전세보증금 반환보증 전세사기 대상 30만원 지원 신청방법
최근 들어 전세보증금 반환보증 제도를 악용한 전세사기 사례가 전국적으로 확산되고 있습니다. 특히 사회초년생과 청년층, 신혼부부를 중심으로 피해가 커지고 있어 정부와 보증기관이 긴급 대응에 나선 상태입니다.
이에 따라 국토교통부는 전세보증금 반환보증에 가입한 임차인을 대상으로 최대 30만 원의 보증료를 지원하는 캠페인을 2025년에도 지속 중입니다.
전세사기를 사전에 예방하고 보증금을 안전하게 보호받기 위해서는 전세보증금 반환보증 제도에 대한 정확한 이해와 신청 시기, 자격 조건, 보증기관별 차이를 명확히 알아두는 것이 중요합니다.
그럼 HUG, HF, SGI 보증기관 간의 조건 비교, 보증료 할인 기준, 신청 방법, 그리고 주의사항까지 최신 기준으로 정리해봅니다.
이미 제도에 대해 알고 있던 분들도, 최근 변경된 적용 기준과 할인 정보는 꼭 확인해보시기 바랍니다.
참고 : 부동산 전세사기 특별법 신청 및 대책내용 – 2023년
전세보증금 반환 및 변제 보증보험 HF HUG 차이
전세보증금 반환보증이란?
전세보증금 반환보증은 전세계약이 종료되었을 때, 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 주택도시보증공사의 개인보증 상품입니다. 이를 통해 임차인은 전세보증금 반환을 신속하게 받을 수 있으며, 주택도시보증공사가 보증하는 만큼의 금액을 반환받게 됩니다.
전세보증금 반환보증 신청단독·다가구, 다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등 보증 대상 주택의 전세계약서 상 임차인이 가입할 수 있습니다.
주거용 오피스텔의 경우 주세계약서 주용도란에 주거용 표기가 있어야 합니다.
| 기준 | HF (주택금융공사) | HUG (주택도시보증공사) | SGI (서울보증보험) |
|---|---|---|---|
| 보증 대상 | 전세보증금 반환 (반환보증) | 전세보증금 반환 (반환보증) | 전세보증금 반환 (반환보증) |
| 사전동의 필요 | 아니요 | 아니요 | 아니요 |
| 보증료 | 보증금의 일정 비율로 지불 | 보증금의 일정 비율로 지불 | 보증금의 일정 비율로 지불 |
| 할인 혜택 | 없음 | 사회적 배려계층 할인 적용 | LTV 비율 및 채권양도약정 등 할인 혜택 가능 |
| 보증서 발급 | 가능 | 가능 | 가능 |
| 대출 한도 | 은행 별로 상이 | 은행 별로 상이 | 은행 별로 상이 |
| 세입자 대상 | 전세자금대출 세입자 전용 | 전세자금대출 세입자 전용 | 전세자금대출 세입자 전용 |
| 보증서 발급자 | 주택금융공사 | 주택도시보증공사 | 서울보증보험 |
개인, 법인, 외국인도 가입이 가능하며, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 주택도시보증공사에 이전하는 조건으로 가입 가능합니다.
전세보증금 반환보증 신청방법
모바일HUG, 네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드 앱 등에서 모바일 신청이 가능하며, 주택도시보증공사 지사나 위탁은행에서 방문 신청도 가능합니다.
필요한 서류는 주민등록등본 및 신분증, 전세계약서 사본, 전세보증금 지급 확인 서류 등이 있습니다.
자세한 사항은 주택도시보증공사 콜센터 ☎ 1566-9009로 문의해주세요.
신청 시 주의사항
전세보증금 반환보증은 계약 기간의 1/2 경과하기 전에 신청해야 합니다.
신규 전세계약의 경우는 전세계약기간의 1/2 경과하기 전, 갱신 전세계약의 경우는 갱신 전세계약기간의 1/2 경과하기 전에 신청하시면 됩니다.
전세보증금 반환보증에 가입하기 위해 다섯 가지의 조건을 충족해야 합니다. 주택에 거주 중이며 전입신고와 확정일자를 받았을 것, 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내일 것, 선순위 채권이 주택 가격의 60%를 초과하지 않을 것, 전세목적물의 소유권에 대한 권리침해가 없을 것, 임대인이 주택도시보증공사의 보증 금지 대상자가 아닐 것입니다.
전세보증료를 일시 납부해야 합니다. 특히, 사회배려계층에 해당하는 경우나 모범납세자 등 조건을 충족하면 할인 혜택을 받을 수 있습니다.
이상 전세보증금 반환보증을 통해 전세사기로부터 안전하게 보호 받는 방법에 대해 알아보았으며 필요한 정보와 서류를 준비하여 신속하게 신청해보세요.
전세보증금 반환보증 FAQ
전세보증금 반환보증 가입 후 임대인이 보증금 반환을 지연하면 어떻게 되나요?
보증에 가입된 상태에서 임대인이 반환을 거부하거나 지연하는 경우, 임차인은 주택도시보증공사(HUG)에 지급 청구를 할 수 있습니다.
이후 HUG는 사실 확인 후 임차인에게 보증금을 지급하고, 임대인에게 구상권을 청구합니다.
반환보증을 신청했는데 보증서 발급이 거절되는 경우는?
다음과 같은 경우 보증서 발급이 거절될 수 있습니다:
- 임대인이 보증 금지 대상자인 경우
- 선순위 채권이 과도하거나 권리침해 이력이 있는 주택
- 확정일자 및 전입신고가 누락된 경우
- 계약기간의 절반이 지난 후 신청한 경우
이 경우, 보증금 보호가 어렵기 때문에 다른 안전장치를 고려하거나 법적 대응을 준비해야 합니다.
