부동산 허위매물 전세사기 피하는 방법 – 중개대상물 표시 광고 규정

2025년 현재, 부동산 시장에서는 여전히 전세사기와 허위매물로 인한 피해가 끊이지 않고 있습니다. 특히 최근 검찰에 송치된 한 공인중개사의 사례가 보도되면서, 허위 매물을 악용한 전세사기 수법이 다시금 사회적 문제로 떠오르고 있습니다.

이 사건은 단순한 일탈이 아닌, 제도적 허점을 파고든 구조적인 범죄 유형으로 보고되고 있으며, 특히 청년층·사회초년생·1인 가구를 중심으로 피해가 급증하고 있습니다.

부동산 허위매물은 그 자체만으로도 문제지만, 이를 기반으로 한 전세사기 피해는 수천만 원에서 수억 원대 금전 손실로 이어지는 만큼 사전 예방이 무엇보다 중요합니다.

그럼 부동산 허위매물과 전세사기를 구분하고, 피해 사례를 통해 알아본 사기 수법의 실태, 예방법, 그리고 허위 광고를 규제하는 현행 법적 장치의 문제점까지 구체적으로 짚어봅니다.

부동산 거래를 앞두고 있다면, 이 글을 통해 반드시 알아두어야 할 핵심 포인트들을 정리해보세요.

부동산 허위매물 전세사기

부동산 전세사기가 사회적 문제로 대두되고 있는 가운데, 실제로 검찰에 송치된 한 공인중개사의 사례는 얼음산의 일각에 불과할지도 모릅니다.

항목	확인 내용	주의사항
등기부등본 확인	소유자 명의, 근저당·가압류 등 권리관계 확인	보증금보다 대출·채권이 많다면 계약 피해야 함
건축물대장 열람	용도, 위반건축물 여부 확인	위반건축물은 전입신고·확정일자 불가할 수 있음
전입신고 및 확정일자 가능 여부	전세권 보호를 위한 대항력·우선변제권 확보	전입과 확정일자 중 하나라도 안 되면 보증금 위험
전세보증금 반환보증 가입 가능 여부	HUG 또는 SGI 보증 상품 가입 가능 여부 확인	보증 가입이 거절된다면 고위험 매물일 가능성 높음
계약서 특약사항	수리, 옵션 제공, 입주일 등 중요사항 명시	구두 약속은 인정되지 않음, 반드시 문서로 기재
임대인 신분 및 실소유자 확인	등기부등본상 소유자와 동일인인지 확인	위임 계약 시 공증 위임장 확인 필수
전세 시세 비교	실거래가 공개시스템 또는 주변 시세 확인	시세보다 20% 이상 저렴하면 허위매물 의심
중개사 등록 여부 확인	국토부 또는 한국공인중개사협회 통해 확인	등록되지 않은 중개업자는 법적 보호 어려움
중개사무소 명의와 담당자 일치 여부	명함·계약서 명의와 실제 상담자 비교	보조원 단독 계약 진행 시 법적 무효 가능성
계약금 송금 전 계약서 작성	계약 전 돈 송금 요구 시 사기 의심	반드시 계약서 서명 후 송금, 계좌명도 확인

이 중개인은 부동산 허위매물 소개 및 전세사기에 관련된 혐의를 받고 있으며, 피해자 대부분은 부동산 임대차 시장에 익숙하지 않은 이들이었으며 이들은 현행법 하에서는 무방비 상태에 놓여 있으며, 이 같은 사기 중개인들이 여전히 법의 허점을 이용해 활동을 지속할 수 있는 구조적인 문제를 가지고 있습니다.

부동산 허위매물 사기에 대한 이해를 돕기 위해서, 허위매물의 정의부터 명확히 해야 할 필요가 있습니다.

부동산 허위매물이란?

✅ 부동산 허위매물 예시

1. 존재하지 않는 매물

• 예시: “강남역 도보 2분, 신축 오피스텔, 보증금 1천 / 월세 30만”
• 실제: 해당 오피스텔은 존재하지 않거나 이미 거래 완료된 매물. 문의하면 “방금 나갔다”고 하고 다른 매물을 소개함.

