부동산 매매 전세계약 거래 사기 안 당하는 방법
부동산 가격이 폭락하고 금리가 올라가면서 영혼을 끌어모아 부동산을 구입 후 힘들어하는 분들이 늘어가는 가운데 최근 전세계약 사기가 이슈화 되고 있습니다. 2022년 기준 1명이 보유하고 있는 최대 부동산 갯수가 무려 1300여채에 이르고 있으며 이 부동산 구입은 1년6개월동안 이루어졌는데 이 모든것들이 전세계약 사기로 이루어진것으로서 빌라 전세계약 거래시 사기를 당하지 않는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
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부동산 계약서 작성방법
부동산 계약 시 가장 중요한 계약서 작성으로서 계약서 작성 시 기존에 원본을 사진으로 찍어 보관하느것이 좋습니다.
부동산 계약서 작성시 필요한 준비물로는 신분증과 도장, 계약금이 있습니다.
계약서를 작성 시 당사자는 가급적 공인중개사 자격증이 있는지를 확인하여 부동산 사기를 당하지 않기 위해 확인하고 공인중개사 보증보험을 통해 보상을 받을 수 있습니다.
중개보조원의 경우에는 위임장이 반드시 있어야 하는데 이를 확인하고 계약서 작성에는 실시간 등기부 등본을 호가인하느것으로 등기부등본을 해당 부동산에서 출력해서 확인하느것이 중요합니다.
집주인이 해당 집을 담보로 대출을 최대한 받는 식으로 장난칠 가능성이 있기 때문이며 등기부상의 주소와 실제 주인이 맞는지 잘 살펴보며 집주인과 계약하는 경우 실제 집 주인인지를 살펴봅니다.
특약사항에는 전세자금대출을 받는데 대출이 안 나올 경우 계약금을 반환한다는 내용이 반드시 들어가야 계약금을 날리지 않을 수 있으며 하자보수에 있어서도 특약을 넣어서 분쟁의 소지를 줄여놓는 것이 좋습니다.
마지막으로 통장사본과 집주인 이름인지 잘 확인하고 계약금을 걸어두는 게 좋습니다.
국세 및 지방세 완납증명서 확인
부동산 구입 시 사기를 당하지 않기 위해서는 기본적인 서류를 임대인에게 요구해야 합니다.
국세 및 지방세 완납증명서를 입대인에게 요구하여 확인하고 근저당 계약서상 채무 뿐만 아니라 실제 체납된 세금이 있는지도 확인합니다.
이렇게 임대인에서 증명서를 요구하기 부담스러운 경우 전세자금 대출을 받기 위해 은행에서 요구하는 사항이라고 말한다면 딱히 어렵지 않게 증명서를 요구할 수 있습니다.
참고 : 청년 신혼부부 버팀목 전세자금대출 한도 및 신청방법
국세 완납증명서 인터넷 발급 및 프린터 출력방법
잔금 이전 매매계약 동의
잔금일 이전에 매매 계약할 경우 임차인의 동의를 구한다’, ‘만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 하는것이 좋습니다.
부동산 구입 및 전세계약 시 시세를 주위시세와 함께 꼼꼼하게 파악하고 전세 시세의 최대 7~ 80%선으로서 임대시세 분만 아니라 빌라 시세를 함께 확인하고 여러군대에 부동산 공인중개사를 통해 시세를 파악하느것이 좋습니다.
이 때 기본적으로 부동산 3군대 이상을 확인하고 여러사람이 함께 한 집을 확인해 더블 트리플 체크하느것을 권장합니다.
HUG & SGI 전세보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG)에서 나온 보증보험을 적극적으로 활용하느것이 좋습니다.
전세보증보험 가입 시 잔금일 및 전입일 기준으로 임대인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증공사에서 돌려주기 때문에 전세계약 시 사기를 당하더라도 어느정도 피해를 줄일 수 있기 때문에 부동산 계약 시 전입신고 및 전세보증보험에 꼭 가입하는것이 중요합니다.
