부동산 갭투자 전세사기 예방 깡통전세 신고방법
부동산 시세의 하락으로 인해 부동산 시장 상황이 악화되고 수요량이 감소하고 있으며 이에 따라 시세 차익을 목적으로 하는 부동산 갭투자 “전세사기 및 깡통전세“에 대한 관심도 증가하고 있는 가운데 부동산 갭투자는 매매가와 전세가격의 차이가 적은 매물을 고르고 전세금을 지불하여 부동산을 매입하지만 이는 손해를 볼 수도 있기 때문에 불법적인 방법은 아니지만 좋은 방법이라고 단정 짓기 어렵습니다.
때문에 갭투자를 하게 되면 부동산을 소유하지만, 실제로 당사자가 사용하는 금액은 거의 없으며 부동산 시세에 따라 시세 차익의 범위는 다르기 때문에 이득을 볼 수 있지만 손해를 입을 수도 있기 때문에 주의해야 합니다.
이 경우, 전세 계약을 맺고 전세금을 지불한 임차인이 금전적 손해를 입을 수 있으며 전세보증금을 돌려받지 못하거나 목적물이 경매로 넘어가게 되면 돈을 돌려받지 못한 채 퇴거해야 할 수도 있습니다.
부동산 시장에서 갭투자와 깡통전세의 문제점
전국 전셋값 전망지수가 지난달 기준으로 123으로 상승한 것으로 나타났습니다. 이는 전셋값 상승 가능성이 높다는 것을 의미합니다.
| 전세사기 수법 | 설명 | 주의사항 및 대응 방법 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 집값보다 전세금이 높은 경우 | 주변 실거래가 확인, 시세보다 현저히 낮은 전세가라면 의심 필요 |
| 이중계약 | 하나의 부동산에 두 명 이상과 전세계약 체결 | 확정일자, 전입신고 선점 필수, 계약 전 등기부등본으로 소유자·근저당 확인 |
| 명의도용 | 실제 소유자가 아닌 사람이 소유자인 척 계약 | 계약 전 등기부등본 필수 확인, 주민등록증 진위 여부 확인 |
| 무자격 중개업자의 중개 | 등록되지 않은 불법 중개인이 전세를 중개 | 중개사 등록 여부 확인 (공인중개사협회, 국토부 사이트에서 확인 가능) |
| 집주인 명의 신탁 | 부동산 신탁회사 명의인데 이를 숨기고 집주인이 직접 계약 | 등기부등본 상 ‘수탁자’ 항목 확인, 신탁사 승인 필요 여부 체크 |
| 확정일자 미이행 유도 | 확정일자나 전입신고를 하지 않게 유도 | 계약 즉시 전입신고 및 확정일자 받기, 보증금 우선순위 확보 필수 |
| 임대인의 세금 체납 | 집주인의 세금 체납으로 압류되거나 공매될 가능성 | 세금 체납 여부는 확인 어렵지만, 다수 채권 존재 여부 등은 등기부등본으로 확인 가능 |
| 부동산 신축 후 허위 시세 정보 제공 | 신축 원룸, 다세대주택 등에 대해 주변 시세보다 부풀려서 전세 설정 | 주변 유사매물 시세 비교, 허위매물 신고 여부 체크 |
| 세입자 보호 제도에 대한 무지 이용 | 임차인의 권리 보호 제도에 대한 정보를 모르고 있는 점을 악용 | 전세보증금 반환보증 가입, 확정일자·전입신고·계약서 원본 보관 필수 |
| 위장 임대사업자 | 단기 수익 목적으로 등록한 임대사업자 행세 | 임대사업자 등록번호 확인, 임대 의무기간 여부 체크 |
| 갭투자 악용 | 소액의 자기자본으로 집을 사서 전세를 끼고 다수 매입 후 매도 타이밍 노리는 투자방식 | 실소유 여부와 보유세·대출 상태 확인, 임대인이 다수 주택 소유한 경우 특별히 유의 필요 |
지방에서는 외지인 갭투자가 성행하여 지역 집값을 밀어 올려 원주민들의 주거 불안이 가중될 수 있는데 예를 들어 청주 서원구 아파트값은 지난주 0.60% 올랐으며, 전주 대비 2배 높아진 상승폭을 보였습니다.
