부동산이란?

부동산(Real estate, Immovables)이란 무엇일까?

우리나라에는 부동산이라는 단어는 없으며 예로부터 ‘토지와 가옥’이라는 용어가 일반적으로 사용되다가부동산이란 용어는 일제강점기에 토지의 개인 소유권 확립과 구권리의 소속을 보장하는 부동산등기제도를 확립하는 과정에서 생겨났으며 1900년대 초 부터 부통사이란 단어가 공식적으로 사용되기 시작했습니다.

부동산 권리 및개념

부동산에 대한 권리를 중점으로 둔 무형적인 개념을 말합니다.

1. 1.협의의 부동산 : 민법상 토지와 그 정착물을 의미하며 부동산 이외의 물건은 동산이라고 합니다.
   1. * 토지
      1. 합필 : 2필 이상의 토지를 합하는 것
      2. 분필 : 1필의 토지를 분할 하는 것
   2. 정착물 : 토지에 부착되어 있는 물건
      1. 독립정착물 : 토지와는 별개로 독립하여 있는 건물, 농작물, 등을 말합
      2. 종속정착물 : 토지에 종속되어 있는 수목, 터널 등을 말함
2. 광의의 부동산 : 협의의 부동산(토지+정착물)+준부동산(의제부동산)을 포함한 것을 말합니다.
   1. 준부동산 : 민법상 부동산은 아니나 기타 법상에 근거하는 부동산

우리나라의 세금은 크게 국세와 지방세로 나누어지고, 국세는 다시 내국세와 관세로 나누어진다. 이러한 분류는 누가 세금을 부과하느냐에 따라 국가가 부과하면 국세, 지방자치단체가 부과하면 지방세로 분류된다.

구분	세목
내국세	소득세(종합소득세·양도소득세 포함), 법인세, 상속·증여세, 종합부동산세, 부가가치세, 개별소비세, 주세, 인지세, 증권거래세, 교통세, 농어촌특별세 등
관세	화물이 국경을 통과하면 발생하는 세금
지방세	취득세, 재산세, 지방소득세(주민세), 자동차세, 면허세, 담배소비세, 레저세, 도축세, 농업소득세, 주행세, 공동시설세, 지역자원시설세, 사업소세, 지방교육세 등

또 이외에도 조세 정책적인 목적이나 기타 목적에 따라 다양하게 구분할 수 있다. 예를 들면 세금의 용도가 사전에 정해진 것을 목적세라 하고 그렇지 않은 세금을 보통세라고 한다. 목적세에는 농어촌특별세, 지방교육세 등이 있고 보통세에는 소득세, 부가가치세 등이 있다. 한편 세금은 직접세와 간접세로 구분되기도 한다. 직접세는 소득이나 재산에 부과되는 세금을 간접세는 소비 행위에 부과되는 세금을 말한다. 직접세에는 소득세, 간접세에는 부가가치세가 대표적으로 있다.

구분	국세	지방세
취득	농어촌특별세, 부가가치세	취득세, 지방교육세
보유	종합부동산세, 농어촌특별세 (종합부동산세의 20%)	재산세, 재산세 과세특례
임대	임대소득세	지방소득세(임대 소득세의 10%)
양도	양도소득세, 부가가치세	지방소득세(양도소득세의 10%)
무상 이전	상속세, 증여세	취득세, 교육세, 지방교육세

부동산 세금의 체계

앞에서 본 우리나라의 세금 중 부동산 관련 세금에는 어떤 것들이 있을까? 이를 대략적으로 살펴보면 위의 표와 같다.

이러한 부동산 세금을 좀 더 이해하기 위해서는 거래 단계별로 어떤 특징이 있는지 하나하나 살펴볼 필요가 있다.

첫째, 취득 단계를 보면 다음과 같다

부동산을 취득하면 우선 지방세인 취득세가 과세된다. 그리고 취득세에 부가적으로 농어촌특별세(이하 ‘농특세’)와 지방교육세가 부과된다. 농특세는 0.2%, 지방교육세는 0.4%로 과세되는 것이 원칙이다. 이처럼 부동산에 부과되는 취득세 등은 4.6%(단, 주택은 1~3%)이나 비과세·감면 등이 다양하게 적용된다.

이외에도 과세물건별로 부가가치세(이하 ‘부가세’)가 과세되는 경우도 있다. 예를 들면 상가나 오피스텔을 구입하거나 85㎡(25.7평) 초과 주택을 분양받으면 건물 공급가액의 10%를 부가세로 부담해야 한다.

둘째, 보유 단계를 보자

부동산을 보유하기만 해도 지방세인 재산세가 부과된다. 또한 주택이나 토지를 많이 가지고 있는 사람들을 대상으로 국세인 종합부동산세(이하 ‘종부세’)가 최근에 신설되어 재산세 이외에 별도로 과세되고 있다. 참고로 종부세가 과세되면 그 세액의 20%가 농특세로 부과된다.

셋째, 임대 단계를 보자

부동산을 임대하면 먼저 수입에 부가세 10%가 부과된다. 부가세 대상은 주로 상가 임대, 오피스텔 임대, 토지 임대 분이며 주택 임대에 대해서는 부가세가 면제된다.

한편 수입에서 경비를 차감한 이익에 대해서는 종합소득세와 지방소득세를 부과한다. 다만, 주택의 경우에는 2주택 이상 보유자가 월세를 받는 경우만 원칙적으로 종합소득세 등을 부과한다.

넷째, 양도 단계를 보자

부동산을 양도하면 양도소득세(이하 ‘양도세’)가 과세된다. 그리고 양도세의 10%인 지방소득세가 따로 붙는다. 이외에도 특정한 물건에 대해서는 부가세 10%가 부과된다.

여기서 양도세는 부동산과 입주권 등 부동산 권리, 비상장주식과 대주주의 상장주식, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 등의 양도차익에 대해 과세하는 세목이다.

다섯째, 상속·증여 단계를 보자

상속세와 증여세는 재산이 무상으로 이전되는 경우 부과되는 세목이다. 상속세는 사람이 사망하여 남긴 유산에 대해, 증여세는 살아생전에 자녀 등에게 재산을 넘겨줄 때 부과한다. 상속세는 배우자가 살아 있는 경우에는 유산이 10억 원, 만일 배우자가 없는 경우에는 5억 원을 넘으면 원칙적으로 과세된다. 하지만 증여세는 10년을 기준으로 배우자는 6억 원, 성년인 자는 3,000만 원¹⁾, 미성년자는 1,500만 원²⁾이 넘어야 과세된다.