2023년 부동산 새로워진 청약 양도소득세 취득세 9가지
2022년은 지금까지 거품으로 올라버린 부동산 가격폭락과 함께 금리인상으로 인해 2021년에 부동산을 구입한 영끌족들이 매우 힘들어 하고 있습니다. 과연 새로워진 2023년 부동산 취득세 및 실거래, 증영세, 취득세, 중소기업을 위한 공급 및 무순위 청약등 달라지는 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.
- 부동산 취득세 과세표준 실거래가로 변경
- 증여취득 취득세 ‘시가인정액’ 적용
- 양도소득세 이월과세 5년→10년 기간 확대
- 중소기업 장기근속자 특별공급 가점 기준 조정
- 무순위 청약 거주지역 요건 폐지
- 청년 맞춤형 전세특례보증한도 확대
- 재건축 안전진단 제도 개선
- 월세 세액공제율 및 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 한도 상향
- 주택임대차 신고제도 계도기간 종료
- 종합부동산세 기본공제금액 상향
- 2주택자 종합부동산세 중주과배제
참고 : 2022년 바뀌는 하반기 부동산 세금 – 양도세 종부세 취득세 연말정산 감면
2022년 종합부동산세 다주택자 수 가액기준 세율
2022년 1월 달라지는 부동산
부동산 양도소득세 세율
부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
| 구분 | ‘18.1.1 ~ ‘18.3.31 | ‘18.4.1 ~ ’21.5.31 | ‘21.6.1 ~ 현재 | |
|---|---|---|---|---|
| 보유기간 | 1년 미만 | 50%㉮ (40%)㉯ | 50%㉮ (70%)㉯ | |
| 2년 미만 | 40%㉮ (기본세율)㉯ | 40%㉮ (60%)㉯ | ||
| 2년 이상 | 기본세율 | |||
| 분양권 | 기본세율 (조정대상지역 내 50%) | 60% (70%)㉰ | ||
| 1세대 2주택 이상 | 기본세율 | 보유기간별 세율(조정대상 지역 기본세율+ 10%p) ㉱ | 보유기간별 세율(조정대상 지역 기본세율+ 20%p) ㉱ | |
| 1세대 3주택 이상 | 보유기간별 세율(조정대상지역 기본세율+10%p) | 보유기간별 세율(조정대상 지역 기본세율+ 20%p) ㉱ | 보유기간별 세율(조정대상 지역 기본세율+ 30%p) ㉱ | |
| 비사업용 토지 | 기본세율＋10%p | |||
| 미등기양도자산 | 70% | |||
㉮ 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것(예:기본세율＋10%p와 40 or 50% 경합시 큰 세액 적용)
㉯ 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우
㉰ 보유기간이 1년 미만인 것
㉱ 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 內 주택을 ’22.5.10일부터 ’23.5.9일까지 양도 시 기본세율 및 장특공제 적용
다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율(’21.6.1.이후)
| 구분 | 보유기간 | 세율 | 비고 | |
|---|---|---|---|---|
| 2주택 | 조정 대상지역 | 1년 미만 | 70% | (경합없음) |
| 2년 미만 | 60% | 中 큰 세액 | ||
| 기본세율＋20%p | ||||
| 2년 이상 | 기본세율＋20%p | (경합없음) | ||
| 일반지역 | 1년 미만 | 70% | (경합없음) | |
| 2년 미만 | 60% | |||
| 2년 이상 | 기본세율 | |||
| 3주택 | 조정 대상지역 | 1년 미만 | 70% | 中 큰 세액 |
| 기본세율＋30%p | ||||
| 2년 미만 | 60% | 中 큰 세액 | ||
| 기본세율＋30%p | ||||
| 2년 이상 | 기본세율＋30%p | (경합없음) | ||
| 일반지역 | 1년 미만 | 70% | (경합없음) | |
| 2년 미만 | 60% | |||
| 2년 이상 | 기본세율 | |||
| 비사업용 토지 | 일반지역 | 1년 미만 | 50% | 中 큰 세액 |
| 기본세율 + 10%p | ||||
| 2년 미만 | 40% | 中 큰 세액 | ||
| 기본세율 + 10%p | ||||
| 2년 이상 | 기본세율 + 10%p% | (경합없음) | ||
보유기간 2년 이상인 조정대상지역 內 주택을 ’22.5.10일부터 ’24.5.9일까지 양도 시 기본세율 및 장특공제 적용
국내 주식등
| 구분 | 세율 | ||
|---|---|---|---|
| 대주주 | 중소기업 | 상장·비상장 | 과세표준 3억원 이하 20% 과세표준 3억원 초과 25%(누진공제 1천5백만원) |
| 2중소기업 외 | 상장·비상장 | ||
| 1년 미만 보유 | 30% | ||
| 대주주외 | 중소기업 | 상장&장외거래 비상장 | 10% |
| 중소기업외 | 상장&장외거래 비상장 | 20% | |
국외 주식등
| 구분 | 국외주식 등 | 기타자산(특정주식등) | |
|---|---|---|---|
| 중소기업주식 등 | 그밖의 주식 등 | ||
| 세울 | 10% | 20% | 누진세율(6∼45%) |
부동산 취득세 과세표준 실거래가로 변경
개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔으나 1월 1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부합니다.