하지만 반대로 새 아파트가 대규모로 쏟아져 공급 과잉이 발생할 경우 주택시장이 하락장으로 급변하면서 세입자들의 피해가 커질 수 있습니다. 따라서 전체적인 시장 상황에 대한 분석이 필요합니다.
또한, 여경희 부동산114 수석연구원은 지방 아파트의 경우 매입 시 부담이 없더라도 아파트를 매도할 때 어려움이 생길 수 있어 리스크가 발생할 수 있다고 강조하며, 세입자 입장에서는 전세금이 매매가격을 넘는 깡통전세도 유의해야 한다는 조언을 하였습니다.
부동산 갭투자 처벌 및 벌금형
갭투자는 임대업자를 상대로 전세사기신고를 하면 혐의가 성립되어 형사처벌을 받을 수 있습니다다.
이는 고의로 상대방을 기망하여 피해를 입힌 경우 적용되며 혐의가 인정되면 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하 벌금형을 받게 됩니다.
재산상의 이득을 취할 목적으로 하는 행위는 모두 기망행위로 간주할 수 있으며 피해 규모가 상당하면 특경법을 적용하여 가중 처벌을 받을 수도 있다. 따라서 개인의 이득을 위해 갭투자를 하지 않는 것이 좋습니다.
그렇기 때문에 부동산 갭투자는 부동산 시장의 변동성에 따라 큰 이익을 얻을 수 있지만, 그만큼 큰 위험도 존재하며 갭투자를 하기 전에는 충분한 정보 수집과 전문가의 조언을 받아보는 것이 중요합니다.
또한, 갭투자는 임대인과 임차인 사이에서 이루어지는 계약에서 발생하는 문제점을 야기하기도 하며 이 때문에 갭투자를 한 경우에는 자신이 법적으로 어떤 책임을 지게 될지, 그리고 갭투자를 통해 상대방에게 어떠한 피해가 발생할 수 있는지에 대해 충분히 고려해보아야 합니다.
마지막으로, 부동산 갭투자는 법적으로 문제가 없더라도 윤리적인 측면에서도 문제가 될 수 있기 때문에 이에 대한 생각도 함께 갖고 고려해보는 것이 좋습니다.
갭투자·깡통전세 상황별 사례 FAQ
✅ 사례 1. 전세금이 매매가보다 높았던 집이 경매로 넘어갔어요. 보증금 못 받나요?
상황: 김세입자님은 보증금 2억 원에 전세계약을 맺었는데, 해당 집의 매매가는 1억 8천만 원이었고 임대인은 갭투자자였습니다. 계약 만료 전에 집이 경매로 넘어갔습니다.
대응:
- 전입신고 + 확정일자가 되어 있다면 일부 금액이라도 배당받을 수 있으나,
주택의 낙찰가가 낮거나 선순위 채권이 많으면 전액 손실 위험 - 전세보증보험에 가입되어 있었다면 보험사로부터 대위변제 가능
✅ 사례 2. 임대인이 돌연 연락 두절, 매물은 경매로 진행 중
상황: 박세입자님은 전세계약 후 1년이 지나자 임대인과의 연락이 끊겼고, 부동산 앱에서 자신의 집이 경매물건으로 올라온 것을 발견했습니다.
대응:
- 즉시 법원 경매정보사이트에서 경매 개시일 및 배당요구 종기 확인
- 배당요구서를 법원에 제출해야만 보증금 회수 우선권 확보 가능
- 보증보험 미가입자라면 주택도시보증공사나 법률구조공단에 피해지원 상담 요청
✅ 사례 3. 전입신고는 했는데 확정일자를 안 받았어요. 괜찮은가요?
상황: 이세입자님은 전입신고는 했지만 확정일자 받는 걸 깜빡하고 1년이 지났습니다.
