부동산 아파트 매매 계약순서 및 잔급지급 및 소유권 이전 주의사항

부동산 거래를 처음 하게 되면 그 순서가 헷갈리고 주의사항에 대해 한번에 이해하기가 쉽지 않습니다.. 이에 대하여 부동산 매매 시 가계약금 입금전 및 입금 후 계약서 작성등에 대하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 가계약금 입금 전

1. 신분증 확인
   • 미성년자인 경우 후견등기사항부 존재증명서를 확인해야 합니다.
   • 대리인이 나오는 경우 위임장을 반드시 확인하세요.
2. 부동산의 정확한 사항 확인
   • 등기부등본을 통해 부동산의 소유권 상태와 권리 관계를 정확히 확인하세요.
3. 가계약금과 본계약금
   • 가계약금은 계약금의 일부로, 매매 대금의 1% 정도입니다.
   • 본계약금은 중도금과 잔금을 포함한 매매 대금입니다.

아파트 매매 시 가계약은 매수인과 매도인이 최종 계약을 체결하기 전에 매매 의사의 진정성을 확인하는 과정으로서 부동산 매매시 가계약금은 일반적으로 매매 가격의 10% 내외로 설정됩니다.

• 시세 조사: 주변 시세와 비교하여 합리적인 가격인지 확인합니다.
• 현장 방문: 직접 방문하여 아파트의 상태를 확인하고, 주변 환경과 교통 편의성을 평가합니다.
• 대출 가능 여부 확인: 자신의 금융 상황에 맞는 대출이 가능한지 확인합니다.
• 계약 조건 협상: 매도인과 계약 조건(가격, 잔금일 등)을 협상합니다.

주의사항: 가계약 시 매물의 상태, 가격, 그리고 이후 일정 등을 명확히 확인해야 합니다. 가계약금의 액수와 환불 조건 등을 미리 명시해 두는 것이 중요합니다.

2. 가계약금 입금 확인 및 문서 준비

아파트 매매 시 가계약금을 입금한 후에는 매매 계약서를 작성해야 합니다. 계약서 작성 시 주의사항을 꼼꼼히 확인하고 필요한 서류를 준비해야 합니다. 또한, 대출을 받아야 하는 경우 대출 절차를 진행해야 합니다.

• 가계약서 작성: 가계약서에는 계약금, 잔금, 계약일자 등의 기본적인 계약 조건이 명시됩니다.
• 가계약금 입금: 가계약금을 매도인에게 입금합니다. 이 금액은 보통 총 매매가의 5~10% 정도입니다.
• 등기부등본 확인: 등기부등본을 통해 소유권 및 저당권 등을 확인하여 문제가 없는지 점검합니다.

중도금은 매매 대금의 일부로, 매매 계약서에 명시되어 있습니다. 중도금을 지급하고 계약을 진행해야 합니다.

잔금을 넣기 전에 이사 준비, 엘리베이터 예약, 청소업체 알아보기 등을 해야 하며 잔금을 넣은 후 등기 처리를 완료해야 합니다. 등기부등본을 확인하고 부동산의 권리 상태를 정확히 파악해야 합니다.

주의사항: 가계약금 입금 확인 후, 매수인은 주택 구입을 위한 자금 조달 계획을 확실히 세우느것이 좋으며 또한, 매도인은 해당 주택의 권리 분석(근저당, 가압류 등)을 철저히 해야 합니다.

3. 계약서 작성 전 검토사항

• 법률 검토: 계약서 초안을 법률 전문가(변호사 등)와 함께 검토하여 법적 문제가 없는지 확인합니다.
• 계약 내용 재확인: 계약 내용(매매 대금, 지급 일정, 계약 조건 등)을 재확인합니다.
• 필요 서류 준비: 신분증, 인감도장, 인감증명서 등 필요한 서류를 준비합니다.

본격적인 계약서 작성 전, 매수인과 매도인은 계약 내용에 대한 모든 사항을 최종 점검해야 합니다.

1. 계약 당사자 정보 확인

계약서에는 매도자와 매수자의 정확한 신원 정보가 포함되어야 합니다. 이름, 주소, 연락처 등 기본 정보를 확인하고 기록합니다.

이는 권리보호의 한 부분으로서 매매 계약서에 신원 정보를 기재함으로써 매도자와 매수자의 권리를 보호할 수 있기 때문에 정확한 이름, 주소, 연락처를 기록함으로써 양 당사자가 계약 내용을 확인하고 필요한 조치를 취할 수 있습니다.

주의사항: 계약 당사자의 신분증을 통해 신원을 확인하고, 계약서에 기재된 정보가 정확한지 재차 확인합니다.

2. 부동산 정보 명확히 기재

부동산 거래 대상 부동산의 주소, 면적, 등기부등본 상의 정보 등을 정확하게 기재하며 이를 통해 최근 발생하는 전세사기와 같은 부동산 사기를 사전에 예방합니다.

주의사항: 등기부등본을 통해 부동산의 소유권, 저당권, 가압류 여부 등을 확인하여 계약서에 반영합니다.

참고 : 인터넷 등기부등본 열람 및 발급 PDF 저장 수수료

3. 매매 가격 및 지급 조건 명시

매매 가격과 그 지급 방법, 시기 등을 명확히 기재합니다. 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급 일정을 구체적으로 기록합니다.

