2025년 부동산 양도소득세 비과세 1세대 1주택 중과세율 필요서류 절세핵심

부동산을 보유하고 있다면 한 번쯤은 ‘양도소득세’라는 용어를 들어보셨을 겁니다. 이는 토지나 건물처럼 고액의 자산을 다른 사람에게 넘길 때, 즉 양도할 때 발생하는 세금입니다. 우리가 일상에서 용돈을 주고받는 것처럼 단순한 증여나 소액 거래는 문제가 되지 않지만, 수억 원 단위의 부동산 거래에는 반드시 세금이 따르게 됩니다. 특히 주택을 사고팔 때 발생하는 양도차익에 부과되는 세금이 바로 양도소득세이며, 이는 투기 수요를 억제하고 자산 양극화를 방지하기 위한 정부의 중요한 조세 정책 수단이기도 합니다.

2021년을 기점으로 양도소득세 제도는 한층 강화되었습니다.

조정대상지역 내 1세대 1주택자의 비과세 요건이 단순히 2년 보유에서 2년 보유 + 2년 실거주로 강화되었고, 다주택자의 경우 양도세 중과세율이 크게 인상됐습니다.

또, 비과세 기준이 되는 주택 시세 기준이 기존 9억 원에서 12억 원으로 확대되면서 공시가격을 기준으로 세금 부담의 기준선도 달라졌습니다.

2025년 현재에도 이러한 제도의 뼈대는 유지되고 있지만, 다주택자 중과세율의 한시적 폐지, 조정대상지역 축소, 장기보유특별공제의 활용 등 일부 변화들이 적용되고 있습니다. 특히 부동산 보유 및 매도 전략을 세울 때는 단순히 보유기간만 따지는 것이 아니라 실거주 요건, 과세 기준 시점, 조세 유예 혜택 등을 종합적으로 고려해야 불이익 없이 절세할 수 있습니다.

우선 양도소득세 1세대 1주택에 대한 면제조건은 아래 2가지에 해당되어야 합니다.

• 주민등록상 같은 주소지에 등록되어 있는 사람들이 1개의 주택만 소유
• 자신의 조정지역 대상일 경우 2년 보유 및 2년실거주 해야하며 비조정지역 대상일 경우 보유기간이 2년이상이어야 합니다.

자세한 내용은 아래 참고하세요

양도소득세 비과세 1세대 1주택

2021년부터는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건이 2년이상 보유에서 조정대상지역은 2년이상 소유주가 실 거주로 강화됩니다.

양소득세 과세표준	세율
1,200만원 이하	6%
1,200만원~4,600만원	15%
4,600만원~8,800만원	24%
8,800만원~1억5,000만원	35%
1억5,000만원~3억원	38%
3억원~5억원	40%
5억원~10억원	42%
10억원초과	45%

기존 2021년 양도소득세 개정안 세율은 위 표를 참고하세요

양도소득세 비과세 기준 9억 -> 12억 적용

6일 기획재정부와 국회에 따르면 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준선 상향 조처가 8일부터 시행될 예정이다. 앞서 더불어민주당과 국민의힘은 부동산시장 안정을 해치고 조세형평성을 악화시킬 수 있다는 우려에도 불구하고 1세대 1주택자의 양도세 비과세 기준을 시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 올리는 소득세법 개정안을 지난 2일 국회 본회의에서 통과시켰다. 또 국회 기획재정위원회는 당초 내년 1월1일로 규정한 개정안 시행 시기를 공포일로 수정했고, 국회 본회의에서 그대로 통과됐다. 기재부는 이날 “7일 열리는 국무회의에서 개정안이 통과될 경우 공포일이 확정될 예정”이라며 “현재 8일을 공포일로 추진 중”이라고 밝혔다.

부동산을 2년 이상 보유기간 시작일이 달라지는데 2주택자인 경우 부동산 하나를 매도 후 나머지 한채를 비과세로 면제 받기 위해서는 먼저 매도했던 주택의 매도일로부터 시작해 2년을 보유해야 비과세 적용대상이 됩니다.