2. 시세보다 턱없이 낮은 가격

• 예시: “마포구 신축 빌라, 전세 1억, 풀옵션”
• 실제: 같은 건물 평균 전세가 2.5억 수준. 저가 전세를 미끼로 방문 유도 후 다른 매물 권유.

3. 위치 허위 기재

• 예시: “서울숲 도보 3분 거리 오피스텔”
• 실제: 도보 3분이 아니라 버스로 3정거장 거리. 위치를 허위로 작성해 수요자 관심 끌기.

4. 옵션 과장

• 예시: “풀옵션 원룸, 침대·에어컨·세탁기 포함”
• 실제: 실제 방문 시 에어컨만 있음. 옵션은 계약 후 ‘추가 협의 가능’이라는 식으로 빠져나감.

5. 사진 속 방과 실제 매물 불일치

• 예시: 넓고 채광 좋은 방 사진과 함께 매물 소개
• 실제: 사진은 동일 건물의 다른 호실. 실제 호실은 구조가 다르거나 내부 상태가 좋지 않음.

6. 거래 완료된 매물 유지

• 예시: “실시간 업데이트, 당일 입주 가능!”
• 실제: 이미 계약이 끝난 매물이지만 삭제하지 않고 방문 유도용으로 남겨둠. “비슷한 조건 매물이 있다”며 다른 방 보여줌.

7. 전입 불가 매물

• 예시: “풀옵션 신축 빌라, 전세 1억 초반”
• 실제: 건물은 미등기 상태거나 불법건축물로 전입신고 및 확정일자 불가, 보증금 보호받을 수 없는 구조.

부동산 허위매물이란 실재하지 않거나 이미 거래가 종료된 매물을 있는 것처럼 꾸미거나, 또는 거래조건, 주택 상태 등을 실제와 다르게 광고하여 임차인을 유혹하는 행위이며 이런 행위는 임차인에게 심각한 재산상의 손해뿐만 아니라 정신적인 피해까지 줄 수 있습니다.

전세 사기의 매끄러운 예방을 위해서는 몇 가지 중요한 점들을 기억해야 합니다.

먼저, 시세보다 터무니없이 낮은 가격에 내놓은 매물이 있다면 의심을 해보아야 하며, 이는 매우 흔한 ‘미끼 상품’ 전략 중 하나입니다. 그러나 단순히 가격이 낮다고 해서 부동산 허위매물이라고 단정 지을 수는 없으므로, 부동산 중개 플랫폼을 통해 해당 지역의 시세를 정확히 알아보고, 매물의 등록 일자를 확인하는 것이 중요합니다. 오래전에 등록된 매물일수록 사기매물일 가능성이 높습니다.