증여취득 취득세 ‘시가인정액’ 적용
증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 ‘시가표준액(개별공시가격 등)’을 적용했으나, 2023년 증여분부터는 ‘시가인정액’으로 취득가액이 계산됩니다.
시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준으로서증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 예정입니다.
양도소득세 이월과세 5년→10년 기간 확대
배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 후, 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한하게 되는데 이 경우 취득금액은 높이고, 양도차익은 줄어 양도세가 절세 되는 효과가 있를 볼 수 있습니다
하지만 2023년 증여 건부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세하기가 어려워집니다.
중소기업 장기근속자 특별공급 가점 기준 조정
중소기업 장기근속자 특별공급 가점 산정 기준이 조정된다. 5년 이상 무주택일 경우 5점 배점 되던 무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경됩니다.
기술 및 기능인력과 자격증 보유 항목이 하나로 통합됐으며 세 부항목간 난이도, 위상 등을 고려해 배점을 차등화됬으며 수상경력은 최초 중소기업 입사일 이후 수상한 경력만 인정하며, 중복 수상은 인정되지 않습니다..
무순위 청약 거주지역 요건 폐지
해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약 신청 자격이 달라진다. 거주지역 요건을 폐지하고 무주택자면 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격이 완화됩니다.
또한 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했으며 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고, 미분양 해소에도 도움이 될 전망입니다.
청년 맞춤형 전세특례보증한도 확대
HF(한국주택금융공사)는 만34세 · 연소득 7,000만원 이하 무주택 청년을 대상으로 청년 맞춤형 전세자금보증을 1억원 한도로 운영 중이며 청년층 금리 부담 완화를 위해 낮은 전세대출금리가 적용되는 특례보증의 한도액을 1억원에서 2억원으로 확대합니다
재건축 안전진단 제도 개선
재건축 안전진단 문턱이 낮아진다. 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높였다. 판정기준도 개선됩니다.
평가항목별 합산 점수에 따라 ‘재건축(30점 이하)’, ‘조건부재건축(30~55점 이하)’, ‘유지보수(55점 초과)’를 구분하고 있으나, ‘조건부재건축’의 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하일 경우 바로 재건축 추진을 가능토록 했으며 ‘조건부재건축’ 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)를 지자체의 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행합니다.
월세 세액공제율 및 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 한도 상향
서민들의 주거비 부담 완화를 위해 15%까지 월세 세액공제가 확대됩니다.
2023년 연말정산 분부터 총 급여 5,500만원 이하(종합소득금액 4,500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 상향된다. 근로소득 총 급여 7,000만원 이하(종합소득금액 6,000만원 이하)자는 기존 10%에서 12%로 조정된다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아지며 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 최대 400만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.
2022년 6월 달라지는 부동산
주택임대차 신고제도 계도기간 종료
2021년 6월 1일 주택임대차 신고제 시행 이후 1년간 계도 기간을 운영해 왔으나, 시민들의 적응기간을 감안해 2023년 5월 31일까지 계도기간을 1년 더 연장했다. 계도기간이 종료되는 2023년 6월 1일부터는 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 한다.