구분	세부내용	비고
양도소득세 비과세 요건	취득일부터 양도일까지 보유기간 2년 이상유지 단 조정대상지역은 보유기간 2년 + 거주기간 2년 (2017년 8월 3일부 취득분 부터 적용
취득일 및 양도일 판정기준	당해 투잭의 대금 청산한 날 도는 등기일중 빠른날 대금 청산한 날이 분명하지 않을경우 등기접수일 공익사업을 위해 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날 수용의 개새일 또는 소유권 이전 등기접수일중 빠른 날
양도소득세 기산 의제일	양도세 기산일은 1984년 12월 13일 이전 취득한 부동산은 1985년 1월 1일 취득한것으로 의제해 취득가액을 산정	오래된 부동산으 ㅣ경우 가격수준이 낮아 양도소득세 산출시 과중한 세금에 대한 완충하여 기산점

양도소득세 보유기간 산정기준

• 배우자에게 증여한경우는 증여자 보유기간으로부터 피증여자(배우자) 보유기간을 합산
• 이혼시 위자료로 받은 부동산은 보유기간을 배우자의 보유기간만 적용하는 반면 이혼시 재산분할 청구소송으로 받은 부동산은 소유권을 이전해준 상대방 배우자의 취득일부터 보유기간을 합산
• 상속 받은경우에는 피상속인이 동일세대원 일때만 피상속인(준사람)의 취득일부터 합산 

분양권 양도소득세

2021년 분양권에 대한 양도소득세를 계산할대에는 주택수를 포함됩니다.

보유기간 다주택 여부	현행 %	개정 %
1년 미만	40%	70%
1년 ~ 2년	6~42%	60%
2년 이상	6~42% (기본세율)	6~42% (기본세율)
2주택 중과세	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
3주택 중과세	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p

양도소득세 매물 유도를 위해 2021년 종부세 부과일을 2021년 6월 1일까지 시행유예합니다.

1. 단기 양도차익 환수 2년 미만단기보유주택에 대해서는 양도 소득세율 인상
   • (1년미만 40-> 70% 2년미만 기본세율 ->60%)
2. 다주택자 중과세율 인상 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상
   • 기본세율 (6~42%) + (10%p(2주택) 또는 20%(3주택 이상) -> 20%(2주택) 또는 30% (3주택 이상)

장기보유 특별 양도소득세 공제

부동산 보유기간은 3년 이상이면 12% 거주기간과 2년에서 3년(8%)인 경우 20%가 적용됩니다.

기간 (년)	3년~	4년~	5년~	6년~	7년~	8년~	9년~	10년 이상
현행 보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정 보유	12	16	20	24	28	32	36	40
개정 거주	12(8)	16	20	24	28	32	36	40
합계	24(20)	32	40	48	56	64	72	80

즉 최대 80% 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해서는 10년이상 보유만 해서는 안되고 10년이상 실거주를 해야됩니다.

다주택자 양도소득세 중과

현행 2주택자는 기본세율이 10%를 더하며 3주택자의 경우 20%를 더해야 했는데 2021년 6월 1일부터는 다주택자 양도소득세 중과세율 또한 증가합니다.

2주택자느 20% 3주택자는 30%씩 기존 2020년 대비 10%씩 증가합니다.

즉 다주택자가 주택 양도소득에 대한 중과세 적용을 받지 않고 현행 세율로 양도세를 내려면 역시 내년 5월 말까지 주택을 처분해야 하며 해당 양도소득세 개정안이 통과되면 2021년 6월1일 이후 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2년 미만 보유해 매각할 때 양도세 중과세율이 지금보다 10%p씩 더 올라갑니다.

조정대상지역 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p의 양도세가 중과되며 3주택자 또는 조정대상지역 2주택자가 아니더라도 2년 넘지 않게 보유한 주택을 내년 6월1일 이후 팔게 되면, 양도세 기본세율에 더해 적용되는 추가세율이 지금보다 크게 상승합니다.

1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율은 현행 40%에서 70%로 상향되고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6~42%)에서 60%로 올라가며 소득세법 개정 시기에 맞춰 시행령 현재 조합원 입주권을 보유한 1주택자에 적용되는 일시적 2주택(주택1＋입주권1) 비과세 특례를 참고해서 분양권을 보유한 1주택자에 대한 특례 조항을 만들 계획이라고 합니다.

현재 소득세법 시행령에 따르면 1주택자가 그 주택 양도 전 조합원 입주권을 취득한 경우 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택 양도 시 종전 주택에 대해 ^{1세대 1주택으로서 비과세를 적용}합니다.