계약 종료가 다가오는데 집이 팔릴 기미가 없습니다.
문제점:
- 전입신고만으로는 ‘대항력’은 인정되지만 ‘우선변제권’은 없음
- 즉, 경매시 다른 채권자보다 후순위로 밀릴 수 있어 보증금 전액 손실 위험
대응:
- 지금이라도 확정일자 즉시 발급
- 보증보험 가입 여부 확인 → 미가입 시 위험성 대비 상담 필요
✅ 사례 4. 깡통전세가 의심돼 전세보증보험에 가입하려 했더니 거절당했어요
상황: 정세입자님은 전세계약 직후 보증보험에 가입하려 했지만, HUG에서 “선순위 채권 과다로 가입 불가” 통보를 받았습니다.
해석:
- 해당 주택은 이미 근저당이나 선순위 보증금이 많아 보험사조차도 리스크가 크다고 판단한 물건
- 깡통전세 가능성 매우 높고, 임대인 의도적 갭투자 가능성도 존재
대응:
- 계약 해지 협의 → 불가할 경우 중개사 책임 검토
- 관할 법률구조공단에 전세사기 가능성 문의 및 소송 여부 판단
✅ 사례 5. 지역 신축 아파트, 외지인 갭투자 많다는데 정말 위험한가요?
상황: 충북 청주에서 아파트 전세를 알아보는 중인데, 가격이 저렴하고 전세가는 매매가에 육박합니다. 중개인은 “요즘 다 이 가격이에요”라며 갭투자자 물건을 추천합니다.
리스크:
- 공급 과잉 지역일수록 가격 하락 → 깡통전세 확률 급증
- 외지인 중심 갭투자는 빠른 매도 압박과 임대 관리 부실로 세입자 피해 많음
대응:
- 지역 전세가율·공급물량 확인 후 계약 여부 판단
- 보증보험 선가입 가능한지 확인 후 결정
✅ 사례 6. 임대인이 실거주하는 줄 알았는데, 알고 보니 1년간 공실 상태였어요
상황:
오세입자님은 건물주가 ‘곧 이사 올 것’이라 하여 믿고 계약했지만, 집이 계속 공실 상태고 관리도 엉망입니다. 알고 보니 임대인은 갭투자자였습니다.
문제:
- 주택관리 불량, 책임 회피, 연락 두절 위험
- 실제 소유자와 대면도 어려워 법적 분쟁 시 대응 어려움
대응:
- 중개업소 책임소재 확인 및 민원 접수
- 관리소 또는 입주민 통해 실소유자 정보 파악
- 보증보험 미가입 상태라면 위약금 없이 계약 해지 협의 가능성 검토
부동산 전세사기 갭투자 신고방법
부동산 전세사기나 갭투자 등 부동산 관련 범죄는 경찰서나 검찰 등에 신고하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 다음과 같은 절차를 따르면 됩니다.
경찰서나 검찰에 신고합니다. 부동산 사기와 같은 범죄는 경찰서나 검찰에 신고하는 것이 중요하며 범죄 사실을 상세히 제보하고, 가해자의 신상 정보나 사기 현장의 위치 등을 제공합니다.
그리고 전세사기 데이터를 모아서 신고 시 관련 증거물을 제공하면 신뢰성이 높아집니다.
증거물로는 가장 최근에 체결한 전세 계약서, 대출 관련 서류, 은행 입출금 내역 등을 제공하면 좋으며 이 경우 전문가의 도움을 받는것이 좋습니다.
주의할 점 신고 시 허위 사실을 제보하지 않도록 주의해야 하며 허위 신고는 신고자에게 불이익이 될 수 있습니다.
따라서, 신고 전에 반드시 증거와 함께 사실을 충분히 확인한 후 신고해야 하며 부동산 전세사기나 갭투자와 같은 범죄를 예방하기 위해서는, 부동산 거래 시 전문적인 지식을 갖추는 것이 중요합니다.
