전세에서 월세로 바뀌는 전월세 전환율 2.5% 계산 – 주택임대차 보호법

2025년 현재, 주택임대차 시장에서는 계약갱신청구권제도의 영향이 여전히 이어지고 있습니다. 임차인의 권리를 보장하기 위해 도입된 계약갱신청구권은 시행 이후 실제로 많은 세입자들이 재계약을 통해 거주 기간을 연장하고 있는데요. 그러나 이 제도가 자리 잡으면서 임대인 측에서는 전세보다 수익성이 높은 월세 또는 반전세 형태로 점차 전환하려는 움직임이 계속되고 있습니다.

특히 부동산 시장의 자금 흐름이 불안정해지면서, 전세보증금을 한꺼번에 돌려주는 일이 쉽지 않다는 현실적인 이유도 함께 작용하고 있습니다. 덕분에 아직 전세 계약이 유지되는 경우도 많지만, 점차적으로 전월세 전환이 확산되는 흐름은 피할 수 없어 보입니다.

이처럼 전세 매물은 줄어들고, 전세를 월세로 전환하는 추세가 계속되다 보니 ‘전세의 월세화‘라는 표현까지 등장하고 있습니다. 이에 따라 임차인의 주거 부담도 커지고 있다는 지적이 나오고 있죠.

이러한 현상을 인식한 정부는 임차인의 부담을 줄이기 위해 전월세 전환율 상한을 기존 4%에서 2.5%로 낮춰 적용하고 있으며, 이 기준은 2025년 현재도 유지되고 있습니다.

전월세 전환율이란, 보증금을 줄이고 그 차액만큼 월세로 돌릴 때 적용되는 이율을 의미하는데 즉, 전세를 반전세나 월세로 전환할 경우, 임대인이 책정할 수 있는 월세의 법적 상한선을 정해 임차인을 보호하는 역할을 하는 셈입니다.

전월세 전환비율

전월세전환율은 전세 형태의 보증금을 월세로 바꿀때 줄어든 보증금을 얼마의 월세로 바꿀 것인가를 정하는 비율을 말합니다.

보증금 4억원인 전세집에 2년간 살던 홍길동씨는 계약갱신청구권을 써서 “보증금 2억 + 월세” 인 반전세 형태로 전환하기로 임대인과 합의했습니다. 통상 전월세 전환시 필요한 공식은 다음과 같습니다.

월세 = (원래 보증금 – 새로운 보증금) x 2.5% / 12개월

월세 계산방법

​그렇다면 홍길동씨는 줄어든 보증금 2억원에 대한 매월 내야하는 금액이 얼마인지 알아야 하는데요. 다음과 같이 계산하면 됩니다.

2억원 x 2.5% / 12 = 41.666 = 약 42만원

따라서 홍길동씨는 임대인에게 2억원을 돌려받고, 매달 42만원의 월세를 납부해야합니다.

만약 4억인 전세보증금을 1억으로 줄이고 나머지 3억을 월세로 전환한다고 생각해봅시다. 홍길동씨는 매달 63만원의 월세를 임대인에게 내야 합니다.

월세에서 전세로 변경

전세→월세 : 전월세전환율 2.5% 적용

전세→월세 : 시장전환율 (10월 서울 4%) 적용

​월세 -> 전세로 변경시 적용유무

“보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우”에만 적용된다는 의미로서 월세를 전세로 바꾸는데는 적용되지 않습니다. 그렇다면 보증금을 무한정 올릴수 있을까요?

​이 경우에는 “시장전환율“을 적용해야 한다는 게 국토교통부의 해석입니다. 매달 한국부동산원이 발표하는 이 수치는 지역별로 다르릅니다. 서울의 경우 10월 기준 4.0% 입니다.

전세에서 월세로 변경

전세→월세 : 줄어든 보증금의 2.5%를 월세로 전환

월세→전세 : 월세 x 12 를 시장전환율로 나누어 계산

​

이 시장전환율에 따르면 서울에서 보증금 3억에 월세 90만원에 살고 있던 홍길동씨는, 월세 90만원을 전세보증금 2억 7천만원으로 바꿀 수 있습니다.

(90만원 x 12개월 / 4.0%) = 2억 7천만원

​따라서 홍길동씨가 살게 될 집의 보증금은 5억 7천만원이 됩니다.

​줄어든 보증금이 월세로 바뀌는 공식과, 월세를 줄여 보증금을 증액하는 방식을 정리하면 아래와 같습니다.

Q. 홍길동씨가 보증금 3억원에 2억원으로 낮추고 월세는 얼마를 내야 할까요?

A. 줄어든 보증금 1억 x 2.5% / 12 = 약 21만원입니다.

Q. 홍길동씨가 보증금 2억원에 50만원을 내고 있다고 보증금을 3억으로 올린다면 얼마를 내야 할까요?

A. 늘어난 보증금 1억 x 4% / 12 = 약 33만원이 되고 원래 월세 50만원에서 이를 빼고 17만원만 내면 되겠죠.

반전세전환시 +5% 인상적용

• 서울 아파트 보증금 5억원 전세
• 보증금 3억 + 반전세 전환 + 5% 갱신인상시 적용
• 보증금과 월세를 환산보증금 전환 : 5억원
• 환산보증금 인상률 5% 적용 : 5억 + 2,500만원

인상보증금에서 원하는 보증금을 제외하고 최종월세를 계산합니다.