✅ 2025년 기준, 2021년 내용 중 현재와 동일한 것

1. 1세대 1주택 비과세 요건
   • 조정대상지역: 2년 보유 + 2년 실거주 요건 여전히 유지
   • 비조정지역: 2년 이상 보유 시 비과세 가능
     → 여전히 동일하게 적용되고 있어요.
2. 공시가격 기준 비과세 상한 12억 원
   • 기존 9억 원 → 2021년 하반기부터 12억 원으로 상향되었고,
     현재까지 2025년 기준 12억 기준이 유지되고 있습니다.
3. 양도소득세율 기본구조 (6~45%)
   • 누진 세율 체계(6%, 15%, 24%, … 45%)는 그대로 유지되고 있어요.
4. 장기보유특별공제 최대 80%
   • 10년 보유 + 10년 거주 조건 만족 시 최대 80% 공제 가능
   • 개정 후에도 이 구조는 동일하게 적용됩니다.
5. 양도소득세 계산 시 취득일·양도일 기준
   • 여전히 잔금지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날 기준 적용

❗ 2025년 기준에서 달라지거나 정리 필요한 부분

항목	2021년 내용	2025년 기준 상황
다주택자 중과세율	2주택 +20%p / 3주택 +30%p	2022년 5월 10일 이후 다주택 중과세 한시적 폐지 → 2024년 말까지 유예 → 2025년에도 중과 폐지 유지 가능성 있음 (단, 해마다 변경 가능)
1년 미만 보유 시 세율	70%	2025년에도 동일 (1년 미만: 70%, 1~2년 미만: 60%)
분양권 양도 시 주택 수 포함	포함	여전히 포함, 조정대상지역 여부 따라 과세 달라짐
입주권 관련 특례	1＋입주권 일시적 2주택 비과세	현재도 시행 중. 단, 조건은 엄격하게 적용됨 (3년 내 기존주택 매도 등)
조정대상지역 여부	지역별 수시 변경	2025년 기준 조정대상지역은 과거보다 축소된 상태 → 주택 비과세 조건 완화된 지역도 있음
양도세 감면이나 완화 정책	2021년엔 중과강화 시기	2024년 총선 전후로 다주택자 중과 완화, 생애최초주택 양도세 감면 검토 중 등 정책 유연성 존재

✅ 양도소득세 필요경비 인정 항목

양도차익을 줄이기 위해 취득가액 외에 추가로 공제받을 수 있는 항목들입니다. 단, 정확한 증빙서류가 필수입니다.

항목	설명	제출 증빙
취득세, 등록세, 공과금	부동산 취득 시 납부한 세금	납부영수증, 세금계산서 등
중개수수료	매매계약 체결 시 지급한 수수료	영수증, 계약서, 현금영수증
법무사 비용	소유권 이전 등기 비용 등	세금계산서, 입금증
리모델링/증축 비용	자산가치 상승에 기여한 공사	시공계약서, 견적서, 세금계산서, 공사 사진
기타 인테리어 비용	집값 상승에 영향을 준 내부 공사	영수증, 시공 내역, 결제증빙
건설비용(신축 시)	직접 신축한 경우	건축허가서, 감리보고서, 지급내역 등
양도 시 중개수수료	매도 시 지급한 수수료	영수증, 세금계산서
양도 관련 광고비	집을 팔기 위한 광고, 인쇄물 등	세금계산서, 거래내역서
감정평가비용	양도 전 시세 판단을 위한 비용	감정평가서, 수수료 지급 내역

※ 단순 수선이나 유지보수, 청소 등은 공제 대상이 아님

✅ 실거주 입증에 필요한 주요 서류

1세대 1주택 실거주 요건(특히 조정대상지역 2년 실거주)을 충족했는지 입증할 때 필요합니다. 전입신고만으로 부족하며, 거주 사실을 구체적으로 보여줄 수 있는 생활 흔적 자료가 중요합니다.

구분	입증 서류	유의사항
기본 증빙	전입신고 내역, 주민등록등본	연속된 기간이 중요
생활 흔적	전기, 수도, 도시가스 요금 납부 내역	실사용량 있는 고지서 필요
	휴대폰 명세서, 인터넷·TV 청구서	주소지와 기간 일치 확인
	학교 재학 증명서 (자녀 포함)	학기 중 주소 확인 가능
	차량 등록증, 보험계약서	차량 등록지 기준
기타 보완자료	택배 송장, 카드 명세서	주소지 반복성 확인 가능
	아파트 입주자 명부, 관리비 내역	관리사무소에서 발급 가능
	건물 출입카드 기록 (공동현관)	일부 아파트에서 제공 가능

