계약갱신청구권 – 임차인 거주 안정성 위한 계약 임대차 3법
전세나 월세 임대차 계약은 보통 1~2년 단위로 이루어져왔습니다. 그러나 부동산 시세의 급격한 상승으로 인해 임차인은 추가적인 전세 보증금을 마련하거나 다른 지역으로 이사를 해야 하는 상황이 자주 발생하면서 거주의 안정성이 떨어지는 문제가 있었습니다.
이에 대한 대응으로, 사회적 약자인 임차인을 보호하고 전·월세 시장의 안정을 위해 임대차 3법이 시행되었습니다.
임대차 3법 중 임차인의 거주 안정성을 위한 계약갱신청구권에 대해 알아보겠습니다.
참고 : 역전세 임차인 재계약 및 계약서 작성 시 주의사항
주택임대차 신고제 전세 월세 계약 신고방법
1. 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주 기간을 늘려주는 효과를 가지고 있습니다. 이 권리에 대한 내용은 주택임대차보호법 제6조의 3에 명시되어 있습니다.
기존에는 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대차 계약을 갱신하였지만, 계약갱신청구권을 사용하는 경우에는 임차인의 요구에 따라 임대차 계약을 1회 갱신할 수 있으며, 임대인은 정당한 거절 사유가 없다면 청구권을 거절할 수 없습니다.
2. 계약 갱신의 거절
임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 그에 따라야 합니다. 그러나 임대인은 몇 가지 예외적인 경우에 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 이러한 경우는 다음과 같습니다:
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
3. 허위 갱신 거부에 대한 손해보상
계약갱신청구권을 행사하는 경우, 임대인은 임대료 인상을 제한해야 합니다. 보통 5% 이내로 제한되며, 이를 통해 부동산 시세의 급격한 상승으로 인한 임차인의 부담을 완화합니다.
하지만 임대인은 허위로 갱신 거절을 할 경우, 이로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
예를 들어, 집주인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 후, 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대하면, 임대인은 기존 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
계약갱신청구권을 행사한 임차인은 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있습니다. 이를 통해 임차인은 집주인이 실제로 거주하고 있는지, 다른 세입자에게 임대를 한 것은 아닌지 등을 확인할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 임차인의 거주 안정성을 위한 중요한 권리입니다. 이를 통해 임차인은 추가적인 전세 보증금을 마련하지 않고도 안정적으로 거주할 수 있습니다. 임대차 3법은 전·월세 시장의 안정을 위해 중요한 역할을 수행하고 있으며, 계약갱신청구권은 그 중 하나로 임차인의 권리와 이익을 보호합니다.
임대차 3법 계약갱신청구권 마무리
임대차 3법 중 계약갱신청구권에 대해 알아보았습니다.
계약갱신청구권은 임차인의 안심 거주 기간을 늘려주고, 임대차 시장의 안정을 위한 중요한 권리입니다. 임차인은 계약갱신을 요구함으로써 최소한 4년 동안의 거주를 보장받을 수 있습니다.
| 임대차 3법 내용 | 시행 일자 |
|---|---|
| 전월세신고제 | 2021년 6월 1일 시행 |
| 계약갱신청구권 | 2020년 7월 31일 시행 |
| 전월세상한제 | 2020년 7월 31일 시행 |
| 계약 갱신 요구 | 최초 계약일로부터 6개월 전 |
| 계약 해지 통보 | 언제든지 가능, 3개월 이후 효력 발생 |
| 전월세 인상 제한 (전월세상한제) | 5% 이내, 지자체 상한 정책 가능 |
| 전월세 계약 신고 의무 | 30일 이내에 관청에 신고 |
| 퇴거 위로금 | 세입자가 계약갱신청구권을 포기하고 집주인이 세입자에게 제공하는 위로금 |
| 소급 적용 | 계약갱신청구권과 전월세상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 적용 |
임대인은 정당한 사유가 없다면 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
그러나 몇 가지 예외적인 경우에는 거절이 가능하며, 이는 임차인의 연체나 부정한 행위, 상당한 보상 제공 등과 관련됩니다.