주의사항: 각 금액의 지급 방법(예: 현금, 계좌이체 등)과 지급 일정을 구체적으로 명시하여 분쟁을 예방합니다.

4. 인도 조건 및 시기 명확히

부동산의 인도 조건과 시기를 명확히 기재하는데 이 때 인도 시점에 부동산의 상태와 관련된 사항도 기록합니다.

주의사항: 인도 시점에 부동산의 상태를 확인하여, 계약서에 명시된 조건과 일치하는지 확인합니다.

5. 하자 보수 및 책임 규정

부동산의 하자 발생 시 보수 책임 및 비용 부담에 대한 규정을 명확히 합니다.

주의사항: 하자 발생 시 처리 절차와 비용 부담에 대한 구체적인 내용을 계약서에 명시하여, 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방합니다.

6. 위약금 및 계약 해제 조건

계약 위반 시 위약금 및 계약 해제 조건을 상세히 기재합니다. 계약 해제 시 반환해야 할 금액과 절차도 명시합니다.

주의사항: 위약금의 금액과 적용 조건, 계약 해제 시 반환해야 할 금액 등을 구체적으로 명시하여 분쟁을 예방합니다.

7. 특약 사항

일반적인 계약 조건 외에 추가로 합의된 사항이 있다면 특약 사항으로 기재합니다. 예를 들어, 특정 가전제품의 포함 여부, 인테리어 유지 조건 등이 해당됩니다.

주의사항: 특약 사항은 구체적이고 명확하게 작성하여, 계약 당사자 간의 이해 차이를 방지합니다.

8. 서명 및 날인

계약서 작성이 완료되면, 매도자와 매수자가 서명 및 날인을 진행하며 부동산 매매계약서에 서명 후 계약서 사본을 서로 교환하여 보관합니다.

주의사항: 서명 및 날인은 반드시 계약 당사자 본인이 진행해야 하며, 서명 후에는 계약서 사본을 서로 교환하여 보관합니다.

계약서 작성 시 위의 주의사항들을 철저히 검토하고 반영함으로써, 부동산 거래 과정에서 발생할 수 있는 문제를 최소화하고 안전한 거래를 진행할 수 있습니다.

주의사항: 계약서에는 매매 대상 부동산의 정확한 정보, 매매 가격, 지급 방법, 인도 일자, 하자 관련 조항 등이 명시되어야 합니다. 법적 분쟁을 예방하기 위해 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

참고 : 부동산 계약서 분실 시 대처방법과 재발급 절차 안내

4. 계약서 작성 후 가계약금

부동산 계약서에 서명하고 계약금(가계약금을 포함하여 매매 가격의 10% 내외)을 지불합니다.

• 계약금 지급: 계약서에 명시된 계약금을 매도인에게 지급합니다.
• 중도금 및 잔금 일정 확인: 중도금과 잔금 지급 일정을 확인하고 준비합니다.
• 등기부등본 재확인: 계약 체결 후에도 등기부등본을 재확인하여 소유권 변동 사항이 없는지 점검합니다.

주의사항: 계약서와 관련 문서를 안전하게 보관해야 합니다. 또한, 계약 이후 발생할 수 있는 변경 사항에 대비하여 연락처 등을 서로 공유해야 합니다.

5. 잔금 넣기 전 확인사항

잔금을 지급하기 전, 매수인은 최종적으로 부동산의 상태를 확인해야 합니다.

• 잔금 준비: 잔금 마련을 위한 금융기관 대출 실행 등 준비를 완료합니다.
• 이사 일정 조율: 매도인과 이사 일정을 조율하여 원활한 이사를 준비합니다.
• 하자 점검: 아파트 내 하자가 없는지 최종 점검합니다.

주의사항: 최종 점검 시 부동산의 상태에 변동이 없는지, 약속된 조건이 충족되었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 필요시 잔금 지급 조정을 논의할 수 있습니다.

6. 잔금 지급과 소유권 이전

잔금을 지급하고 나면 소유권 이전 절차를 진행합니다.

• 소유권 이전 등기: 매수인 명의로 소유권 이전 등기를 신청합니다.
• 입주 준비: 입주에 필요한 준비(이사, 청소 등)를 합니다.
• 세금 납부: 취득세 등 관련 세금을 납부합니다.

주의사항: 소유권 이전 등기를 위해서는 매도인과 매수인이 필요한 서류를 준비하고, 등기소에 제출해야 합니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 비용과 절차를 미리 확인해야 합니다.

7. 소유권 이전 등기 완료 후

소유권 이전 등기가 완료되면, 매수인은 새로운 소유주로서의 권리와 의무를 갖게 됩니다.

• 등기부등본 확인: 소유권 이전이 정상적으로 완료되었는지 등기부등본을 확인합니다.
• 관리비 및 공과금 정산: 관리비 및 공과금을 매도인과 정산합니다.
• 입주 후 점검: 입주 후 아파트 상태를 점검하고, 발견된 하자를 보수합니다.

주의사항: 소유권 이전 등기 후에는 해당 부동산의 공과금, 관리비 등의 정기적인 비용을 책임지게 됩니다. 또한, 주택 보험 가입 등 추가적인 보호 조치를 고려해야 합니다.

부동산 아파트 매매는 복잡하고 중요한 과정입니다. 각 단계별로 주의해야 할 사항을 잘 숙지하여 안전하고 원활한 거래가 이루어질 수 있도록 해야 합니다.