※ 이사 시기 불일치, 공백기간, 단기 거주 등의 사유는 반드시 객관적 자료로 해명 필요

✅ 양도소득세 신고 시 자주 누락되는 항목

• 인테리어 공사 시 카드 결제했지만 계산서가 없는 경우
• 배우자 명의 카드로 결제한 중개수수료 등 입증 불가 항목
• 양도시 광고비, 법무비용 등은 별도로 제출 안 해 세액 증가
• 실거주 증빙으로 전입신고만 믿고 있다가 세무조사에서 불인정

양도소득세 추가 FAQ

Q) 일시적 2주택자인데 비과세 받을 수 있나요?

네, 가능합니다. 다만 일시적 2주택 특례 요건을 충족해야 합니다.

기존 주택을 양도하기 전 새로운 주택을 취득했더라도, 기존 주택을 1년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 조정대상지역 내 주택의 경우에는 요건이 더 까다로우며, 보유 및 거주 요건도 함께 고려됩니다.

Q) 양도세 납부는 언제까지 해야 하나요?

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 해야 합니다.

예를 들어, 6월 10일에 주택을 양도했다면 8월 31일까지 신고·납부를 완료해야 합니다. 신고를 늦게 하면 가산세가 부과될 수 있습니다.

Q) 증여 후 바로 되팔면 양도세는 어떻게 계산되나요?

증여받은 부동산을 단기간 내에 양도할 경우, 취득가액이 낮게 인정되어 양도차익이 커지고 세금이 많아질 수 있습니다.

이 경우 증여 당시 공시가격이 아닌 증여 당시 기준시가 또는 증여자가 취득했던 원가 기준으로 과세되는 경우가 있으니 주의가 필요합니다. 또한, 2년 미만 보유 시 고율 과세가 적용될 수 있습니다.

Q) 양도소득세를 계산할 때 중개수수료나 인테리어 비용은 공제되나요?

일정 요건을 충족하면 필요경비로 공제 가능합니다.

• 중개수수료: 실제 지급 내역이 있고 영수증이 있다면 공제
• 인테리어 비용: 단순 수선이 아닌 자산가치를 높이는 리모델링일 경우, 증빙서류(계약서, 세금계산서 등)를 제출하면 인정 가능
  → 세무사에게 미리 상담 후 계산하는 것이 안전합니다.

Q) 조정대상지역 해제된 지역은 과거에도 소급 적용되나요?

아니요. 조정대상지역 여부는 양도일 기준으로 적용됩니다.

예를 들어, 주택 매매 시점에 해당 지역이 조정대상지역이었다면 나중에 해제되었더라도 소급해서 비조정지역으로 간주되지 않습니다. 반드시 양도 당시의 조정대상지역 여부를 확인해야 합니다.

Q) 상속받은 부동산을 팔면 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

상속받은 부동산을 양도하는 경우, 취득가액은 상속개시일 당시의 기준시가로 계산되며, 보유기간은 피상속인의 보유기간까지 합산할 수 있습니다.

단, 피상속인이 동일세대원이었던 경우에만 보유기간을 더해 인정받을 수 있으며, 이를 통해 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다.

Q) 양도소득세를 연말에 정산하는 건가요?

아닙니다. 양도소득세는 종합소득세와 별도로 납부하는 분리 과세 항목입니다.

양도 후 2개월 이내에 예정신고를 해야 하며, 연말 정산이나 종합소득세 신고와는 무관하게 독립적으로 처리됩니다. 단, 연도 말에 양도했을 경우 익년 2월 말까지 납부기한이 넘어갈 수 있습니다.

Q) 일시적 2주택자 비과세에서 ‘1년 이내 매도’ 요건은 어떤 기준으로 계산되나요?

‘1년’은 신규주택의 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날을 기준으로 산정합니다.

예를 들어, 신규주택 잔금일이 2025년 4월 15일이라면, 기존 주택은 2026년 4월 14일까지 양도해야 비과세 요건을 충족합니다.
조정대상지역의 경우에는 1년이 아닌 2년 이내 매도 요건이 적용되며, 이사 목적과 실거주 여부도 판단 기준에 포함됩니다.

Q) 주택 외에 상가나 토지를 양도해도 양도소득세가 부과되나요?

네. 주택 이외의 부동산도 양도차익이 발생하면 양도소득세 과세 대상입니다.