또한, 계약갱신청구권을 행사한 임차인은 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있어, 집주인이 실제로 거주하고 있는지, 다른 세입자에게 임대를 한 것은 아닌지 등을 확인할 수 있습니다.
이러한 권리와 제한 사항들을 통해 임차인은 안정적인 거주 환경을 유지할 수 있습니다. 임대차 3법은 임차인의 권리와 이익을 보호하며, 전·월세 시장의 안정을 도모하기 위한 중요한 역할을 수행하고 있습니다.
앞으로도 계약갱신청구권을 비롯한 임대차 3법의 이행과 보호 조치가 지속적으로 이루어져 임차인들이 안정적으로 거주할 수 있는 환경이 조성되기를 기대합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
계약갱신청구권을 행사할 때 반드시 서면으로 해야 하나요?
네, 계약갱신청구권은 반드시 서면이나 문자, 이메일과 같은 증거가 남는 방식으로 의사를 표시해야 법적 효력을 인정받을 수 있습니다. 구두로만 의사를 전달한 경우 나중에 분쟁이 발생했을 때 증빙이 어려우므로 주의가 필요합니다.
계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기한은 언제인가요?
임차인은 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신청구권을 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치게 되면 권리를 행사할 수 없으므로 반드시 기간을 지켜 요청해야 합니다.
집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절했는데 실제 거주하지 않을 경우 어떻게 신고하나요?
임차인은 계약 종료 후에도 주택 임대차 정보 열람 권한을 통해 집주인이 실제 거주하는지 확인할 수 있습니다. 허위 사유가 확인되면 관할 지방자치단체 또는 주택임대차 분쟁조정위원회에 신고하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
계약갱신청구권 행사 후 중도 해지가 가능한가요?
임차인은 계약갱신청구권을 행사한 후에도 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 다만, 해지 통보 후 3개월이 지난 시점부터 효력이 발생하므로, 최소한 3개월 전 미리 통보하는 것이 중요합니다.
집주인이 계약갱신 시 임대료를 5% 이상 올려달라고 하면 어떻게 해야 하나요?
원칙적으로 계약갱신 시 임대료는 기존 임대료의 5%를 초과할 수 없지만, 지자체에서 별도의 상한선을 설정한 경우 해당 기준이 우선 적용됩니다. 임대인이 이 규정을 위반하여 과도한 인상을 요구할 경우, 임차인은 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하거나 법적 대응을 할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 최초 계약일로부터 몇 번 사용할 수 있나요?
계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있으며, 최초 계약 후 2년의 계약 기간을 포함하여 최대 4년(2년 계약 + 2년 갱신)까지 거주가 보장됩니다.
집주인이 바뀌어도 계약갱신청구권은 유지되나요?
네, 임대인이 중간에 바뀌더라도 기존 임차인의 계약갱신청구권은 계속 유지됩니다. 새 집주인은 이전 계약 사항을 모두 승계하여야 하며, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 정당한 사유가 없을 시 거절할 수 없습니다.
계약갱신청구권 사용 후 재계약할 때 계약서를 다시 작성해야 하나요?
계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하더라도 반드시 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 재계약된 임대료와 기간, 특약사항 등을 명확하게 기록하여 이후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.
임차인이 계약갱신청구권 행사 후 이사할 때 임대인이 복비를 부담하나요?
계약갱신청구권을 행사한 후 계약 만료로 이사하게 될 경우 복비(부동산 중개 수수료)는 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만, 임대인의 요청이나 사정으로 인해 이사를 가게 되는 경우라면 당사자 간 협의를 통해 복비 부담을 정할 수 있습니다.
계약갱신청구권 행사 기간 중 임차인이 보증금을 감액 요구할 수 있나요?
부동산 시장 상황(역전세난 등)에 따라 임차인은 계약갱신청구권 행사 시 보증금 감액을 요구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 동의하지 않으면 협의나 조정 절차를 거쳐야 하며, 서로 간의 합의가 이루어지지 않을 경우 임대차 분쟁조정위원회의 조정을 받아 해결해야 합니다.