반환보증 신청비용(보증료)은 얼마나 드나요?
보증료는 보증금의 약 0.128%~0.2% 수준이며, 예를 들어 2억 전세보증금의 경우 약 25만원~40만원 정도가 필요합니다.
단, 사회적 배려대상(청년, 신혼부부 등)은 20~40% 할인을 받을 수 있습니다.
반환보증은 언제까지 유지되나요?
보증 유효기간은 계약 종료일 + 1개월입니다.
이 기간 안에 지급 청구가 있어야 보장을 받을 수 있습니다. 계약이 연장되었다면 재가입 또는 보증기간 연장 신청을 반드시 해야 합니다.
반환보증에 가입되어 있으면 경매나 공매 시에도 보호받을 수 있나요?
네. 반환보증에 가입된 상태에서 임대인의 파산이나 경·공매가 진행될 경우에도 임차인은 보증기관으로부터 직접 보증금을 지급받을 수 있습니다.
이 경우 빠르게 신청서를 제출해야 하며, 등기부 등본과 납입내역을 준비해야 합니다.
외국인이나 법인 임차인도 가입 가능한가요?
가능합니다. 단, 법인의 경우 전세권 설정 또는 채권양도 약정이 필요할 수 있으며, 외국인은 국내 체류 자격 및 계약서에 정해진 주거 목적 확인이 필요합니다.
보증료를 분할납부할 수 있나요?
현재 기준으로는 일시납만 가능합니다.
단, 정부는 향후 사회배려계층을 중심으로 분납제도 도입을 검토 중이라고 밝혔습니다. 연간 재계약 시 납부 부담이 있다면 반드시 미리 금액을 확인해 준비하는 것이 좋습니다.
반환보증과 전세보증보험은 다른가요?
일반적으로 두 용어는 혼용되지만, 전세보증보험은 사설 보험사 중심, 반환보증은 HUG나 HF에서 제공하는 공공보증 중심입니다.
보장범위나 신뢰성 측면에서 차이가 있을 수 있으니 가입기관과 조건을 확인하는 것이 중요합니다.
전세보증금 반환보증 신청 시 모바일 오류가 발생해 신청이 안 됩니다. 어떻게 해야 하나요?
HUG 앱 또는 카카오페이, KB국민카드 앱 등에서 오류가 발생할 경우 먼저 앱을 최신 버전으로 업데이트한 후 다시 시도하세요.
그래도 문제가 지속되면 HUG 고객센터(☎ 1566-9009) 또는 위탁은행 창구를 통해 오프라인 신청이 가능합니다.
특히 iOS 업데이트 직후 발생하는 로그인 오류가 간헐적으로 보고된 바 있어, 브라우저를 통한 접속도 시도해보시기 바랍니다.
보증 신청 완료 후 보증서가 발급되지 않고 ‘보증 불가’로 처리되는 경우는?
다음과 같은 사례가 자주 발생합니다.
- 주택 소유권에 근저당 등 선순위 채권이 다수 등록된 경우
- 임대인이 HUG 내부 블랙리스트에 등록된 경우 (보증 금지 대상)
- 확정일자 미등록 혹은 전입신고가 누락된 경우
이런 경우 보증서 발급은 거절되며, 사전에 등기부등본 및 임대인의 신용 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
보증불가 사유가 명시된 통보서를 받은 경우, 해당 사유 해소 후 재신청은 가능합니다.
계약 갱신 시 자동 연장되나요?
아니요. 전세보증금 반환보증은 자동 연장되지 않으며, 재가입 또는 보증기간 연장 신청을 별도로 해야 합니다.
연장 절차 없이 갱신만 진행할 경우 기존 보증은 무효가 되며, 보증서도 자동 소멸되므로 각별한 주의가 필요합니다.
반환보증 가입 중 중도 해지는 가능한가요?
가능하지만, 보증서 발급 후 중도 해지 시 이미 납부한 보증료는 환급되지 않습니다. 단, 보증 개시일 전에 해지하거나 불가피한 사유로 가입이 철회된 경우에는 일부 환불이 가능하므로 HUG 고객센터를 통해 직접 문의해야 합니다.
반환보증 보증료는 해마다 다르게 책정되나요?
그렇습니다. 보증료율은 임차인 신용도, 보증금액, 계약조건, 주택유형에 따라 차등 적용됩니다.
예상 비용 예시(2025년 기준):
| 보증금 | 일반 보증료 | 사회적 배려계층 할인 후 |
|---|---|---|
| 1억 5천만 원 | 약 30,000원 ~ 35,000원 | 약 20,000원 내외 |
| 2억 5천만 원 | 약 50,000원 ~ 60,000원 | 약 35,000원 내외 |
보증료는 계약 시점 및 보증기관(HUG, HF, SGI)에 따라 변동될 수 있으며, 대출과 연계될 경우 금리 연동할인이 적용되기도 합니다.
임대인이 명의도용 등 사기로 계약했다면 반환보증이 무효가 되나요?
보증기관은 계약의 실질적 유효성을 기준으로 보증금 반환을 보장합니다.
다만, 명의도용이 확실히 입증되거나 임차인이 계약 당시 사실관계를 인지하고 있었다면 보증 무효 처리될 수 있습니다.
이 경우 법률상담을 병행해 피해 대응을 해야 하며, HUG는 서류검토 후 ‘보증심사 예외’ 여부를 판단합니다.