중개대상물 표시·광고 규정

법 률	시 행 령	시행규칙
제18조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) ① 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시ㆍ광고를 말한다. 이하 같다)를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다.② 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하는 때에는 제1항에서 정하는 사항 외에 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 한다.③ 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다.④ 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부당한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다.1. 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고2. 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시ㆍ광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시ㆍ광고3. 그 밖에 표시ㆍ광고의 내용이 부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 내용의 표시ㆍ광고⑤ 제4항에 따른 부당한 표시ㆍ광고의 세부적인 유형 및 기준 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.	제17조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) ① 법제18조의2제1항에 따른 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.1. 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처, 등록번호2. 중개업자의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명)② 법 제18조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.1. 소재지2. 면적3. 가격4. 중개대상물 종류5. 거래 형태6. 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물인 경우 다음 각 목의 사항가. 총 층수나. 「건축법」 또는 「주택법」 등 관련 법률에 따른 사용승인ㆍ사용검사ㆍ준공검사 등을 받은 날다. 해당 건축물의 방향, 방의 개수, 욕실의 개수, 입주가능일, 주차대수 및 관리비③ 중개대상물에 대한 제1항 및 제2항에 따른 사항의 구체적인 표시ㆍ광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조제1호 및 제2호에 따른 표시ㆍ광고를 말한다. 이하 같다) 방법에 대해서는 국토교통부장관이 정하여 고시한다.④ 법 제18조의2제4항제3호에서 “대통령령으로 정하는 내용의 표시ㆍ광고”란 다음 각 호의 사항을 말한다.1. 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개의 대상이 될 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고2. 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고3. 중개대상물의 입지조건, 생활여건, 가격 및 거래조건 등 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐ㆍ축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시ㆍ광고
제18조의3(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링) ① 국토교통부장관은 인터넷을 이용한 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고가 제18조의2의 규정을 준수하는지 여부를 모니터링 할 수 있다.② 국토교통부장관은 제1항에 따른 모니터링을 위하여 필요한 때에는 정보통신서비스 제공자(「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」 제2조제1항제3호에 따른 정보통신서비스 제공자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다. 이 경우 관련 자료의 제출을 요구받은 정보통신서비스 제공자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.③ 국토교통부장관은 제1항에 따른 모니터링 결과에 따라 정보통신서비스 제공자에게 이 법 위반이 의심되는 표시ㆍ광고에 대한 확인 또는 추가정보의 게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있다. 이 경우 필요한 조치를 요구받은 정보통신서비스 제공자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.④ 국토교통부장관은 제1항에 따른 모니터링 업무를 대통령령으로 정하는 기관에 위탁할 수 있다.⑤ 국토교통부장관은 제4항에 따른 업무위탁기관에 예산의 범위에서 위탁업무 수행에 필요한 예산을 지원할 수 있다.⑥ 모니터링의 내용, 방법, 절차 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다.	제17조의3(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링 업무의 위탁) ① 국토교통부장관은 법 제18조의3제4항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관에 같은 조 제1항에 따른 모니터링 업무를 위탁할 수 있다.1. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관2. 「정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」 제2조에 따른 정부출연연구기관3. 「민법」 제32조에 따라 설립된 비영리법인으로서 인터넷 표시ㆍ광고 모니터링 또는 인터넷 광고 시장 감시와 관련된 업무를 수행하는 법인4. 그 밖에 인터넷 표시ㆍ광고 모니터링 업무 수행에 필요한 전문인력과 전담조직을 갖췄다고 국토교통부장관이 인정하는 기관 또는 단체② 국토교통부장관은 제1항에 따라 업무를 위탁하는 경우에는 위탁받는 기관 및 위탁업무의 내용을 고시해야 한다.	제10조의3(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링 업무의 내용 및 방법 등) ① 법 제18조의3제1항에 따른 모니터링 업무는 다음 각 호의 구분에 따라 수행한다.1. 기본 모니터링 업무: 제2항제1호에 따른 모니터링 기본계획서에 따라 분기별로 실시하는 모니터링2. 수시 모니터링 업무: 법 제18조의2를 위반한 사실이 의심되는 경우 등 국토교통부장관이 필요하다고 판단하여 실시하는 모니터링② 영 제17조의3제2항에 따라 고시된 모니터링 업무 수탁기관(이하 “모니터링 기관”이라 한다)은 제1항에 따라 업무를 수행하려면 다음 각 호의 구분에 따라 계획서를 국토교통부장관에게 제출해야 한다.1. 기본 모니터링 업무: 모니터링 대상, 모니터링 체계 등을 포함한 다음 연도의 모니터링 기본계획서를 매년 12월 31일까지 제출할 것2. 수시 모니터링 업무: 모니터링의 기간, 내용 및 방법 등을 포함한 계획서를 제출할 것③ 모니터링 기관은 제1항에 따라 업무를 수행한 경우 해당 업무에 따른 결과보고서를 다음 각 호의 구분에 따른 기한까지 국토교통부장관에게 제출해야 한다.1. 기본 모니터링 업무: 매 분기의 마지막 날부터 30일 이내2. 수시 모니터링 업무: 해당 모니터링 업무를 완료한 날부터 15일 이내④ 국토교통부장관은 제3항에 따라 제출받은 결과보고서를 시ㆍ도지사 및 등록관청에 통보하고 필요한 조사 및 조치를 요구할 수 있다.⑤ 시ㆍ도지사 및 등록관청은 제4항에 따른 요구를 받으면 신속하게 조사 및 조치를 완료하고, 완료한 날부터 10일 이내에 그 결과를 국토교통부장관에게 통보해야 한다.⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 모니터링의 기준, 절차 및 방법 등에 관한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
제51조(과태료)③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다.2의2. 제18조의2제1항을 위반하여 중개대상물의 중개에 관한 표시·광고를 한 자② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.1. 제18조의2제4항 각 호를 위반하여 부당한 표시ㆍ광고를 한 자1의2. 정당한 사유 없이 제18조의3제2항의 요구에 따르지 아니하여 관련 자료를 제출하지 아니한 자1의3. 정당한 사유 없이 제18조의3제3항의 요구에 따르지 아니하여 필요한 조치를 하지 아니한 자	제38조(과태료의 부과ㆍ징수)① 법 제51조제1항부터 제4항까지 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 2와 같다.별표2 3. 법 제51조제3항 및 법 제7638호 부칙 제6조제5항 관련 사항가. 법 제18조의2제4항 각 호를 위반하여 부당한 표시ㆍ광고를 한 경우나. 정당한 사유 없이 법 제18조의3제2항의 요구에 따르지 않아 관련 자료를 제출하지 않은 경우다. 정당한 사유 없이 법 제18조의3제3항의 요구에 따르지 않아 필요한 조치를 하지 않은 경우과태료 금액 500만원 하. 법 제18조의2제1항 또는 제2항을 위반하여 중개대상물에 관한 표시ㆍ광고를 한 경우과태료 금액 50만원