상가, 토지, 오피스텔 등은 1세대 1주택 비과세와는 무관하며, 보유기간과 과세표준에 따라 누진세율이 적용됩니다. 특히 비사업용 토지는 세율이 최대 60%까지 올라갈 수 있으니 사전에 전문가 상담이 필요합니다.

Q) 1세대 1주택인데 공시가격이 12억 초과일 경우 어떻게 되나요?

공시가격이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다.

예를 들어 공시가가 13억 원인 경우, 1억 원 초과분에 대해서만 세금이 계산되며, 나머지 12억 원은 비과세 범위로 인정됩니다. 이 금액은 실거래가가 아닌 공시가격 기준이라는 점에 유의해야 합니다.

Q) 부부 공동명의 주택을 양도하면 양도세는 어떻게 계산되나요?

지분별로 각자에게 과세됩니다.

예를 들어 남편 60%, 아내 40% 공동명의 주택을 양도할 경우, 양도차익도 해당 비율로 나누어 각각의 과세표준에 따라 양도세가 부과됩니다. 단, 1세대 1주택 요건을 부부 모두 충족한 경우에는 각 지분에 대해 비과세 혜택이 동일하게 적용됩니다.

Q) 장기보유특별공제를 받기 위해선 실거주도 필수인가요?

2021년 이후 개정된 기준에 따라, 1세대 1주택자가 장기보유특별공제를 최대한 적용받으려면 실거주 요건이 필요합니다.

• 단순 보유: 최대 40% 공제
• 보유 + 실거주: 최대 80% 공제 (10년 이상)
  → 보유 1년에 4%, 거주 1년에 4%로 각각 누적됩니다.

Q) 양도세 계산 시 취득가액은 어떤 기준으로 삼나요?

취득가액은 일반적으로 취득 당시 실거래가를 기준으로 하지만, 증여·상속 등 무상이전일 경우는 기준시가 또는 평가액을 기준으로 합니다. 예외적으로 오래된 부동산(1985년 이전 취득)은 의제 취득가액으로 계산되며, 보완적 세액 산정이 적용됩니다.

Q) 양도일 이전에 거주를 종료한 경우에도 실거주로 인정되나요?

경우에 따라 인정될 수 있습니다.

예를 들어 1세대 1주택 비과세 요건 중 ‘2년 실거주’ 요건은 전체 거주 기간이 양도일까지 연속일 필요는 없습니다.

누적 거주기간이 2년 이상이면 충족됩니다. 단, 최근 거주 이력이 오래전이라면 세무조사에서 실제 사용 여부를 확인할 수 있으므로 전입신고, 수도세, 전기료 등 증빙이 있는 게 안전합니다.

Q) 증여 후 5년 이내 양도하면 어떤 세무 리스크가 있나요?

5년 이내 증여받은 재산을 양도하면 ‘이월과세’가 적용됩니다. 이 경우 양도차익을 계산할 때, 증여자의 취득가액으로 계산되며, 피증여자가 얻은 증여이익은 고려되지 않습니다.

즉, 세부담이 커질 수 있으며, 장기보유특별공제도 증여자의 보유기간 기준으로 판단됩니다.

Q) 해외 거주 중인데 국내 주택을 양도할 경우도 실거주로 인정되나요?

국내에 실제 거주한 기간이 있는 경우에 한해 실거주로 인정됩니다. 단순히 국내 주소를 유지했다고 해서 자동으로 실거주로 보지는 않으며, **실제 체류 기록(출입국 기록, 공과금 납부 등)**이 있어야 합니다. 국외 체류 중 양도한 경우, 비거주자로 간주되면 일부 공제 요건에서 제외될 수 있습니다.

Q) 부모가 자녀 명의로 주택을 구입해 놓고 사용하면 1세대 2주택에 해당되나요?

네, 해당될 수 있습니다. 실제 세대구성원으로 볼 수 있는 경우, 자녀 명의의 주택도 부모의 주택 수에 포함되어 1세대 2주택으로 과세될 수 있습니다.

특히 자녀가 미성년자이거나 경제적으로 독립되어 있지 않은 경우에는 부모 명의로 보아 과세하는 경우가 많으므로, 명의신탁 및 실사용 관계를 꼼꼼히 따져야 합니다.

Q) 상속받은 부동산을 공동상속인 중 한 명이 사용하는 경우 양도세는 어떻게 되나요?

