준공 후 3년 내 1채 처분 약정 조건… 사실상 ‘1주택자 간주’ 적용
2025년 재건축 이주비 대출 조건 완화 1+1 분양 조합원도 6억 대출 가능
서울 도심 재개발·재건축 현장에서 ‘1+1 분양’을 신청한 조합원들도 이젠 이주비 대출을 받을 수 있게 됐다.
금융위원회가 “준공 후 한 채를 처분하겠다”는 약정서를 조건으로 1주택자로 간주해 대출을 허용하기로 방침을 바꾸면서, 북아현3구역과 노량진1구역 같은 대형 사업장에도 다시 활기가 돌고 있다.
기존에는 분양권 2개를 받은 조합원은 2주택자로 간주돼 이주비 대출이 막혔지만, 이번 정책 유연화로 인해 실거주 목적의 조합원들은 최대 6억 원까지 대출이 가능해졌다.
준공 후 3년 이내에 한 채를 처분한다는 조건만 충족하면 된다. 수도권 정비사업의 공급 지연을 막기 위해 정부와 금융당국이 발 빠르게 대응한 셈이다.
이번 완화 조치는 정비사업에 참여하는 조합원은 물론, 공급 확대를 기대하는 수요자 모두에게 긍정적인 시그널로 해석되고 있다.
참고 : 부동산 재건축, 재개발 이주비 대출 세금 절세방법
그동안 ‘1+1 분양’은 실질적 다주택자로 간주돼 대출 제한 대상이었지만, ‘준공 후 3년 내 1채를 처분한다’는 약정서를 제출하면 대출이 가능해진 것이다.
이번 조치는 2024년 6·27 부동산 대출 규제로 인해 도심 공급이 위축될 수 있다는 우려에 따라 제도 유연성을 확보한 결정으로 평가된다.
특히 서울 북아현3구역, 노량진1구역, 한남2구역 등 대규모 정비사업이 진행 중인 지역에 실질적인 숨통이 트일 것으로 보인다.
1+1 분양이란?
‘1+1 분양’은 대형 주택을 소유한 조합원이 정비사업 과정에서 소형 주택 2채로 분할 분양을 받는 제도다.
- 조합원 입장에선 한 채는 실거주, 한 채는 임대 등으로 활용할 수 있어 노후 대비 수단으로 각광받는다.
- 정부 입장에서는 공급 가구 수가 늘어나므로 공급 확대 측면에서도 긍정적이다.
하지만 이 제도는 조합원이 분양권 2개를 받는 구조이므로, 관리처분인가 이후엔 2주택자로 간주되어 이주비 대출이 전면 금지되는 상황이 이어져 왔다.
6·27 대출 규제와 그 영향
2024년 6월 27일 발표된 대출 규제는 수도권 다주택자의 주택담보대출(이주비 포함)을 전면 금지하는 내용을 담고 있다.
이로 인해 ‘1+1 분양’ 조합원은 입주권 2개를 가진 것으로 해석돼 이주비 대출이 불가능해졌고, 이는 재건축 참여 유인을 떨어뜨리고 공급 지연 우려를 낳았다.
금융위원회의 새 유권 해석
이러한 혼란에 대해 금융위원회는 다음과 같은 새로운 기준을 내놨다.
- 관리처분인가 전 단계일 경우
→ 1+1 분양 조합원도 ‘한 채 처분 약정’을 쓰면 이주비 대출 가능
→ 대출 한도는 최대 6억 원 - 관리처분인가 이후~준공 후
→ ‘1+1 분양’은 이전 고시일 다음 날부터 3년간 전매 금지
→ 3년 내 주택 1채 처분 약정을 조건으로 대출 허용
→ 즉, 준공 후 3년까지 한 채를 보유하다가 처분하면 문제 없음
금융위는 이를 통해 ‘1+1 분양’ 조합원도 실질적으로 1주택자 처우를 받을 수 있도록 한 것이다.
일반 2주택자도 동일한 예외 적용
재건축 주택 1채와 일반 주택 1채를 동시에 보유한 기존 2주택자의 경우에도,
- 기존 주택을 신규 재건축 주택 입주 후 6개월 이내에 처분하고 입주하는 조건으로
- 이주비 대출(최대 6억 원) 허용
이라는 유사한 기준이 적용된다.
즉, ‘실입주 목적의 1주택 유지’를 전제로 하는 조합원에 대해선 탄력적으로 대출을 허용하는 방향이다.
실무적으로 유의할 점
- 약정서는 금융사에서 대출 실행 전 필수적으로 작성해야 하며
- 해당 조건을 위반할 경우 대출 회수 등의 불이익이 발생할 수 있다.
