부동산 공동명의 종부세 및 양도세 절약 단독명의 비교
내 집을 장만하거나 추가로 한 채를 더 구매하려는 가구라면 누구나 고민하게 되는 문제가 바로 부동산 명의 설정입니다. 단독명의와 부부 공동명의에 따라 내야 할 세금이 크게 달라지기 때문입니다. 공동명의는 주택 지분을 나눠 공동으로 소유하는 것을 말합니다.
| 항목 | 부부 공동명의 | 단독명의 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 9억원씩 총 18억원 기본공제 가능 | 9억원 기본공제 가능 |
| 양도세 | 각자의 양도 차익에 따라 낮은 세율 적용 가능 | 한 명의 양도 차익만 고려되어 세금 부담이 더 높을 수 있음 |
| 증여세 | 증여 시 증여세 부담을 줄일 수 있음 | 증여 시 증여세 부담이 크거나 비슷할 수 있음 |
| 다주택자 중과세 | 다주택자 중과세율 회피 가능 | 다주택자 중과세율 적용 가능 |
| 금융적 안정성 | 부부 간 재산 관리와 상속 절차가 간소화됨 | 한 명이 사망 시 재산 상속 절차가 복잡할 수 있음 |
현행 부동산 세제에서는 단독명의와 부부 공동명의 중 어떤 것이 절세 측면에서 더 유리할까요? 결론부터 말씀드리면 부부 공동명의가 단독명의보다 유리합니다. 그 이유를 자세히 살펴보겠습니다.
참고 : 부동산 주택 공동명의 주택담보대출 장 단점 – 이혼 시 재산
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종부세 절감, 부부 공동명의가 유리
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 일정 금액 이상의 주택을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다.
개인별로 과세되므로, 부부 공동명의로 주택을 소유하면 부동산 세금의 절세 효과를 볼 수 있습니다.
특히 올해 1가구 1주택자의 종부세 기본공제 금액은 12억원인 반면 부부 공동명의 1주택자의 기본공제 금액은 각각 9억원씩 총 18억원입니다. 따라서 공시가격 18억원 이하의 주택을 부부가 공동으로 소유하면 종부세를 내지 않아도 됩니다.
공시가격 18억원은 시세로 약 23억~25억원 수준인데 이 정도 수준의 고가 아파트도 부부 공동명의라면 종부세 부과 대상에서 제외될 수 있습니다.
실제로 서울 강남구 대치동 은마아파트(전용 84㎡)의 경우, 지난해 공시가격 20억4200만원에서 올해 15억5600만원으로 하락하면서 부부 공동명의라면 종부세를 내지 않아도 됩니다.
다만 공동명의 1주택자는 연령 및 장기 보유에 따른 세액 공제를 받을 수 없습니다.
하지만 특례 제도를 활용하면 단독명의 1가구 1주택자와 동일한 혜택을 받을 수 있습니다. 이 특례 제도는 일정 조건을 충족하면 부부 공동명의 주택 소유자에게도 연령 및 장기 보유에 따른 세액공제를 인정해줍니다.
양도세 절감, 부부 공동명의가 유리
양도세는 주택 매도 시 발생하는 양도 차익에 대해 과세하는 세금입니다.
DID도 차익이 클수록 높은 세율이 적용되는 누진세율 구조이기 때문에, 부부 공동명의로 주택을 소유하면 절세 효과를 볼 수 있습니다.
양도 차익이 부부에게 각각 귀속되므로, 단독명의일 때보다 낮은 세율이 적용됩니다. 예를 들어 10억원의 양도 차익이 발생한 경우, 단독명의라면 약 4억2000만원의 양도세를 내야 하지만, 부부 공동명의라면 각자 약 1억9000만원씩, 총 3억8000만원의 양도세를 납부하면 됩니다.
다만 다주택자의 경우, 양도세 중과세율이 적용되므로 단독명의와 부부 공동명의에 대한 중과세율 적용 여부는 동일합니다. 다만 양도 차익 계산 시 지분에 따른 절세 효과는 여전히 존재합니다. 다주택자의 경우 양도세 중과가 무거운 만큼, 공동명의를 통해 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.
부동산 공동명의, 언제 하는 것이 좋을까?
부동산 공동명의로 전환할 때는 빠를수록 좋습니다. 특히 분양권 상태에서 명의 변경이 이뤄지면 증여 취득세 부담을 줄일 수 있습니다.
또한 준공 후에는 시가 인정액을 기준으로 취득세를 계산하므로, 세 부담이 늘어날 수 있기 때문에 부동산 분양 초기에 부부 공동명의로 전환하는 것이 유리합니다.
다만 소득이 없는 배우자 명의로 주택을 취득하면 재산취득자금 출처 조사 등을 거쳐 증여세를 부과받을 수 있습니다. 하지만 부부 간 증여재산 공제 혜택을 고려하면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 부부 간에는 일정 금액까지 증여세가 면제되므로, 이를 활용해 명의 변경을 진행하는 것이 좋습니다.
결론적으로 부동산 공동명의는 절세 측면에서 매우 유리한 선택입니다. 특히 종부세와 양도세 절감 효과가 크므로, 가능한 빨리 부부 공동명의로 전환하는 것이 좋습니다. 부동산 구매 시 초기부터 공동명의로 설정하면 장기적으로 큰 세금 혜택을 누릴 수 있습니다.
