부동산 보존등기비 비용 및 취득세 계산 및 주의사항

건물을 신축한 경우, 취득세 신고는 건물 소유권 보존등기를 위한 필수 절차입니다. 등기 자체는 비교적 간단하지만, 취득세 신고는 복잡할 수 있으며 개인과 법인이 신축할 경우 각기 다른 절차를 따릅니다.

개인(개인사업자 포함)이 건물을 신축할 때는 취득세 신고를 할 때 취득 당시의 가액 또는 신고가액을 기준으로 하지만, 이 신고가액이 지방자치단체장이 정한 시가표준액보다 적을 경우 시가표준액을 과세 표준으로 삼습니다. 예외적으로 신고가액이 전체 취득가격의 90% 이상이며, 법인 장부에 입증되는 경우에는 대통령령에 의해 계산된 취득가격을 과세 표준으로 삼습니다(지방세법 제10조 제6항 참조).

법인장부란 법인의 회계장부를 말하며, 이를 통해 증명되는 금액을 기준으로 취득세를 신고합니다. 여기에는 법인장부로 증명된 금액, 계산서나 세금계산서로 증명된 금액, 국민주택채권 매각차손 등이 포함됩니다(지방세법 시행령 제18조).

반면, 법인이 건물을 신축한 경우 시가표준액과 관계없이 법인장부에 의해 계산된 금액을 과세 표준으로 하여 취득세를 신고해야 합니다. 취득금액은 직접비용과 간접비용의 합계액으로 구성되며, 여기에는 이자, 융자 비용, 농지보전부담금, 취득에 필요한 용역비, 채무인수액 등 다양한 비용이 포함됩니다(지방세법 시행령 제18조).

논란의 여지가 있는 부분은 법무사 수수료의 처리 방식입니다. 법무사 수수료는 취득에 필요한 용역비로 간주되는데, 이는 구청마다 다를 수 있으며, 법적으로 논리적인 문제가 제기될 수 있습니다. 일반적으로 법무사 수수료는 건물 취득 후에 발생하기 때문에 취득 비용으로 취급하는 것이 적합하지 않을 수 있습니다.

취득 시점은 사용승인서가 발급되는 날, 임시 사용승인일, 또는 실제 사용이 가능한 날 중 빠른 날을 기준으로 합니다(지방세법 시행령 제20조 제6항).

국민주택채권 매각차손은 건축허가 시 매입한 채권에 한해 적용되며, 보존등기와는 관련이 없습니다. 부가가치세는 취득가격 계산 시 제외되어야 하며, 이는 공사금액이나 기타 비용에도 동일하게 적용되어야 합니다

보존등기비란 무엇인가요?

먼저, 보존등기비에 대한 개념을 정리해보겠습니다. 보존등기란, 미등기 상태의 부동산에 대한 소유자의 신청을 통해 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말합니다.

건물보존등기비에는 취득세와 등록세, 인지세 등이 포함됩니다.

이는 부동산의 소유를 공식적으로 인정받는 과정으로, 부동산 거래나 권리 이전을 위해서는 필수적인 단계로서 보존등기가 완료되면 해당 부동산에 대한 새로운 등기용지가 개설되며, 이후의 권리 변동은 모두 이 보존등기를 기반으로 이루어집니다.

항목	내용
취득가격	건물신축의 경우 공사대금을 취득가격으로 함
취득세	취득세 = 취득가격 x 3.16% (취등록세 2.8% + 지방교육세 0.16% + 농어촌특별세 0.2%)
면제조건	시지역 85m2과 도시 외 지역 100m2 이하는 농어촌특별세 면제
취득시기	사용승인서, 임시사용승인, 사실상의 사용일 중 가장 빠른 날을 기준으로 함
보존등기	취득일(사용승인일)로부터 1개월 내 보존등기를 요구하며, 미 이행 시 5만원의 과태료 부과
취득세 신고	통상 사용승인일로부터 60일 이내에 취득세를 신고 납부해야 함, 지연 시 가산세 부과
근거법	지방세법 시행령 18조와 지방세법 시행령 20조에 따라 적용

보존등기비 계산 방법

이제 보존등기비를 어떻게 계산하는지 살펴보겠습니다. 일반적으로 보존등기비는 부동산의 직접공사비(도급공사비)에 적용되며, 취득세율에 따라 계산됩니다.

취득방법	취득세		농어촌특별세		합 계(취득가액의)
	과세표준	세 율	과세표준	세 율
매매*(주택 유상거래)	취득가액	2%(1%)	취득세액	10%	2.2%(1.1%)
신축, 상속, 증여	취득가액	2%	취득세액	10%	2.2

보통 3.2%로 취득세를 부과하며, 이 금액에 법무사 비용이 포함되며 보존등기비는 다음과 같이 계산됩니다:

이 비용은 보통 부동산 거래나 소유권 이전 과정에서 소유자가 부담하게 됩니다. 보존등기는 미등기 부동산의 소유자가 처음으로 소유권을 등기로 인정받는 중요한 절차로, 이를 통해 부동산 거래의 투명성과 안정성을 확보할 수 있습니다.