- 조합 측에서는 조합원들에게 처분 조건 약정서 안내 및 서명 유도 절차가 병행돼야 함
향후 기대 효과
| 자치구구분 | 사업지명 (대표적인 단지) | 세부 내용 |
|---|---|---|
| 동작구 | 노량진1구역 (노량진뉴타운 1구역) | 약 2,992가구 예정 |
| 서대문구 | 북아현3구역 | 약 4,739가구 예정 |
| 강남구 | 개포주공 6·7단지 | 약 2,698가구 예정 (강남 핵심 정비사업지 포함) |
| 송파구 | 가락삼익맨숀 정비사업 | 대표 앞으로 관리처분인가 예정 사업지로 거론됨 |
| 용산구 | 한남2구역 (한남뉴타운) | 관리처분인가 직전 단계, 핵심 사업지 중 하나 |
| 기타 | 총 53곳 포함 | 서울 전역의 다양한 재건축·재개발 사업지 포함, 총 약 4만8천~4만8.3천가구 규모 |
서울시에 따르면, 2025년 기준 관리처분인가를 앞둔 정비사업장이 53곳, 공급 예정 가구는 약 5만여 가구에 이른다.
이번 금융위원회의 결정은 이 같은 대규모 주택 공급 흐름에 긍정적 영향을 줄 것으로 기대된다.
특히 북아현3구역(4,739가구), 노량진1구역(2,992가구) 등 대형 사업장의 사업 추진이 실질적으로 재개될 수 있는 계기가 마련된 셈이다.
1+1 분양을 신청하지 않은 조합원도 처분 조건부 대출을 받을 수 있나요?
가능합니다. 기존에 일반 아파트 1채를 보유한 상태에서 재개발·재건축 조합원 자격을 갖춘 경우, 신축 주택 입주 후 6개월 내 기존 주택을 처분한다는 약정서를 작성하면 최대 6억 원까지 이주비 대출이 허용됩니다.
단, 실제로 전입까지 완료해야 조건이 충족됩니다.
1+1 분양을 신청하면 두 가구 모두 실거주로 인정받을 수 있나요?
현행 제도상으로는 동일 세대 내 2채를 실거주로 인정받기 어렵습니다.
한 채는 본인 실거주용, 나머지 한 채는 임대 또는 향후 처분용으로 구분되어야 하며, 거주요건이나 전입요건을 위반할 경우 세제 혜택이 제한될 수 있습니다.
1+1 분양 조합원이 준공 후 3년 내 주택을 팔지 않으면 어떤 불이익이 생기나요?
약정 위반 시 대출 회수, 금리 인상, 신용등급 하락 등의 불이익이 따를 수 있습니다.
금융기관은 등기부등본과 주택 소유현황을 통해 처분 여부를 주기적으로 확인하며, 만약 처분이 이뤄지지 않으면 대출금 전액 상환을 요구할 수 있습니다.
재건축과 일반 주택을 모두 보유한 경우에도 대출이 가능한가요?
가능합니다. 일반 주택을 보유한 조합원이 재건축 입주권을 취득한 뒤, 입주 후 6개월 내 일반 주택을 매도하고 전입까지 완료한다는 조건을 충족하면 최대 6억 원까지 이주비 대출이 허용됩니다.
이는 기존 1주택자와 동일한 기준이 적용되는 사례입니다.
서울 외 지역 조합원도 동일한 조건으로 대출을 받을 수 있나요?
이번 제도 유연화 조치는 주로 서울과 수도권의 정비사업을 중심으로 적용됩니다.
지방 광역시나 비수도권 지역은 정비사업 규모, 규제 강도, 금융사 자체 판단 등에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 해당 지역 금융기관 또는 조합을 통해 개별 확인이 필요합니다.
1+1 분양 시 세금 부담은 얼마나 늘어날 수 있나요?
일시적 2주택 상태로 인해 종합부동산세 중과, 양도세 비과세 혜택 상실 등이 발생할 수 있습니다.
단, 준공 후 3년 이내 한 채를 처분하면 향후 1주택자로 간주되어 세금 부담이 완화될 수 있습니다. 이주비 대출을 받는 경우라도 세금 문제는 별도로 검토해야 하므로 세무 상담이 권장됩니다.
조합에서 이주비 대출을 받지 않는 선택도 가능한가요?
네, 가능합니다. 조합원 개인 사정이나 자금 계획에 따라 이주비 대출을 신청하지 않을 수도 있습니다.
다만 임시거처 마련, 전세금 반환, 이사비 등 비용이 상당하기 때문에 대출이 없는 경우 개인 자금 여유가 확보되어야 합니다. 대출을 신청하지 않더라도 조합원 자격에는 영향이 없습니다.
