부동산 경매 낙찰 시 이사비 임차인과 타협 누가내야할까?

부동산 경매는 흔히 알려진 부동산 거래와는 다르게, 특정 부동산을 경매를 통해 매입하는 방식으로 이 과정에서 발생하는 여러 이슈들, 특히 낙찰받은 집에 임차인이 있는 경우와 관리비 체납에 대한 문제, 또한 이사비 지급에 대한 문제 등은 경매에 참여하는 사람들에게 큰 고민거리가 되곤 합니다.

이러한 문제들에 대한 해결책과 궁금증을 조금이나마 해결해드리기 위해 본 글을 작성하게 되었습니다.

부동산 경매에 참여할 때, 낙찰받은 집에 임차인이 존재하는 경우가 있습니다.

이 경우, 임차인이 이사비를 요구할 수 있는데, 이는 상황에 따라 다르며, 반드시 낙찰자가 이사비를 지급해야 하는 법적 규정은 없습니다.

단 이사비 지급에 대한 기준이나 금액은 존재하지 않으며, 이는 낙찰자와 임차인 간의 협의에 따르게 됩니다. 일반적으로, 낙찰자가 잔금을 내면서 대출을 받았을 경우, 임차인이 빠르게 이사를 가면 이자 부담을 줄일 수 있기 때문에, 이사비를 지급하는 경우가 있습니다.

또한, 낙찰받은 집에 관리비 체납이 있는 경우도 있습니다.

이 때, 관리비는 공용관리비와 전유부분(해당 세대가 실사용한 부분)으로 나누어지며, 낙찰자는 공용관리비 3년치를 인수하게 됩니다. 전유부분에 대해서는 인수할 필요가 없습니다. 하지만 실제로 낙찰받고 관리사무실에 가면, 공용부분만 따로 뽑아주는 경우는 드뭅니다.

낙찰자가 모든 관리비를 지불해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 이를 고려한 낙찰가를 정하는 것이 중요합니다.

그리고 경매에 대한 대출, 특히 낙찰자에게 주어지는 경락잔금대출에 대해 짚어볼 필요가 있습니다.

법원경매로 낙찰받은 물건은 평균적으로 낙찰받은 후 40일 이후에 현금 일시납 해야 합니다. 이를 위해 낙찰자는 일반적으로 경락잔금대출을 받게 됩니다. 현재는 경매가 대중화되어 일반 수요자들도 경매를 통해 부동산을 저렴하게 구입하려는 경향이 있습니다. 이 경우, 디딤돌대출이나 보금자리대출 등의 혜택이 많은 대출을 받아 잔금을 지불하는 경우도 있습니다.

이는 각각의 케이스에 따라 다르며, 대출을 받는 과정에서 심사 기간이 필요하므로, 이를 감안한 계획이 필요합니다.

투자자의 경우에도 대출을 받는 방법이 존재합니다.

투자자는 1주택자나 다주택자 모두 가능하며, 낙찰받는 부동산의 위치에 따라 대출 가능 금액이 다르게 적용됩니다.

특히, 서울 강남 3구, 용산구와 같은 투기과열지구는 무주택자와 1주택자만이 대출을 받을 수 있으며 그 외의 비조정 지역에서는 다주택자도 대출을 받을 수 있으며, 이 경우 대출 가능 금액은 소득에 따라 결정됩니다.

또한, 매매사업자를 이용한 경우, 사업자 대출을 받을 수도 있습니다. 이는 낙찰가의 60~80% 경락잔금대출이 가능하며, 사업자를 미리 개설할 필요는 없습니다.

마지막으로, 2024년 현재 하락장에 진입하였지만, 이는 경매 물건을 저렴하게 구입할 수 있는 기회로 볼 수 있습니다.

하지만 올해 부동산 시장의 하락장에서의 매수는 상승장에서의 매수보다 어렵기 때문에, 권리분석을 통해 부동산의 흐름을 읽는 능력이 필요합니다. 이를 통해 “이건 싸구나”, “이건 이래서 낙찰을 안 받는구나”를 구분할 수 있는 실력이 필요하며, 이를 통해 적절한 투자를 할 수 있습니다. 2024년에는 법원 경매에 관심을 가져야 하는 해라고 생각합니다.

참고 : 재건축 이주비 이사비 주거이전비 지원대상 및 이사비 보장대상 금액

재건축 재개발 이주비 대출제한 및 많이 받는방법