​홍길동은 서울의 아파트에 5억 보증금을 주고 전세를 살고 있습니다. 집주인인 최광자는 이번에 계약을 갱신하면서 보증금을 3억으로 낮추면서 전세를 반전세로 전환하고 5%의 인상도 같이 진행하려고 합니다. 순서대로 알아봅시다.

​가장 먼저 모든 보증금과 월세를 환산보증금을 구합니다.

​홍길동씨의 경우 전부 월세이기 때문에 환산보증금은 없습니다만, 반전세였다면 시장전환율을 이용해 환선보증금을 구하면 됩니다.

환산 보증금 = 기존 보증금 5억원 + 월세 0 만원 x 12개월 / 4% = 5억원

​두번째 임대료 5% 인상을 적용합니다.

​위에서 나온 환산보증금에 5% 인상률을 곱합니다.

인상 보증금 = 환산보증금 5억원 x 5% = 2,500만원

​이제 마지막으로 전환보증금과 월세를 구합니다.

​전환보증금은 환산보증금과 인상보증금의 합에서 원하는 보증금을 제하고 남은 보증금으로 여기에 대해 전환율 2.5%를 곱하여 12개월로 나누면 월세가 됩니다.​

월세 = (5억 2,500만원 – 3억원) x 2.5% / 12 = 약 45만원

​따라서 홍길동씨는 새로운 계약을 맺고 나면 반전세 보증금 3억과 월세 45만원을 내게 됩니다.

전월세 전환 및 계약갱신청구권 관련 자주 묻는 질문 FAQ

Q. 계약갱신청구권을 썼는데도 임대인이 전세를 월세로 바꾸자고 요구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 계약갱신청구권은 동일 조건으로 2년을 더 거주할 수 있는 권리지만, 임대인과 임차인이 합의하면 보증금 일부를 월세로 바꾸는 것도 가능합니다.

다만 임차인의 동의가 필수이고 강제로 전환할 수는 없습니다.

Q. 전세에서 월세로 바꾸면서 보증금을 올릴 수도 있나요?

A. 보증금 인상은 5% 이내까지만 가능합니다.

계약갱신청구권을 사용할 경우, 전체 환산보증금 기준으로 5%까지만 인상이 가능하며, 보증금을 낮추면서 월세를 더 요구하는 경우는 전월세전환율 2.5% 내에서만 가능합니다.

Q. 임대인이 월세로 전환하면서 기존보다 더 많은 월세를 요구하면 어떻게 해야 하나요?

A. 전환된 월세는 법정 전월세전환율(2.5%)을 초과할 수 없습니다.

초과된 경우 지자체에 임대차 신고를 통해 이의제기할 수 있으며, 필요시 분쟁조정위원회나 법원 조정을 통해 구제받을 수 있습니다.

Q. 전세에서 월세로 바뀐 뒤 월세가 계속 오를 수도 있나요?

A. 계약 기간 동안은 임대료 인상이 불가능합니다.

전세→월세 전환 시 새로운 계약 조건에 따라 2년간 고정되며, 계약갱신청구권을 사용한 경우엔 기존 임대료의 5%까지만 인상 가능합니다. 계약 만료 후 다시 협의가 필요합니다.

Q. 계약서에 ‘계약갱신청구권 사용 불가’라고 써 있으면 못 쓰는 건가요?

A. 무효입니다.

임대차보호법상 계약갱신청구권은 임차인의 법적 권리이며, 임의로 포기하는 조항은 법적 효력이 없습니다.

임대인이 이를 이유로 거절한다면 불공정 계약에 해당될 수 있습니다.

Q. 전월세전환율은 왜 2.5%인데 실제 시장은 4%인가요?

A. 전월세전환율 2.5%는 법정상한선이며, 이 비율은 임차인을 보호하기 위한 기준입니다.

반대로 월세 → 전세로 전환할 경우에는 실제 시장금리를 반영하는 ‘시장 전환율’을 참고합니다.

보통 서울 기준 2025년 4%가 적용됩니다.

Q. 계약갱신청구권을 쓰면 반드시 같은 조건으로 살아야 하나요?

A. 기본적으로는 ‘동일 조건’이 원칙이지만, 쌍방 합의 하에 보증금이나 월세 조정, 반전세 전환도 가능합니다.

단, 일방적으로 조건을 바꾸는 건 법 위반입니다.

Q. 월세로 전환할 때 관리비도 같이 올라갈 수 있나요?

A. 관리비는 임대료에 포함되지 않으므로 별도 항목입니다.

다만 과도하게 부과되는 경우 ‘부당이득’이나 ‘임대료 전가’로 판단될 수 있으니, 관리비 내역 명시 요청 및 구체적 항목 확인이 필요합니다.

Q. 전세 보증금 반환이 어려워져 월세로 전환하자고 하는데 무조건 따라야 하나요?

A. 절대 아닙니다. 임대인이 보증금을 돌려줄 자금이 부족하더라도 임차인의 동의 없이 임대 조건을 바꿀 수 없습니다.

무리한 요구는 전세사기에 가까운 행위일 수 있으니 신중히 대응해야 합니다.

Q. 전세나 반전세 계약서를 다시 쓸 때 확인해야 할 조항은?

A. 다음 항목을 반드시 확인하세요.

• 보증금, 월세, 관리비 항목
• 전월세전환율 적용 내역 명시 여부
• 계약갱신청구권 사용 여부
• 계약 기간과 자동갱신 여부
• 특약사항(수리비, 원상복구 등)