이를 위해 부동산 중개인이나 변호사와 상담하고, 꼼꼼한 검토를 통해 거래를 진행하는 것이 좋으며 꼭 전세보증보험을 가입하는것이 피해를 최소화할 수 있습니다.
참고 : 부동산 전세사기 안 당하는 방법 – 계약서 작성 주의사항
전세보증금 반환 및 변제 보증보험 HF HUG 차이
FAQ (2025년 기준)
갭투자가 왜 위험하다고 하나요? 불법은 아닌데 문제가 되는 이유는?
갭투자 자체는 불법이 아니지만, 리스크가 매우 큽니다.
매매가보다 전세가가 지나치게 높을 경우 시세 하락 시 보증금을 돌려주지 못하는 깡통전세로 전락할 가능성이 있으며, 실입주 목적 없이 단기간 시세차익만 노리는 투기적 갭투자는 전세사기 혐의로 처벌 대상이 될 수 있습니다.
갭투자로 전세사기를 저지르면 실제로 처벌받나요?
네. 형법상 사기죄는 물론, 피해 규모가 클 경우 특정경제범죄 가중처벌법이 적용되어 최대 징역 10년 또는 벌금형에 처해질 수 있습니다.
사례) 임대인이 전세보증금을 돌려줄 의사 없이 다세대 주택 수십 채에 갭투자 → 세입자 피해금액 수십억 원 → 징역 7년 선고
깡통전세와 갭투자는 같은 건가요?
아닙니다.
- 갭투자: 전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식 (전세가와 매매가 차이 이용)
- 깡통전세: 주택가격 하락 등으로 인해 보증금보다 집값이 낮아져 보증금을 전액 돌려받지 못하는 상황
즉, 갭투자의 결과가 깡통전세로 이어질 수 있는 구조입니다.
갭투자 매물을 세입자가 어떻게 구별할 수 있나요?
- 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 85% 이상인 경우 위험
- 부동산 등기부등본에서 최근 소유권 변동이 많고 근저당권이 많은 경우 의심
- 집주인이 잦은 임대차계약을 반복하는 경우 주의
→ 이럴 땐 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요. 보험사에서 거절되면 고위험 매물일 수 있습니다.
전세보증금이 매매가보다 높아도 계약 가능한가요?
이론상 가능하지만 절대 권장되지 않습니다.
매매가 < 전세보증금이면 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 우선변제조차 불가할 가능성이 큽니다.
→ 이런 매물은 깡통전세 위험이 극히 높습니다.
외지인의 갭투자가 지역 주민에게 어떤 영향을 주나요?
외지인 투자가 많아지면 단기간에 전셋값이 인위적으로 상승하며,
- 원주민의 주거 안정성 저하
- 전세가격 거품 발생
- 주택 공급 과잉 시 시장 급락 후 피해 집중
등의 문제가 발생합니다. 특히 지방 신축 아파트 중심으로 피해가 집중되는 경향이 있습니다.
갭투자 피해를 입은 세입자는 어떻게 신고하나요?
- 경찰서 또는 검찰청에 전세사기 혐의로 고소 접수
- 계약서, 입금 내역, 문자 기록, 대화 녹음 등 증거자료 확보
- 법률구조공단 또는 전세사기 피해 지원센터 상담 요청
- 보증보험에 가입되어 있다면 보험사에 변제청구 접수
갭투자 계약 전 어떤 점을 꼭 확인해야 하나요?
- 전세가율이 70% 이상인지 확인
- 최근 3년 내 소유자 변경 여부와 빈번한 거래 여부 체크
- 전입신고 + 확정일자 필수
- 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
- 건축물대장·등기부등본 열람으로 실소유자와 구조 확인
갭투자는 부동산 시세가 오르면 무조건 이익 아닌가요?
단기적으로는 수익이 발생할 수 있으나, 시세 하락기에는 보유 주택이 부채가 됩니다.
전세금 반환 압박, 공실, 세입자 분쟁, 세금 부담 등으로 인해 되려 손실이 커질 수 있고, 결국 경매로 이어져 본인도 신용불량자가 될 수 있습니다.
