부동산 재건축, 재개발 이주비 대출 세금 절세방법

재건축과 재개발 사업은 도시의 변화와 현대화에 중요한 역할을 합니다. 그러나 이주비 대출에 대한 세금 부담은 많은 조합원들에게 큰 걱정거리가 됩니다. 이주비 세금을 최대한 절약하는 방법은 어떤 것이 있을까요? 이번 포스팅에서는 재건축, 재개발 이주비 세금에 대한 개념과 함께 세금 절약 방법을 소개하겠습니다.

재개발, 재건축 이주비 세금 개념

재개발과 재건축 사업은 기존 건물들을 효율적으로 개선하고 현대적인 도시 구조로 재조정하는 중요한 사업입니다. 이때, 재건축, 재개발 사업이 진행되면 해당 지역에 거주하고 있던 조합원들은 다른 장소로 이주해야 합니다. 그리고 이주비를 마련하는 것이 불가피해집니다.

이주비는 개인 차원에서 부담이 큰 비용이 될 수 있으며, 이를 해결하기 위해 이주비 대출을 활용하는 경우도 많습니다. 그러나 이주비 대출에 대해 국세청은 주의를 주고 있습니다. 이주비 대출을 무상으로 지원받는다면 이를 사업소득을 미리 배당받은 것으로 간주하여 과세할 수 있다는 입장입니다.

따라서 조합원들은 이주비 대출 이자를 고려하여 세금을 부담해야 하는 상황입니다. 그러나 이주비 세금을 최대한 절약하는 방법을 알아보겠습니다.

참고 : 재건축 재개발 이사비 대출 및 이주비 주거이전비 계산방법

재건축, 재개발 이주비 세금 절약방법

1. 이주비 대출 세금 절약 방법

구분	금액	투기과열지구	조정 지역	조정 지역 외
무주택자*	15억 원 미만	LTV 50%	LTV 60%	70%
1세대 1주택​	9억 원 이하	LTV 40%	LTV 50%	60%
	9억 원 초과 ~15억 원 미만	LTV 20%	LTV 30%
	15억 원 초과	이주비 대출 불가(단, 대출특례조항 있음*)
1세대 2주택 이상	이주비 대출 불가

* 무주택자 : 여기서 무주택자는 관리처분인가 후 조합원의 입주권을 매매하여 이주비대출을 실행(또는 승계)하는 신규 매수자를 의미

* 시가 15억원 이상 이주비대출 특례조항 : 원칙은 불가능하지만, 조합설립 이전 1년간 실거주 이력이 있는 원조합원은 대출

이주비 대출 이자에 대한 세금을 최소화하는 방법 중 하나는 이주비 대출 이자를 조합원이 직접 납부하는 것으로서 이 경우에는 대출 이자를 배당받은 것이 아니라 빌린 것으로 보기 때문에 세금을 덜 납부할 수 있습니다.

또한, 조합이 사업비에서 이주비 대출 이자를 먼저 지출하고 이주 기간에는 조합원에게 대여한 것으로 처리하는 방식도 절세의 방법 중 하나입니다. 이렇게 처리하게 되면 조합원은 이주비 대출 이자를 직접 납부한 것으로 보기 때문에 세금을 최소화할 수 있습니다.

1. 이주비 대출은 주택을 이주(이사)할 때 필요한 비용을 대출 받는 제도입니다.
2. 이주비 대출은 기존 대출이 있는 경우도 가능하며, 전체 이주비 대출 가능 금액에서 주담대(주택 담보 대출)를 제외한 금액으로 대출이 가능합니다.
3. 최근 이주비 대출 금액이 감소하여 기존 대출 금액이 더 큰 경우에는 이주비 대출을 받지 않는 것이 더 현명할 수 있습니다.
4. 이주비 대출은 주택 구입으로 사용할 수 없고, 전세 자금으로만 사용 가능하며, 이주비 대출 시 약정서에 추가 주택 구입을 하지 않는다는 약정서를 작성합니다.
5. 이주비 대출은 재건축이나 재개발 주택을 매수할 때 매도자의 이주비 대출을 승계할 수 있습니다. 하지만, 전매자가 현재 규제를 적용받는 대출불가 지역인 경우 승계가 불가능합니다.
6. 이주비 대출은 일반적으로 유이자 대출이며, 이자율은 사업장마다 다르지만 보통 제1금융권의 주택 담보대출보다는 저렴한 경우가 많습니다.
7. 세입자가 있는 경우 이주비 대출은 퇴거 위한 전세금만큼만 가능할 수 있으며, 사업장마다 다양한 조건이 적용됩니다.