구 분	항 목		과세표준액	비 고
도급공사(A)	소 계 (A)
		설계		부가가치세 제외
		감리		부가가치세 제외
		건축공사		부가가치세 제외
		추가공사 1		부가가치세 제외
		추가공사 2		부가가치세 제외
		기타
도급공사외비용(B)	소 계 (B)			별도서식 작성(B)
		재료비
		노무비
		경 비
합 계	(A) + (B)
공사 제외 비용	(c)			신축 과세표준 확인사항 참조
총 계	(A) + (B) – (c)

​

□ 도급공사 외 비용(B) (사전점검표)

– 세부항목으로 분류하기 어려운 경우 중분류 소계 ①+②+③ 만 작성하시면 됩니다.

대분류	중분류		세부항목	해당유무	비고
재료비①		직접재료비	주요재료비
			부분품비
		간접재료비	소모재료비
			소모공구,기구,비품구입비
			가설재료비
		가구 등 옵션 품목			이동식, 취득일 이후 설치된 것은 제외
		미술품 등			건축물과 일치하여 설치시에만 포함됨
		기타 재료비
		소 계
노무비②		직접노무비	기본급
			제수당
			상여금
			퇴직급여 충당금
			인정상여
		간접노무비	기본급
			제수당
			상여금
			퇴직급여 충당금
			인정상여
		소 계
경비③		지급수수료	감정평가료
			건설자금이자		취득일까지 일자 계산
			건설기계대여금지급보증
			건설하도급대금지급보증
			공사이행보증서발급
			관리형토지신탁수수료
			교통영향분석수수료
			금융자문수수료
			대출수수료
			법무법인수수료
			분양보증보험료		미포함
			시행·시공자문수수료
			신탁수수료
			연체료		법인만 포함
			일반경계복원조사수수료
			자산실사수수료
			전기안전관리대행수수료
			주변환경조사수수료
			지반조사수수료
			친환경건축물인증용역비
			컨설팅수수료
			할부이자		법인만 포함
			건물에너지효율등급 인증용역비
			기타 취득관련 수수료
		각종부담금	과밀부담금
			개발부담금		미포함
			광역교통시설부담금
			기반시설부담금
			농지보전부담금
			대체농지(산지)조성비
			학교용지부담금
			환경개선부담금
			도로원인자부담금
			상·하수도원인자부담금
			기반시설설치부담금
			기타 법령상 의무적으로 부담하는 취득관련 부담금
		외주가공비(부분도급)	토공사(절토,성토,굴착등)
			전기공사
			인테리어 공사		취득 이후 공사한 경우 제외
			정보통신설비 공사		취득 이후 공사한 경우 제외
			엘리베이터 공사
			에스컬레이터 공사
			소방공사
			설계비
			배관공사		급수공사비
			냉난방공사
			골조공사
			감리비
			옥상조경공사비
			기타 외주공사비
		보상비	지장물 철거보상비		미포함
			건물철거 보상비
			이주비		미포함
		전기수도료	전력비
			수도광열비
		운반비	운송비
			하역비
			상하차비
			조작비 등
		감가상각비	건물 감가상각비
			기계장치 감가상각비
			기타 감가상각비
		수리수선비	건물 수리비
			기계장비 수리비
차량운반구 수리비
공구 및 기구 수리비
지급임차료	건물임차료
	토지임차료
	장비임차료
	기술임차료
	기타임차료
보험료	산업재해보험료
	고용보험료
	국민건강보험료
	국민연금보험료
	공사손해보험료
	기타 보험료
채권매입액
공과금
폐기물처리비
기존 건축물 철거비
도서인쇄비
기계경비
특허권사용료
기술료
연구개발비
품질관리비
가설물설치비
안전관리비
건설근로자 토직공제부금비
관급자재 관리비
복리후생비
보관비
소모품비
기타경비
여비교통 통신비	여비
	차량유지비
	전신전화비
	우편료 등
세금	등록면허세
	재산분 주민세
	종업원분 주민세
	균등분 주민세
	인지세
분담금	지역난방공사분담금		미포함
	가스공사분담금		미포함
	급수공사분담금		미포함
	전기공사분담금		미포함
소 계

따라서, 부동산 거래나 소유자 변경 시에는 보존등기비를 고려해야 하며, 이를 통해 부동산 거래의 안전성을 높일 수 있습니다.