이런 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.

그리고 이러한 구조 개선을 통해 세입자는 금융적 부담을 덜 수 있다고 생각합니다.

또 전세가격 상한제와 같은 정책은 전세가가 주택 가격의 60~70%를 넘지 않도록 규제하며, 전세대출과 관련된 보증이 전세 가격을 상승시키는 것을 방지합니다.

이런 제도는 전세사기 및 깡통전세를 줄이는 데 기여할 수 있습니다. 또한, 임대차 계약의 물권화를 통해 세입자의 보증금을 보다 효과적으로 보호할 수 있으며, 전세대출의 원금 상환 의무를 집주인에게 부과함으로써 임차인의 금융적 안정성을 제고할 수 있습니다.

이와 같은 제도 변경은 경제협력개발기구(OECD) 국가들에서도 이미 시행되고 있는 원금과 이자의 분리 제도를 모범으로 삼을 수 있습니다. 우리나라에서도 국고채에 대해 이러한 원리가 적용되고 있으므로, 전세대출에 있어서도 이러한 시스템을 도입하는 것이 시급합니다.

전세대출의 원금을 집주인이 상환하게 하는 제도는 세입자를 보호하고, 부동산 시장의 건전성을 유지하는 데 중요합니다.

전세사기 및 깡통전세 문제를 해결하기 위해, 이와 같은 제도적 보완이 반드시 필요합니다. 또한, 전세를 점진적으로 줄여가는 장기적인 정책 방향도 고려해야 할 것입니다.