또한, 중개업소가 광고하는 매물은 ‘중개대상물 표시·광고 규정’을 따라야 하며, 법이 요구하는 기본 정보가 모두 제공되는지 확인하는 것이 중요합니다. 정보가 불분명하거나 일부만 제공되는 경우, 이는 곧 법적 제재를 받을 수 있는 행위입니다.

특정 문구를 사용한 매물도 주의해야 합니다.

‘급매물’, ‘저금리 대출이자’ 등의 말을 남발하거나, ‘실제와 다를 수 있음’이라고 밝힌 매물은 허위광고일 확률이 높습니다. 이러한 광고 문구에 현혹되지 않도록 주의가 필요합니다.

부동산 광고시장 감시센터와 같은 감시 시스템은 부동산 허위매물을 걸러내기 위해 마련되었지만, 여전히 허점이 존재합니다.

법적으로 처벌이 확정되기 전까지는 영업을 계속할 수 있는 법의 사각지대가 존재하며, 이는 사기 중개인들에게 자유를 주는 결과를 초래합니다.

이에 대한 근본적인 해결책으로, 공인중개사협회의 징계 권한 강화를 위한 법안이 국회에 계류 중이지만, 이 또한 지지부진한 상태입니다.

이러한 법적 대응의 미비는 부동산 허위매물로 인한 피해를 줄일 수 있는 중요한 열쇠가 될 것이며, 이에 대한 신속한 개정과 이행이 절실히 요구됩니다.

참고 : 부동산 전세사기 안 당하는 방법 – 계약서 작성 주의사항

부동산 허위매물 전세사기 FAQ (중복 없는 핵심 질문)

부동산 허위매물을 발견하면 어디에 신고하나요?

부동산 허위매물이 의심되는 경우, 국토교통부 부동산 거래질서교란 신고센터 또는 한국인터넷자율정책기구(KISO)에 신고할 수 있습니다.

네이버부동산, 직방, 다방 등 플랫폼 자체의 고객센터에서도 신고 기능을 제공합니다. 신고 후 실거래 조사 및 광고 차단 등의 조치가 이뤄질 수 있습니다.

온라인 부동산 플랫폼에 등록된 매물은 모두 믿을 수 있나요?

그렇지 않습니다. 일부 플랫폼은 중개사 등록만 확인하고 광고 내용을 검수하지 않기 때문에 허위매물이 섞여 있을 수 있습니다.

플랫폼 인증 여부보다는 등록일, 시세 적정성, 중개사 정보 명확성 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

허위매물로 계약을 체결했을 경우 법적 책임은 누구에게 있나요?

허위 정보로 계약을 유도한 중개사(또는 보조원)에게 민사상 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

사안에 따라 사기죄나 공인중개사법 위반 등 형사처벌도 가능하며, 증거 확보가 중요합니다. 문자, 통화 녹음, 광고 캡처 등을 반드시 저장해두세요.

