부동산을 공부하는 분들이라면 부동산 세금으로 취득세와 종합소득세 그리고 양도소득세에 대해 기본적인 개념을 알아두느것이 좋습니다. 현재 부동산 시장이 매년 혼란해지고 있으며 특히 종합부동산세에 대한 과세대상이 기존 3년전 기준 46만명에서 2021년 기준 94만명까지 확된 상황으로서 과세대상 확대와 함께 세금을 납부 해야하는 납부대상자가 급증했는데 과세대상과 함께 납부해야하는 세금 또한 기존과 달리 납부금액이 확대되었기 때문에 부동산 세금에 관련하여 절세를 위해서는 기본적인 공부를 하는것이 좋습니다.
- 부동산 구입 매수 -> 취득세
- 부동산 보유 -> 재산세, 종합부동산세
- 부동산 판매 매도 -> 양도소득세
부동산 매매를 위한 과정은 위와 같습니다.
노랗 목차
부동산 세금 : 취득세란?
부동산 취득세는 지방세의 하나로서 부동산을 취득하는데 발생하는 세금으로서 부동산 외에도 자동차구입 및 토지나 비행기등을 구입시에도 취득세라는 세금이 부과됩니다.
취득세 신고일
기존적으로 부동산을 구입 후 취득시기는 부동산계약서상 잔금지급일이며 잔금 지급일로부터 60일 이내에 취득세 신고를 해야합니다.
만약 등기일 또는 등록일이 계약서상 잔금지급일 보다 빠른경우에는 등기일이나 등록일이 취득일이 됩니다.
그렇기 때문에 부동산으로 아파트나 주택등을 구입하게 되면 취득세를 납부해야하는데 매매가격 기준으로 부과되는 세금이기 때문에 가격과 보유 부동산 갯수를 기준으로 취득세에 대한 세율이 달라집니다.
취득세 세율기준
- 보유 주택수
- 조정지역 및 비조정지역 여부
- 법인취득
이러한 기준을 근거로 취득세 세율은 1%에서 최대 12%까지 과세됩니다.
| 매매금액 | 조정지역 | 비조정지역 |
| 1주택 6억원 이하 | 1% | 1% |
| 1주택 6억원 ~ 9억원 | 1~ 3% 누진세율 적용 | 1~ 3% 누진세율 적용 |
| 1주택 9억원 이상 | 3% | 3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 및 법인 | 12% | 12% |
수도권 주택의 경우 9억원 이상의 경우 무주택자 기준 3%의 취득세 세율이 적용됩니다.
즉 10억원의 부동산을 매매하는 경우 무주택자의 경우 3천만원의 취득세를 납부해야하며 20억이라면 6천만원의 취득세를 납부해야합니다.
부동산 세금 : 종합부동산세 및 재산세
종합부동산세란 부동산 보유 정도에 따라 조세 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세로, 주택과 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액입니다. 투기 수요를 억제하고 부동산 가격을 안정시키기 위해 2005년부터 시행되었으며 부동산을 보유하고 있는 사람에게 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.
| 세금 종류 | 납부일 | 내용 |
|---|---|---|
| 재산세 (지방세 | 1차 : 7월16일 ~ 7월 31일 건물분 재산세 납부 2차 : 9월16일 ~ 9월 30일 토지분 재산세 | 매년 6월 1일 현재 토지, 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과하는 세금입니다. 재산세는 관할 지방자치단체가 부과하며, 납세자는 2번에 걸쳐 납부합니다. |
| 종합부동산세 (국세) | 매년 12월 1일 ~ 12월 15일 | 재산세 납부 의무자 중에 일정 기준을 초과하는 토지와 주택을 가지고 있는 사람에게 부과하는 세금으로 1년에 한번 납부합니다. |
종합부동산세란 재산세의 하나로서 소유하고 있는 주택이나 토지, 상가, 건물, 공장등에게 부과되는 세금을 말하며 종합부동산세는 줄여서 종부세라고 부릅니다.
- 종부세 과세 기준일 : 매년 6월 1일
- 종부세 납부 기간 : 매년 12월 1일 ~ 15일
과세표준 (=공시지가 x 공정시장 가액비율 60%) x 세율
재산세 계산방법
종합부동산세 계산방법
- 종합부동산세는 공시가격 합계에 공제액 (다주택자 6억원, 1세대 1주택자 11억원)을 제한 후, 이 금액에 공정시장가액비율(2021년도 95%, 2022년도 100%)을 곱하여 과세표준을 구합니다.
- 해당 과세표준에 각 과세표준 금액에 해당하는 세율을 곱하여 재산세를 공제하기 전 종합부동산세 금액을 산출합니다.
- 다음으로 중복으로 부과될 수 있는 재산세를 빼주어야 하는데요, 공제할 재산세액은 간단히 계산합니다.
- (공시지가-공제액) × 95% × 60% × 0.4%
- 재산세 공제전 종합부동산세에 공제할 재산세액을 빼고 난 후 1세대 1주택자 중 고령자나 장기보유한 자에 한해서 세액공제를 추가합니다.
- 이 금액에 농어촌특별세액 20%를 추가하면 납부해야하는 종합부동산세금이 나옵니다.
