주택 임대차보호법 개념 – 대항력과 우선변제권, 최우선변제권

주택 임대차보호법은 임차인과 임대인 간의 균형을 맞추고, 임차인의 주거권을 보호하기 위해 제정된 법률입니다.

구분	대항력	우선변제권	최우선변제권
개념	임대인이 바뀌어도 임대차계약기간 동안 퇴거하지 않고, 보증금을 반환 받을 때 까지 거주할 수 있는 권리	경매나 공매로 인하여 집이 넘어갈 경우, 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권리	전체 보증금 중 일정한 금액을 권리순위와 무관하게 최우선으로 변제받을 수 있는 권리
요건	주택의 인도(점유) 주민등록(전입신고)	주택의 인도(점유) 주민등록(전입신고)와 함께 확정일자를 말소기준 권리보다 먼저 받아야 함.	주택의 인도(점유) 주민등록(전입신고)를 경매개시결정기입등기 전 까지 받아야 함(확정일자 무관)

이 법에 따라 임대차 관계에서의 여러 권리와 의무가 규정되어 있습니다. 이 중에서도 “대항력“, “우선변제권“, 그리고 “최우선변제권“은 주택 임대차 관계에서의 중요한 개념입니다.

대항력(Possession Right)

임차인이 주택을 임차한 상태에서 퇴거당하지 않고, 보증금을 전액 반환받을 때까지 주택에 거주할 수 있는 권리를 의미합니다.

대항력을 취득하기 위해서는 주택의 점유와 함께 주민등록 전입신고를 해야 합니다. 대항력을 취득하면 해당 주택이 경매나 공매로 넘어갈 때에도 임차인은 퇴거하지 않고 보증금 반환까지 주택에 거주할 수 있습니다.

우선변제권(Priority Repayment Right)

우선변제권은 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 임차인이 다른 후순위 담보물권자보다 보증금을 우선적으로 반환받을 수 있는 권리를 의미합니다.

이 권리를 얻기 위해서는 주택의 인도와 함께 주민등록 전입신고를 하고, 추가로 확정일자를 받아야 합니다. 우선변제권은 임차인의 주거 안정과 경제적 기반 보호를 위한 권리로, 낙찰된 금액에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.

최우선변제권(Highest Priority Repayment Right for Small Leaseholder)

최우선변제권은 주택 임대차보호법에서 소액임차인을 위한 특별한 권리입니다.

소액임차인은 정해진 요건을 충족하면 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있습니다. 최우선변제권은 경매 또는 공매가 진행될 때, 다른 선순위 담보물권자보다 우선하여 일정 부분의 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 의미합니다. 이 권리를 얻기 위해서는 소액임차인은 주택의 인도와 함께 주민등록 전입신고를 해야 하며, 확정일자를 받아야 합니다.

최우선변제권은 전체 보증금 중 일부를 선순위 권리자보다 먼저 반환받을 수 있는 특전을 제공합니다.