전세 계약 전 시세 확인은 어디서 하나요?

국토교통부의 실거래가 공개시스템, 부동산플래닛, 호갱노노, 아실(아파트실거래가) 같은 공신력 있는 플랫폼에서 최근 거래 사례를 검색해 시세를 확인할 수 있습니다.

시세보다 20% 이상 낮거나 지나치게 조건이 좋은 경우 반드시 경계해야 합니다.

중개업자가 ‘방금 계약됐다’며 다른 매물을 권유하면 사기일까요?

이런 패턴은 전형적인 ‘미끼매물’ 수법입니다. 매물 유도 후 방문하면 “조금 전에 나갔다”고 하고, 조건이 불리한 매물을 권유하는 경우가 많습니다.

매물 보유 여부를 사전에 문자로 문의하고, 매물이 여전히 유효하다는 답변을 받은 후 방문하면 증거 확보에도 도움이 됩니다.

중개사무소 등록 여부는 어디서 확인할 수 있나요?

공인중개사 등록 여부는 국토교통부 ‘공인중개사 조회’ 시스템(한국공인중개사협회 홈페이지) 또는 정부24 > 부동산중개업 등록현황에서 확인할 수 있습니다.

만약 등록되지 않은 사무소에서의 거래는 법적 보호를 받기 어려우니 필히 확인해야 합니다.

부동산 광고에 ‘실제와 다를 수 있음’ 문구가 있으면 책임을 회피할 수 있나요?

아니요. ‘실제와 다를 수 있음’이라는 문구는 법적 책임 회피 수단이 될 수 없습니다.

중개업자는 광고 내용과 실제 거래 조건 간의 불일치에 대해 설명의무를 지며, 이를 위반하면 공인중개사법상 허위·과장 광고에 해당해 처벌될 수 있습니다.

중개보조원이 상담을 진행해도 괜찮을까요?

중개보조원은 법적으로 계약 체결, 중요한 설명 행위, 서류 전달 등 일체의 중개 행위가 불가합니다.

상담 과정에서 보조원이 전담하거나 계약을 유도하는 경우, 그 자체가 불법 행위이며 피해 발생 시 책임 소지가 큽니다. 중개사는 반드시 자격증이 있는 공인중개사인지 확인하세요.

전세 사기를 방지하기 위한 계약 전 체크포인트는?

• 등기부등본과 건축물대장 열람
• 전입신고 및 확정일자 확보 가능 여부 확인
• 보증금보다 담보대출액이 적은지 확인
• 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
  이 4가지를 반드시 확인해야 보증금 미반환 상황을 예방할 수 있습니다.

부동산 허위광고는 어떤 처벌을 받게 되나요?

중개대상물의 거짓광고 또는 허위광고는 공인중개사법 제18조의2 및 제51조에 따라 최대 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

반복되거나 고의성이 입증될 경우 자격 정지나 등록취소까지 가능하며, 피해자에게는 민사상 손해배상 청구도 가능합니다.

전세 계약서에 ‘등기부등본상의 소유자’가 아닌 사람이 서명했어요. 이런 경우 무효인가요?

등기부등본에 기재된 실소유자가 아닌 사람이 임대인으로 서명했다면 위임장 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있습니다.

공증 위임장 없이 체결된 계약은 사기 가능성이 크며, 향후 보증금 반환이나 소송 시 매우 불리합니다.

계약 전에 반드시 소유자 본인의 실명과 대조된 신분증 확인이 필수입니다.

해결 방법: 실거래 전 소유자 본인 명의 확인, 부득이한 경우 공증된 위임장 확인
수리비용/보완 비용: 변호사 자문료 및 공증 비용 약 5만~15만 원 내외

등기부등본에는 문제 없는데 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있어요. 계약해도 되나요?

위반건축물은 사용승인 없이 증축하거나 불법 용도변경이 된 건물입니다.

이 경우 전입신고가 불가능하거나 확정일자를 못 받는 위험이 있으며, 전세보증보험 가입도 거절될 수 있습니다.