하지만 계산방법이 매우 어렵기 때문에 국세청 홈택스를 세금모의계산을 통해 종부세 계산기를 사용하면 쉽게 납부해야하는 세금을 계산할 수 있습니다.
홈택스 모의계산으로 지원하는 계산기는 아래와 같습니다.
| 세금 모의계산기 | 내용 |
|---|---|
| 양도소득세 자동계산 | 부동산이나 분양권, 골프회원권, 주식 등을 팔 때 발생하는 소득에 대하여 과세하는 양도소득세의 자동세액계산 서비스를 제공하고있습니다. |
| 양도소득세 비과세 감면 및 조정대상지역 다주택자 중과여부 확인 | 양도한 주택 또는 토지에 관한 사항을 입력하면 비과세·감면 및 다주택자 중과 여부를 알려 드립니다 |
| 종합부동산세 간이세액 계산 | 주택, 종합합산토지, 별도합산토지의 종합부동산세를 직접 계산해 볼 수 있습니다. |
| 상속세 자동계산 | 간단하게 종류별 상속재산 정보를 입력하여 미리 상속세 예상세액을 확인해볼 수 있도록 모의계산 서비스를 제공하고 있습니다. |
| 증여세 자동계산 | 순수토지, 공동주택, 단독주택, 일반건물, 상업용건물 (오피스텔), 상장주식, 기타재산 등의 증여세를 직접 계산할 수 있습니다. |
| 장애인차 개별소비세 세액계산 | 승용차 구입시 개별소비세 등의 감면예상세액과 승용차 양도(판매), 용도변경시 납부예상 세액을 계산할 수 있습니다. |
| 연말정산 자동계산 | 과세대상급여액의 차이 등으로 원천징수의무자(회사)가 실제로 연말정산한 금액과 차이가 발생할 수 있습니다. |
| 근로장려금 자녀장려금 계산 | 근로장려금·자녀장려금 신청자격요건(총소득,재산,주택 등) 을 입력하여 예상 근로장려금·자녀장려금 을 미리 계산해 볼 수 있습니다. |
| 퇴직소득 세액 | 퇴직소득 세액계산 프로그램은 원활한 퇴직소득세 신고 업무를 돕기 위하여 참고용으로 제공하는 서비스입니다. |
| 주택 간주 임대료 계산 | 주택의 보증금 등에 대한 간주임대료를 미리 계산해 볼 수 있습니다. |
| 주택임대소득 종합 분리과세 세액비교 | 수입금액 2천만원 이하 주택임대소득자의 종합과세와 분리과세 세액을 모의산출하여 비교해 볼 수 있는 서비스입니다. |
| 부가가치세 세액비교 모의계산 | 과세유형전환(일반→간이) 대상 사업자가 모의세액 계산을 통해 과세유형(일반,간이)별 납부할 세액을 미리 계산해볼 수 있는 서비스입니다. |
부동산 세금 : 양도소득세
양도소득세 줄여서 양도세라고도 불리우며 토지나 건물 그리고 주식등 가족이나 지인들에게 양도시 얻게 되는 소득에 대해 부과되는 조세로서 매도금액이 낮다면 세금이 부과되지 않지만 현재 부동산등의 금액이 매우 올랐기 때문에 양도소득세 면제대상이 되기는 쉽지 않습니다.
양도소득세는 양도일 기준 2개월 이내에 관할 주소지의 세무서에 예정신고 및 납부를 해야하며 7월 20일 부동산 양도에 대한 잔금을 받았다면 부동산 양도소득세는 9월 30일까지 예정신고 및 납부를 합니다.
양도소득세 납부일
쉽게 말해 양도소득세의 매수와 매도의 과정에서 발생하는 시세차익이 발생하게 되는데 이 금액을 기준으로 과세되기 때문에 매수한 뒤 부동산 가격이 떨어져 매입한 가격보다 집값을 싸게 팔아 차액이 발생되지 않았다면 세금이 부과되지 않습니다.
양도소득세 계산방법
- 양도가액 (실질거래가액 – 취득가액(실질거래가액) – 필요경비 (세금 등등) = 양도차익
- 양도차익 – 장기보유특별공제 (양도차익 x 공제율) = 양도소득금액
- 양도소득금액 – 양도소득기본공제 (매년 1인당 250만원 한도) = 과세표준
- 과세표준 x 세율 = 산출세액
- 산출세액 – 감면세액(누진공제) = 납부세액
- (양도차익 – 장기보유특별공제 – 양도소득 기본공제) x 세율 – 감면 세육 (누진공제) = 납부세액
하지만 매년 집값이 10%에서 50%까지 치솟고 있기 때문에 양도소득세는 꼭 알아야 하는 세금으로서 5억에 집을 구입해서 10억에 집을 판매하게 되는게 현 실정이니 양도소득세 부과기준을 알아두느것이 좋습니다.
하지만 부동산 세금중 가장 어려운것이 양도소득세로서 조정지역 및 비조정지역과 보유의 주택수에 따라 세금부과기준이 다르며 이사를 목적으로 하는경우나 장기보유 특별공제 혜택과 각종 면제조건에과 비과세 혜택의 세율기준이 모두 다르기 때문에 공부해야하는 부분이 좀 많다고 할 수 있습니다.
기타 국세에 대한 상담센터 전화번호는 126번으로 전화해보시길 바랍니다.