다주택자 양도소득 중과배제 주택 – 1세대 3주택

기존에 양도세 중과규정의 한시 유예와 현 정부 및 새정부의 진행상황에 대해 알아보았으며 최근에는 검수완박 법안으로 인해 양도세 중과 한시유예에 대한 논의가 자취를 감추고 있는 것 같습니다. 새정부 인수위에서는 중과배제를 곧 시행할 예정이지만 아직 구체적인 내용은 알려지지 않았으며 기존에 알아본 다주택자 양도소득에 대하여 주택 1세대 2주택에 이어 1세대 3주택에 대해 알아보겠습니다.

참고 : 다주택자 양도소득 중과배제 주택 – 1세대 2주택

2022년 종합부동산세 다주택자 수 가액기준 세율

현재는 소급적용 가능성과 1년 내지 2년의 유예 기간에 대한 언급도 있지만 모두가 불투명한 상황입니다. 따라서 명확한 정책 방향을 확인한 후 주택의 매도 방향을 결정하는 것이 필요합니다.

다주택자 양도소득 중과배제 주택 – 1세대 3주택

구 분	내용
① 지역기준, 가액기준 충족 주택	광역시 군지역, 경기도 읍⋅면지역, 기타도지역 등 기준 충족 하는 지역 소재 양도당시 기준시가 3억이하 주택(소세령 167조의3 ① 1호)
② 소득세법상 장기임대주택	소득세법시행령 167조의3 ① 2호 가, 나, 다, 라, 마, 바목에 해당하는 주택
③ 조특법상 감면대상장기임대주택	「조특법」 97조⋅97조의2 및 98조에 따른 감면대상장기임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(소세령 167조의3 ① 3호)
④ 조특법상 미분양⋅신축주택 등	「조특법」 98조의2, 98조의3, 98조의5부터 98조의8까지 및 99조, 99조의2 및 99조의3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택(소세령 167조의3 ① 5호)
⑤ 상속주택	법소정 1상속주택으로 상속일로부터 5년이 경과하지 아니한 법소정 1상속주택(소세령 167조의3 ① 7호)
⑥ 장기사원용 주택	종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(소세령 167조의3 ① 4호)
⑦ 문화재주택	국가등록문화재로 지정 또는 등록된 주택(소세령 제167조의3 ① 6호)
⑧ 저당권 등의 주택	저당권 등으로 취득한 3년 이내의 주택(소세령 167조의3 ① 8호)
⑨ 장기가정어린이집	지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택(소세령 167조의3 ① 8의2호)
⑩ 유일한 1주택	상기 ①~⑨외에 1개의 주택만 소유하고 있는 경우의 해당 주택을 양도하는 경우 등(소세령 167조의3 ① 10호)
⑪ 조정대상지역 공고일 이전 양도계약 주택	조정대상지역 공고일 이전에 양도 매매계약 체결하고 계약금을 지급한 주택(소세령 167조의3 ① 11호)
⑫ 2020년 6월 30일까지 양도하는 주택	보유기간이 10년 이상인 주택을 2019년 12월 17일 이후부터 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택(소세령 167조의3 ① 12호)

이번 다주택자 양도소득 중과배제 주택으로서 현행 세법에서의 1세대 3주택 중과배제 규정에 대해 알아보려고 하며 기존에 언급한 내용에서 현행 세법에서 2주택자는 기본세율에 20% 중과, 3주택자는 기본세율에 30% 중과를 받게 되는데 중과배제 규정이 적용되면 중과세율이 아닌 일반세율로 양도세를 부과할 수 있으며, 장기보유특별공제도 가능합니다.

우선, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 알아보면, 수도권 및 광역시, 특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법에 따른 읍,면, 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법상 읍, 면 지역 제외) 외의 지역에 소재한 주택 중, 해당 주택 및 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 경우 중과배제가 적용됩니다. 따라서 소형 주택을 보유하고 있다면 해당 주택의 양도시 중과배제를 적용할 수 있으며, 다른 주택을.

중과배제 조건

갖고 있더라도 중과배제를 받을 수 있으며 중과배제를 받으려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.

첫째, 중과배제 주택은 소유기간이 5년 이상이어야 합니다. 즉, 해당 주택을 5년 이상 보유한 후에 양도하는 경우에만 중과배제 혜택을 받을 수 있습니다.

둘째, 중과배제 주택은 자가거주 또는 자녀의 주거를 목적으로 산 것이어야 합니다. 다른 목적으로 투자나 임대 등을 목적으로 산 주택은 중과배제의 대상이 되지 않습니다.

구분	조건
수도권 정비계획법에 따른 충족 주택	수도권 및 광역시⋅특별자치시 외의 지역에 소재하며, 해당 주택과 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택 양도 당시 3억 원을 초과하지 않는 주택
소득세법상 장기임대주택	민간매입임대주택, 민감매입건설임대주택, 수도권 밖의 미분양주택, 공공지원민간매입임대주택, 장기일반민간 건설임대주택
조세특례제한법상 감면대상 장기임대주택	국민주택으로 5년 이상 임대한 주택
조세특례제한법상 미분양⋅신축주택 등	지방 미분양주택, 서울시 밖의 미분양주택, 수도권 밖의 미분양주택, 준공 후 미분양주택, 미분양 주택, 준공후미분양주택, 신축 주택, 신축 • 미분양 주택, 신축감면 주택
상속주택	상속받은 날부터 5년이 경과하지 않은 주택
장기사원용 주택	종업원에게 무상으로 제공되는 주택으로서 당해 무상제공 기간이 10년 이상인 주택
문화재주택	지정문화재 또는 국가등록문화재로 지정 또는 등록된 주택
저당권 등으로 취득한 3년 이내의 주택	저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 않은 주택
장기가정어린이집	5년 이상 가정어린이집으로 사용하고 6월이 경과하지 않은 주택
유일한 1주택	1개의 주택만 소유하고 있는 경우
조정대상지역 공고일 이전 양도계약 주택	조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 주택
2020년 6월 30일까지 양도하는 주택	보유기간이 10년 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지

또한, 중과배제 주택의 경우 일반세율로 양도세를 부과받기 때문에 일반세율의 한도 내에서 세금을 감면할 수 있는 장기보유특별공제도 가능합니다. 장기보유특별공제는 주택을 보유한 기간에 따라 세금 감면 혜택을 받을 수 있는 제도로, 1년부터 10년까지의 기간에 따라 감면율이 달라집니다.

현재는 새정부에서 중과배제 정책을 시행할 예정이지만, 구체적인 내용은 아직 공개되지 않았습니다. 따라서 다주택자들은 정책 방향을 주시하고, 양도 시기와 방법을 결정할 때에는 신중한 판단이 필요합니다. 이에 따라 변동이 있을 수 있으므로, 관련된 법률 및 세무 담당 기관의 공식 안내를 참고하시기 바랍니다.

위의 내용은 현재까지의 정보를 바탕으로 제공된 것이며, 정부의 정책 변동이나 추가 조치에 따라 내용이 변경될 수 있습니다. 따라서 정확한 정보를 확인하기 위해서는 관련 기관이나 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

참고 : 양도소득세 1주택 분양권 양도소득세율