해결 방법: 계약 전 건축물대장 ‘위반건축물’ 여부 확인, 존재 시 전세계약 회피 권장
수리비용/보완 비용: 위반사항 해소에 따른 건축사 수수료 및 시공비 수백만 원~수천만 원 발생 가능

전입신고가 안 된다고 하던데, 그게 왜 중요한가요?

전입신고 + 확정일자가 있어야만 보증금에 대해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 전입신고가 불가능한 집은 대부분 미등기건물, 위반건축물, 혹은 명의 도용 건물일 가능성이 큽니다.

해결 방법: 계약 전 주소지 전입신고 가능 여부 관할 주민센터에 직접 문의
수리비용/보완 비용: 해당 없음. 단, 전입 불가로 인한 피해는 수천만 원 단위로 발생할 수 있음

‘전세보증금 반환보증’ 가입이 거절되었어요. 왜 그런가요?

HUG나 SGI서울보증에서 건물 시세, 소유자의 신용, 임대차 구조 등을 종합 심사합니다. 다음과 같은 경우 가입 거절됩니다:

• 깡통전세(보증금이 매매가보다 높음)
• 집주인의 연체 이력
• 미등기주택 또는 공공임대주택

해결 방법: 보증기관에 거절 사유 확인 → 조건 충족되는 다른 보증상품(청년전세보증 등) 문의
보완 비용: 없음. 대체 상품은 심사 조건 따라 보증료율 약 0.1~0.2% 변동

‘수리 다 해드릴게요’라는 말을 믿고 계약했는데, 수리 안 해줘요. 대응 방법은?

계약서에 ‘특약사항’으로 수리 항목을 명시하지 않았다면 구두 약속은 효력이 약합니다.

수리 미이행으로 인한 계약 해지는 법적으로 어렵고 입주 후 분쟁 발생 시, 소액심판 절차를 따르게 됩니다.

해결 방법: 계약 전 수리항목을 ‘특약’으로 명확히 기재, 가능하다면 서명 및 사진 첨부
보완 비용: 수리비 자부담 시 변기 교체 20만 원, 도배·장판 150만 원 이상 발생 가능

‘계약서 작성 전에 보증금 일부 송금해 달라’는 요구는 정상인가요?

비정상적인 요구입니다. 계약서 작성 전 송금은 사기 위험이 크며, 환불도 어렵습니다. 특히 전화나 카카오톡 등으로 계약 유도를 하는 경우가 많습니다.

해결 방법: 계약서 작성 전에는 절대 송금 금지, 사전 계약금 명목이라도 최소한의 계약서 사본은 확보
수리비용/보완 비용: 사기 피해 시 환수 불가, 법적 절차로도 시간·비용 부담 큼

등기부등본 상에 근저당이 많아요. 계약해도 괜찮을까요?

근저당권이 설정되어 있는 경우, 경매 시 은행이 먼저 보증금을 가져가고 세입자는 뒷순위로 밀립니다. 보증금이 대출금보다 낮아야 상대적으로 안전합니다.

해결 방법: ‘보증금 + 기존 근저당 ≤ 집 시세’인지 계산, 위험하면 계약 피할 것
보완 비용: 계약 강행 시 보증금 날릴 위험, 손해액 수천만 원~억 단위

집주인이 법인(회사)인데, 이 경우 안전한가요?

법인 소유 부동산은 세금 체납, 회생절차, 갑작스런 청산 등으로 인해 일반 개인 소유보다 위험 요소가 더 큽니다. 계약 시 보증보험 가입도 어려운 경우가 많습니다.

해결 방법: 계약 전 법인 등기부등본 확인, 회생/청산 절차 진행 여부 확인
보완 비용: 법인 파산 시 환수 거의 불가. 피해액은 보증금 전액 수준까지 발생

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중개사무소가 폐업한 후에도 책임을 물을 수 있나요?

공인중개사는 폐업 후에도 책임이 남습니다. 특히 중개사고보증보험(1억 한도)이나 손해배상책임보험을 통해 일부 보상을 받을 수 있습니다.

해결 방법: 관할 구청에 폐업 중개사 정보 요청 → 보증보험 청구
보완 비용: 변호사 위임 시 소송 비용 100만 원 이상, 보증청구는 무료 또는 대리 수수료 소액