종합부동산세 기본공제금액 상향
종부세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 즉, 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자의 경우에는 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 볼 수 있다.
2주택자 종합부동산세 중과 배제
2주택자에 대한 다주택 중과세율이 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다.
종합부동산세 세부담 상한율 일원화
주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상한율이 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춘다.
2023년 부동산 새로워지는 주택담보대출 및 분양 9가지
아파트 관리비 공개대상 50세대 이상 공동주택으로 확대
공동주택의 관리비 공개 의무 대상이 현행 100세대 이상 공동주택에서 50세대 이상으로 확대된다.
다만, 50~100세대 미만의 다세대 등 소규모 공동주택은 관리주체의 업무부담을 덜어주기 위해 공개항목을 기존 21개에서 13개로 간소화한다. 입주민의 알권리와 관리비의 투명성이 강화될 것으로 기대된다.
공공분양 미혼청년 특별공급 도입
공공분양 청약 시 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 미혼 청년에게도 주어진다.
<청년 · 서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획>에서 발표한 공공분양 3가지 모델 가운데 ‘나눔형(시세 70%이하 분양가+시세차익 70% 보장)’과 ‘선택형(임대 후 분양)’에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다.
대상자는 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6,000만원 이하인 청년층이 해당된다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9.7억원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한될 수 있다.
민간분양 면적에 따라 청약가점제 개편
2023년 부동산 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설된다.
그간 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 ‘가점40%+추첨60%’를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 ‘가점70%+추첨30%’로 추첨제 비율이 늘어난다. 대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점 비율을 높였다.
‘가점50%+추첨50%’였던 투기과열지구 내 대형 면적은 ‘가점80%+추첨20%’로 가점제 비율을 높였으며, 조정대상지역 내 대형 면적은 ‘가점30%+추첨70%’에서 ‘가점50%+추첨50%’로 각각 조정됐다.
반면 비규제지역에서는 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 ‘가점40%+추첨60%’, 85㎡ 초과는 추첨100%를 적용한다.
생활안정 · 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화
2023년 부동산은 보유 주택에 대한 담보대출 규제가 완화된다.
생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 별도의 대출한도(2억원)를 없애고, 기존의 LTV(주택담보대출비율) DTI(총부채상환비율) 내에서 대출을 관리한다.
2022년 12월 1일 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됨에 따라, 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 허용된다.
HF(한국주택금융공사)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.
생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건 완화
2022년 6월 21일 발표된 <임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제>에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다(2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정). 이에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외한다.
주택담보대출 채무조정 대상 확대
고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주에게도 채무조정이 적용된다. 6억원 이하 주택 차주가 실직이나, 폐업, 질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년간 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다.
상환 곤란 차주 여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환 부담 수준, 매출액 및 변동 수준 등 다양한 특성을 종합적으로 검토해 결정한다.
서민 · 실수요자 주거안정을 위한 ‘특례보금자리론’ 출시
기존 보금자리론보다 주택가격 및 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품이 출시된다.
안심전환대출(주택가격 6억원 이내 · 대출한도 3억6,000만원)과 적격대출(주택가격 9억원 이내 · 대출한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 ‘특례보금자리론’을 운영한다. 9억원 이하 주택 구입 시, 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있게 될 전망이다.
금리 인상으로 인해 주거비 부담이 가중되고 있는 만큼, 서민과 실수요자들의 주거 안정에 기여할 것으로 기대한다.
임대인 미납 국세 열람제도 실효성 강화
2023년 부동산 전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있을 전망이다.
임대인의 사전 동의를 얻는 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지차제장(지방세)에게 열람 신청이 가능했으나, 앞으로는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다.
세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다. 더불어 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선된다.
다만, 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다.
임차보증금 경매 및 공매 시 당해세보다 우선 변제
전세사는 도중 집이 경 · 공매로 넘어가면 세금이 먼저 변제되고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬으나, 앞으로는 ‘국세 우선변제 원칙’에 예외를 적용해 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있더라도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 한다.
단, 이러한 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에서만 적용되며 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다.