전세보증보험 신청기간과 보증기간
| 구분 | 서울보증보험 SGI | 주택도시보증공사 HUG |
|---|---|---|
| 상품명 | 전세금 보장신용보험 | 전세보증금 반환보증 |
| 가입대상 | 아파트, 단독, 연릭, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔, 도시형 생활주택 | 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔 |
| 보증료율 | 아파트 : 전세보증금 연 0.192% 기타주택 : 0.218% | 아파트 : 전세보증금 연 0.128% 기타주택 : 0.154% |
| 보증금액 | 아파트 : 제약없음 일반주택 : 10억원 이내 *보증금 전액만 가능 (일부 불가능) | 수도권 : 전세보증금 7억원 이하 기타지역 : 5억원 이하 *보증금 한도 내 신청한 금액 |
| 보증한도 | 주택가겨 > 선순위 채권 + 선순위 전세보증금 *선순위 설정 총액이 주택가격의 60% 이내 | 주택가격 – [선순위 책권 + 선순위 전세보증금] |
신규 전세계약은 잔급지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기전, 갱신 전세계약은 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전으로 모두 전세계약 2년 기준 1년 안에만 가입합니다
전세보증보험에 가입하면 보증서 발급읿부터 전세계약기간 만료일 후 1개월까지 HUG 혹은 SGI가 임차인의 전세보증금 반환금을 보증합니다.
전세보증보험 보증료 산정 : 보증금액 X 보증료율 X (보증기관에 해당하는 일수/365일)
전세보증보험 가입금액
예를 들어 2년 계약에 보증금 3억 원인 아파트를 전세계약 한 A씨의 보증료는 아래 참고하세요
- HUG : 3억(보증금액) X 0.128% (아파트 보험료율) X 2년 (730일/360일) = 768,000원 (연 기준)
- SGI : 3억(보증금액) X 0.192% (아파트 보험료율) X 2년(730일/360일) = 1,152,000원 (연 기준)
HUG와 SGI는 LTV(주택담보대출비율), 사회배려계층, 전자계약 여부 등에 따라 최소 3%에서 최대 5%까지 할인조건이 있으니 자세한 내용은 보증기관에 상담해보고 선택하느것을 추천합니다.
등기부등본 3번 확인
부동산 계약시 등기부등본을 계악하고 나서 받아보게 되는데 잔금 전후로 3번 확인하느것이 좋습니다.
등기부등본은 인터넷으로 확인할 수 있으며 해당 집 주소와 등기부등본상의 주소가 일치하는지 확인하고 근저당 및 가압류가 있는지 확인해서 추후 전세사기로 인해 집이 경매로 넘어갈 수 있는지 확인합니다.
등기부등본 열람 시 비용은 700원으로 계약 시 부동산 공인중계사에게 줘야하지만 이는 꼭 전세사기를 당하지 않기 위해서 확인하느것이 중요합니다.
등기부등본 상 근저당 등 주소지에 문제가 없다면 가계약금을 입금하게 되고 특약상 근저당이 잡히거나, 대출이 불가능하거나, 서류상 변동이 바뀌면 가계약금을 반환받을 것이라는 것을 문자로 남깁니다.
전입신고 및 확정일자 등록
부동산 계약서를 작성했다면 가장 먼저 구청이나 주민센터에 방문해 전입신고를 해야합니다.
전입신고를 빨리 하지 않고 나중에 문제가 발생하면 집이 경매로 넘어갈 경우 우선적으로 경매로 팔린 금액을 돌려받을 수 있는 권리가 생기기 때문이며 만약 전입신고 확정일자를 받지 않은 경우 전세금을 받지 못하고 날릴 수 있습니다.
간혹 부동산 사기를 치기 위해 집 주인은 부동산 계약 후 바로 대출을 받는 경우도 있기 때문에 부동산 계약서를 작성했다면 바로 전입신고를 합니다.