공동상속 받은 부동산을 일부 상속인이 거주용으로 사용하더라도, 양도 시에는 공동명의 상태로 판단되며 개별 비과세 요건이 적용되지 않습니다.

비과세 혜택을 받기 위해선 상속 후 지분 정리 또는 단독명의로 등기 이전을 완료하고 실거주 요건을 충족해야 적용됩니다.

Q) 오피스텔을 주거용으로 사용하면 1세대 1주택에 포함되나요?

오피스텔도 주거용으로 실제 사용 중이라면 주택 수에 포함됩니다.

주택 여부 판단은 건축법상의 용도뿐 아니라 실제 사용 용도(전입신고, 생활 흔적 등)를 기준으로 판단되며, 주거용 오피스텔은 주택임을 입증한 경우 1세대 2주택 비과세 적용에도 영향을 미칩니다.

Q) 부동산 양도 전 증축이나 리모델링을 했는데 이 비용은 공제 가능한가요?

가능한 경우도 있습니다.

다만 단순 수선비용은 불가하며, 자산의 가치가 증가한 경우에 한해 ‘취득가액 가산’ 또는 ‘필요경비 인정’이 가능합니다. 이를 입증하려면 세금계산서, 견적서, 계약서, 시공 사진 등이 필요하며, 임의로 계산해 적용할 경우 가산세 대상이 될 수 있습니다.

Q) 입주권과 분양권을 동시에 가지고 있는데, 주택 수는 어떻게 계산되나요?

입주권과 분양권은 모두 주택 수에 포함됩니다.

• 입주권은 ‘조합원 입주권’일 경우 주택과 동일하게 간주
• 분양권은 2021년 1월 1일부터 주택 수에 포함되도록 법 개정됨

즉, 주택 1채 + 분양권 1개 보유 = 2주택자로 간주되어 비과세 혜택이나 장기보유특별공제 등에서 제한이 발생할 수 있습니다. 단, 일시적 2주택 요건 충족 시 일부 특례 가능하니 조건을 사전에 검토해야 합니다.

Q) 오랜 기간 보유했지만 전입신고를 하지 않은 경우에도 실거주로 인정되나요?

실거주 인정은 전입신고만으로 판단되지 않습니다.

전입신고 외에도 다음과 같은 간접 증빙 자료가 있어야 실거주로 인정받습니다:

• 전기·수도·가스 요금 납부 내역
• 인터넷·TV 설치 내역
• 주민등록등본 외 실제 체류 사실을 입증할 수 있는 공공요금 명세
• 학교 배정, 생활기록부, 통신기록 등

따라서 단순히 등본만 옮겨놨다고 실거주로 인정되지 않으며, 세무조사 시 입증 책임은 납세자에게 있습니다.

Q) 해외 거주 중 한국 부동산을 양도했는데, 거주기간을 인정받을 수 있나요?

해외 거주자는 원칙적으로 비거주자로 분류되며, 이 경우 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 등 실거주 관련 혜택을 적용받기 어렵습니다.

단, 일정 기간 국내 체류 기록이 있거나 가족이 국내에 거주한 경우 일부 예외가 인정될 수 있으며, 이 경우 반드시 출입국 사실증명, 공과금 영수증 등 입증 자료가 필요합니다.

Q) 이혼 시 재산분할로 받은 주택도 보유기간이 승계되나요?

경우에 따라 다릅니다.

• 위자료 명목으로 받은 경우: 보유기간 승계 불가, 취득일은 소유권 이전일 기준
• 재산분할로 받은 경우: 상대 배우자의 취득일부터 보유기간 합산 가능

따라서 어떤 방식으로 이전되었는지에 따라 보유기간이 달라지고, 양도세 절세 전략에 큰 차이가 발생하므로 이혼협의서나 판결문 내용을 명확히 확인해야 합니다.

Q) 부동산을 공동명의로 소유하다가 한쪽 지분을 이전하면 양도세는 발생하나요?

지분 이전도 양도에 해당되므로 양도소득세 발생 가능성이 있습니다. 특히 가족 간 거래나 증여성 거래일 경우 양도세 외에도 증여세 검토가 필요합니다.

단, 이혼 시 재산분할 명목, 상속인 간 협의 분할, 유류분 반환 등 특수한 경우에는 양도로 보지 않아 과세되지 않을 수 있습니다.

Q) 주택을 양도하고 바로 상속받은 다른 주택을 보유하게 되었을 때 비과세는 유지되나요?