구간	이주비 대출 한도
1. 33㎡ 미만	일정 금액 이내 대출
2. 33㎡ 이상~49.5㎡ 미만	일정 금액 이내 대출
3. 49.5㎡ 이상~66㎡ 미만	일정 금액 이내 대출
4. 66제곱미터 이상~99제곱미터 미만	일정 금액 이내 대출
5. 99제곱미터 이상	일정 금액 이내 대출
2시가 15억 원 이상 이주비 대출 특례	일정 금액 이내 대출

이주비 대출은 주택의 크기에 따라 한도가 설정되며, 2시가 15억 원 이상인 경우에는 일정 금액 이내의 특례 조항이 적용될 수 있습니다. 각 구간별로 정해진 이주비 대출 한도가 있으며, 실제 대출 가능 여부와 조건은 사업장의 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 대출 가능 여부와 한도를 확인하기 위해서는 관련 기관이나 금융기관과 상담하는 것이 필요합니다.

2. 추가 대출의 효과적인 활용

시공사업체가 회사를 담보로 사업자대출을 실행하여 조합원에게 유상 대출을 제공하는 경우, LTV 100%까지도 대출이 가능합니다.

이러한 경우 조합원의 효율적인 자금 계획을 세울 수 있으며, 추가 이주비 대출이 필요한 경우 유용하게 활용할 수 있습니다. 단, 추가 이주비 대출은 건설업자가 제안하는 것이므로 사전에 재개발 투자를 확인하는 것이 중요합니다.

3. 잔금 대출로 절세

준공 이후 이주비 대출을 잔금대출로 전환하는 것도 세금 절약의 방법 중 하나입니다. 최근에는 잔금대출이 최대 50년까지 가능한 경우도 있어서 이를 활용하여 세금 부담을 최소화할 수 있습니다.

4. 세입자 여부 고려

세입자가 있는 경우 이주비 대출이 불가능하기 때문에 이주 전 세입자 여부를 확인하고 절차를 사전에 준비하는 것이 중요합니다.

1. 이주비 대출 신청기간은 7일(토,일 포함)로 제한되며, 이 기간 안에 신청하면 조합에서 한 번에 처리 가능하나, 접수기간 이후에는 개별적으로 이주관리센터, 은행, 법무사와 연락하여 신청해야 합니다.
2. 이주하는 날로부터 15일 전까지 ‘이주일자 확정신고 및 이주비 신청서’를 제출해야 합니다. 이주일에 공가 확인 후 대출이 지급됩니다.
3. 이주비 대출 가능액은 종전 자산 평가액의 60%이며, 세대별 주택 보유 현황에 따라 비율이 달라집니다. 다주택자도 대출 가능합니다.
4. 이주기간은 6개월로 주어지며, 이 기간 내에 이주하지 않는 경우에 대비해 모든 거주자에게 명도소송과 점유이전금지가처분신청을 진행하며, 공가 확인 시 자동 취하 처리됩니다.
5. 이주비 대출 가능액을 초과하는 근저당이 있는 경우 차액분을 대출 전 소유자가 갚아야 하고, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 전세권 등 권리가 있는 경우, 소유자 책임하에 말소시켜야 합니다.
6. 이주시작(2월 6일)으로부터 1개월 후부터 이주비 지급(3월 6일)이 가능합니다.
7. 공가 처리 시 폐전, 폐수, 정화조 및 폐기물 처리 확인서(납부 영수증)와 열쇠 제출이 필요합니다.
8. 대출 금리는 6.28%로 코픽스 3개월 변동 + 가산금리 2.3%로 구성됩니다.
9. 대출 이자는 이자후불제이며, 이주 개시일부터 입주 만료일까지의 기본 이주비 이자는 조합에서 일괄 조합사업비로 부담하며, 이주비 이자는 조합원 분담금에 포함하여 입주 시에 일시상환해야 합니다. 단, 조합 청산 시 조합의 수익 중 조합원별 이자 부분을 정산하여 추가 지급합니다.
10. 이주비 지급에 대한 소요비용:
    • 주소 변경 등기비 1건 당 50,000원
    • 근저당 말소 등기비 1건 당 50,000원
    • 확인서 면비: 1건당 40,000원(등기권리증 분실의 경우 해당)
    • 대출인 지세: 대출금이 5,000만원 이하인 경우 0원, 5,000만원 ~ 1억원인 경우 35,000원, 1억원 ~ 10억원인 경우 75,000원

