부동산 개인명의 부부 공동명의 변경방법 및 뭐가 좋을까?
올해 주택 공시가격은 지난해보다 하락했으며, 공정시장가액비율도 60%로 유지되었습니다.
종합부동산세(종부세)에서 ‘1가구 1주택자’는 가구원 중 한 명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택을 소유한 자를 의미합니다. 올해 단독명의 1가구 1주택자의 종부세 기본공제액은 지난해보다 1억원 늘어난 12억원(공시가격)입니다. 따라서 공시가격 12억원 이하의 주택을 보유한 1가구 1주택자는 종부세를 내지 않아도 됩니다.
단독명의 1가구 1주택자는 세액공제를 받을 수 있습니다.
만 60세 이상이거나 주택 보유 기간이 5년 이상이면 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있으며 반면, 부부 공동명의 1주택자의 올해 종부세 기본공제는 18억원(부부 각각 9억원씩)으로, 지난해 12억원(부부 각각 6억원)에서 6억원 증가했습니다.
따라서 공시가격 18억원 이하의 주택을 공동으로 소유한 부부는 올해 종부세를 내지 않아도 됩니다.
예를 들어, 서울 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 84㎡)의 공시가격은 지난해 20억4200만원에서 올해 15억5600만원으로 하락했습니다.
이에 따라 이 아파트를 공동명의로 보유한 부부는 지난해 226만원의 종부세를 냈지만, 올해는 종부세를 내지 않아도 됩니다.
국토교통부에 따르면, 올해 전국에서 공시가격이 18억원을 넘는 공동주택은 7만3124가구로, 이는 전체 공동주택의 0.5%에 불과합니다. 따라서 99.5%의 공동주택은 부부 공동명의일 경우 종부세가 면제되기 때문에 개인명의보다는 부부공동명의로 변경하는것이 세금을 절약하는데 도움이됩니다.
노랗 목차
1. 아파트 개인명의와 부부 공동명의 변경 방법
아파트의 소유권을 개인명의에서 부부 공동명의로 변경하는 절차는 다음과 같습니다.
가. 분양계약자 명의 변경
- 증여계약서 작성: 부부 간에 분양권 지분(보통 2분의 1)을 증여하거나 매도하는 내용의 계약서를 작성합니다.
- 구비서류 준비: 인감증명서, 신분증 사본, 인감 도장, 주민등록등본 등 필요한 구비서류를 준비합니다.
- 분양사무실 방문: 위 구비서류와 함께 해당 아파트의 분양사무실을 방문하여 명의 변경을 신청합니다.
나. 등기 및 관련 절차
- 시군구청 방문: 부동산이 위치한 시군구청을 방문하여 증여계약서의 검인을 받습니다.
- 중도금대출 관련 절차: 중도금대출이 있는 경우 해당 은행을 방문하여 필요한 서류를 작성하고 채무승계 절차를 진행합니다.
- 사업주체 방문: 분양사를 운영하는 시행사나 건설사에게 명의 변경 일정과 제출해야 할 서류를 확인하고 방문 예약을 합니다.
다. 명의변경 주의사항
- 증여계약서 원본 보관: 검인받은 증여계약서 원본은 소유권 이전 등기를 위해 등기소에 제출해야 하는 필수 서류입니다. 분실 방지를 위해 신중히 보관해야 합니다.
- 복사본 제출: 사업주체에는 증여계약서 원본 대신 사본을 제출하되, 원본은 분양계약서와 함께 안전하게 보관하는 것이 좋습니다.
- 세대별 서류 제출: 중도금대출이 있는 세대와 없는 세대는 서로 다른 구비서류를 준비해야 하며, 이에 대한 상세한 사항은 해당 은행이나 사업주체에 문의하여 확인해야 합니다.
2. 부부 공동명의의 장점과 주의사항
부부 공동명의 1주택자도 특정 조건을 충족하면 단독명의 1가구 1주택자 기준으로 세액공제를 받을 수 있는 특례제도가 있습니다. 예를 들어, 공시가격이 20억원인 주택을 13년 동안 절반씩 보유한 A부부는 특례를 적용하면 68만2560원의 종부세를 내야 하지만, 각각 9억원의 기본공제를 받으면 총 39만1000원만 납부하면 됩니다.
또한, 2주택을 부부가 공동으로 소유한 경우 종부세 중과세율이 아닌 기본세율이 적용됩니다. 예를 들어, 서울 강남구 대치동 은마아파트를 공동명의로 보유한 부부는 지난해 226만원의 종부세를 냈지만, 올해는 종부세를 내지 않아도 됩니다.
양도소득세 절세 측면에서도 부부 공동명의가 유리합니다. 예를 들어, 보유 주택을 팔아 10억원의 양도 차익이 발생했을 경우, 단독명의일 때는 약 4억2000만원의 양도세를 내야 하지만, 부부 공동명의일 경우 약 3억8000만원만 납부하면 됩니다.
부부 공동명의로 변경하는 것은 빠를수록 좋습니다. 예를 들어, 분양권 상태에서 명의 변경이 이뤄지면 취득세 부담이 줄어듭니다. 분양권은 준공 전 권리상태여서 증여받은 사람이 내는 취득세가 없기 때문입니다. 반면 준공 후 증여의 취득세 부담은 더 커지게 됩니다.
마지막으로, 재산세·종부세 등 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되므로 공동 명의로 전환할 계획이라면 내년 상반기 중으로 마치는 것이 좋습니다. 배우자에게 증여받은 주택을 처분하려면 증여 5년 뒤에 하는 것이 유리합니다.
가. 부부 공동명의로의 주택 소유권 이전 절차
주택의 소유자를 변경하려면 먼저 부부는 분양계약자 명의를 부부 공동명의로 변경해야 합니다. 이 과정은 다음과 같습니다:
- 부부 간에 분양권 지분을 증여 또는 매도하는 계약서를 작성합니다.
- 인감증명서, 신분증 사본, 인감도장, 주민등록등본 등을 준비하여 분양사무실에 신청합니다.
나. 장점
- 종부세 절세 효과: 부부 공동명의는 종부세에서 유리한 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 공동명의로 등기된 경우 공시가격 기준으로 공동 소유자 각각의 기본공제를 받아 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.
- 양도소득세 절세 효과: 양도소득세에서도 공동명의는 세금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 공동명의로 소유한 경우 양도 차익을 나누어 세금을 낮출 수 있으며, 각자의 기본공제도 적용받을 수 있습니다.
다. 주의사항
- 다른 주택 매매 시 세금 혜택 제한: 부부가 모두 유주택자인 경우 다른 주택을 매매할 때 무주택자 취득세 공제를 받기 어렵습니다. 또한 주택 보유 기간이 2년 미만인 경우 양도소득세 비과세 혜택도 제한될 수 있습니다.
- 부동산 관련 추가 비용: 아파트 공동명의 변경으로 인해 재산이 증가할 경우 건강보험료나 국민연금 등 경제적 부담이 늘어날 수 있습니다.
부부 공동명의로 아파트를 등기하는 것은 종부세와 양도소득세에서 절세 효과를 가져다 줄 수 있는 중요한 결정입니다. 그러나 다양한 세금과 관련된 제한 사항을 고려하여 전문가의 조언을 받고 결정하는 것이 중요합니다. 또한, 변경 절차와 관련된 모든 서류 및 절차를 신중하게 준비하여 불필요한 불이익을 피하는 것도 중요합니다.