이 경우에도 1세대 1주택 비과세 요건을 유지할 수 있습니다.

단, 상속받은 주택이 일시적으로 2주택이 되더라도 다음 조건 중 하나를 만족하면 비과세가 가능합니다:

• 상속주택이 농어촌 지역에 있고, 기존 주택을 계속 보유 중인 경우
• 상속주택 외 주택이 1주택 요건을 충족한 상태에서 상속이 발생한 경우

상속 후 주택 수가 늘어난다고 무조건 2주택 과세로 전환되는 것은 아니며, 사유와 지역 기준에 따라 유예나 예외가 적용됩니다.

Q) 주택 외 상가+주택 복합 건물을 양도하면 주택 비과세가 가능할까요?

가능한 경우가 있습니다.
건물 전체의 연면적 중 주택 면적이 50% 이상이고, 해당 주택을 실제 거주한 경우, 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있습니다. 이를 겸용주택 특례라고 하며,

• 연면적 중 주택 비중,
• 실제 거주 여부,
• 조세 조약 및 현행 과세기준
  등이 충족되어야 합니다.

하지만 상가와 분리 가능한 구조이거나 상가 수익이 주된 용도일 경우, 비과세가 제한될 수 있어 반드시 건축물대장, 등기부등본을 확인한 후 세무 검토가 필요합니다.

Q) 상속으로 받은 부동산을 공동상속인 중 일부가 단독 명의로 이전하고 양도하면, 보유기간은 어떻게 계산하나요?

상속인 간 협의분할을 통해 지분 정리 후 양도하는 경우, 해당 상속인의 상속일 기준으로 보유기간이 시작됩니다.
즉, 피상속인의 보유기간은 승계 가능하며, 장기보유특별공제에도 합산 적용할 수 있습니다. 다만 단독명의로 이전하는 시점이 늦어진 경우라도 소급 적용이 가능하므로 보유기간 계산 시 유리할 수 있습니다.

Q) 토지를 장기간 보유하다가 주택을 신축 후 양도하는 경우, 주택 보유기간은 어떻게 산정되나요?

이 경우 주택의 보유기간은 준공 승인일(사용승인일)부터 시작됩니다.
토지 보유기간과 별도로 산정되기 때문에, 예를 들어 10년간 토지를 보유하고, 그 위에 주택을 지은 지 1년 후에 양도하면 토지: 장기보유, 주택: 단기보유로 분리 계산됩니다.
→ 양도소득세가 이원화되므로 각각 따로 계산되며, 실거주 요건도 주택 기준으로 별도 판단됩니다.

Q) 부동산을 증여받은 후 5년 이상 지난 시점에 양도하면 세금은 어떻게 달라지나요?

증여받은 후 5년이 지나면 ‘이월과세’ 적용 대상이 아니므로,

• 증여 시점의 평가가액을 기준으로 취득가액을 산정하고,
• 보유기간도 증여일 기준으로 계산합니다.

즉, 5년이 경과되면 양도소득세 부담이 훨씬 낮아질 수 있는 구조입니다. 따라서 증여 후 단기간 내 매도는 피하고, 5년 이상 보유 후 매도 전략이 유리할 수 있습니다.

Q) 감면 대상 농지인데 비과세가 되지 않는 이유는?

‘자경농지 감면’은 까다로운 요건이 있으며, 아래 조건이 충족되지 않으면 감면을 받을 수 없습니다.

• 8년 이상 직접 경작 사실 입증 (농지원부, 농협 출자, 경작 사진 등)
• 감면 대상 지역 요건 충족 (도시지역 외, 개발제한구역 등 제외)
• 양도일 현재 1년 이상 계속해서 농지로 사용

※ 일부 지역은 세법상 ‘도시지역’으로 분류되어 농지라 하더라도 감면이 제한될 수 있습니다.

Q) 분양권을 부부 공동명의로 취득했는데 향후 비과세 전략에 유리할까요?

분양권은 주택 수에 포함되기 때문에 부부 중 한 명이 단독명의로 보유하는 것이 비과세 전략에 유리합니다.

• 부부 공동명의 시 양도차익이 지분별로 나뉘어 계산되므로 세율 구간상 유리한 점도 있지만,
• 1세대 1주택 비과세 판정이나 다주택 중과 판단에서는 비효율적일 수 있습니다.

전략적으로 주택 수를 조정하려면, 취득 전부터 명의 설계를 정확히 해두는 것이 좋습니다.