구간	이주비 대출 한도
모든 구간	종전 자산 평가액의 60%

재건축과 재개발 이주비에 대한 세금 절약 방법을 살펴보았습니다. 이주비 대출 세금 절약 방법과 추가 대출의 활용, 잔금 대출로의 전환, 세입자 여부 등을 고려하여 조합원들이 세금 부담을 최소화할 수 있도록 준비하는 것이 중요합니다. 정부의 정책이나 세법 개정에 따라 상황이 변할 수 있으므로 관련 기관과 상담하며 올바른 세금 절약 방법을 선택하는 것이 좋습니다.

이주비 대출에 대한 추가 설명

Q1) 다주택자도 이주비 대출 가능?

A1) 가능합니다. 다주택자도 이주비 대출이 가능하며, 주택 관련 담보 대출 등의 리스크 관리 기준에 따라 LTV(Loan-to-Value) 비율이 적용됩니다. 기타지역 소재 주담대를 진행할 경우 2주택 이상 가구의 경우에는 LTV 60% 이내로 심사 및 적용 예정입니다. 따라서 다주택자도 보증서 발급 및 은행 내부 심사를 통과하면 이주비 대출이 가능합니다.

Q2) 분양 신청 시 1+1 조합원도 이주비 대출 가능?

A2) 가능합니다. 이주비 대출은 종전 자산을 담보로 주택도시보증공사(HUG)에서 근저당 설정 후 보증서 발급을 처리합니다. 따라서 분양 신청 시 1+1 조합원도 보유한 주택의 종전 자산을 담보로 이주비 대출 보증서를 최대 1건까지 발급할 수 있으며, 동일 지역 내의 개별 물건들에 대해서도 보유 시 가능합니다.

Q3) 이주비 대출 실행 후 이주비 대출을 활용하여 신규 주택 취득 가능?

A3) 불가능합니다. 이주비 대출의 자금 용도는 이주자금으로 한정되어 있습니다. 종전 소재지의 재개발로 인해 거주지의 소멸로 인해 잠시 거주할 전월세를 제공하는 목적으로 해당 자금을 이용해야 합니다. 따라서 이주비 대출 실행 이후에는 신규 주택 취득이 불가능하며, 이주비 대출 신청 시에 고지한 주택 이외의 다른 주택이 이주비 대출 실행 전에 보유한 사실이 밝혀지면 약정 위반으로 인해 대출 회수됩니다.

Q4) 이주비 금액 산정 기준은?

A4) 기타지역 소재 물건지이므로 LTV 60% 및 70%가 적용되며, LTV 70%는 서민 실수요자 및 무주택 세대, LTV 60%는 2주택 이상 보유 세대에 해당됩니다.

Q5) 보유 물건에 선순위 주담대 보유 시 이주비 대출은 불가능한가?

A5) 조건부로 가능합니다. 주택도시보증공사(HUG)의 근저당권은 원칙적으로 제1순위를 가집니다. 그러나 이주비 대출금으로 선순위 권리를 전액 상환하여 이주비 대출이 제1순위 근저당권을 취득한다면 가능합니다. 이주비 대출금으로 선순위 권리를 말소할 수 없는 경우에는 차액은 본인이 직접 마련해야 합니다. 다른 금융기관에서 선순위 주담대가 있는 경우, 이주비 대출로 인한 중도상환은 지원되지 않습니다.

이주비 대출 실행 절차

1. 이주비 대출 신청서 작성 및 제출: 이주하려는 날 15일 전까지 이주일자 확정 신고 및 이주비 대출 신청서를 작성하여 제출합니다.
2. 대출 심사 및 보증서 발급: 주택도시보증공사(HUG)에서 근저당 설정 후 이주비 대출 보증서를 발급합니다.
3. 이주 비용 지급: 이주하려는 날 공가 확인 후 이주비를 지급합니다.

이주비 대출은 주택의 크기에 따라 한도가 설정되며, 실제 대출 가능 여부와 조건은 사업장의 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 정확한 대출 가능 여부와 한도를 확인하기 위해서는 관련 기관이나 금융 기관과 상담하는 것이 필요합니다.