주택임대차 보호법 전월세 전환율 2.5%

작년에 실시된 주택임대차 보호법 3법중 하나인 계약갱신청구권에 대해서 많은 이슈로 대부분 부동산으로 인해 임차인 재계약을 하는분들이 늘어나고 있습니다. 현재 부동산법 변경으로 인해 ​계약갱신청구권으로 임대인들은 점차 전세를 월세로 바꾸는 추세로서 다들 힘들어지고 있습니다. 하지만 현재 전세로 되어 있다면 전세에 대한 보증금을 모두 돌려주기가 쉽지 않으니 빠르게 전월세로 진행되진 않지만 점점 변경되지 않을까 싶습니다.

그래도 전세품귀, 전세의 월세화라는 말이 나오면서 임차인들의 피해가 크다고 할 수 있는데 현정부도 이를 알고 있기에 기존의 전월세 전환율 4%를 2.5%로 낮추어서 임차인들의 월세 부담을 낮추는 정책을 내놓았습니다.

전월세 전환비율

전월세전환율은 전세 형태의 보증금을 월세로 바꿀때 줄어든 보증금을 얼마의 월세로 바꿀 것인가를 정하는 비율을 말합니다.

보증금 4억원인 전세집에 2년간 살던 홍길동씨는 계약갱신청구권을 써서 “보증금 2억 + 월세” 인 반전세 형태로 전환하기로 임대인과 합의했습니다. 통상 전월세 전환시 필요한 공식은 다음과 같습니다.

월세 = (원래 보증금 – 새로운 보증금) x 2.5% / 12개월

월세 계산방법

​그렇다면 홍길동씨는 줄어든 보증금 2억원에 대한 매월 내야하는 금액이 얼마인지 알아야 하는데요. 다음과 같이 계산하면 됩니다.

2억원 x 2.5% / 12 = 41.666 = 약 42만원

따라서 홍길동씨는 임대인에게 2억원을 돌려받고, 매달 42만원의 월세를 납부해야합니다.

만약 4억인 전세보증금을 1억으로 줄이고 나머지 3억을 월세로 전환한다고 생각해봅시다. 홍길동씨는 매달 63만원의 월세를 임대인에게 내야 합니다.

월세에서 전세로 변경

전세→월세 : 전월세전환율 2.5% 적용

전세→월세 : 시장전환율 (10월 서울 4%) 적용

​월세 -> 전세로 변경시 적용유무

“보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우”에만 적용된다는 의미로서 월세를 전세로 바꾸는데는 적용되지 않습니다. 그렇다면 보증금을 무한정 올릴수 있을까요?

​이 경우에는 “시장전환율“을 적용해야 한다는 게 국토교통부의 해석입니다. 매달 한국부동산원이 발표하는 이 수치는 지역별로 다르릅니다. 서울의 경우 10월 기준 4.0% 입니다.

전세에서 월세로 변경

전세→월세 : 줄어든 보증금의 2.5%를 월세로 전환

월세→전세 : 월세 x 12 를 시장전환율로 나누어 계산

​

이 시장전환율에 따르면 서울에서 보증금 3억에 월세 90만원에 살고 있던 홍길동씨는, 월세 90만원을 전세보증금 2억 7천만원으로 바꿀 수 있습니다.

(90만원 x 12개월 / 4.0%) = 2억 7천만원

​따라서 홍길동씨가 살게 될 집의 보증금은 5억 7천만원이 됩니다.

​줄어든 보증금이 월세로 바뀌는 공식과, 월세를 줄여 보증금을 증액하는 방식을 정리하면 아래와 같습니다.

Q. 홍길동씨가 보증금 3억원에 2억원으로 낮추고 월세는 얼마를 내야 할까요?

A. 줄어든 보증금 1억 x 2.5% / 12 = 약 21만원입니다.

Q. 홍길동씨가 보증금 2억원에 50만원을 내고 있다고 보증금을 3억으로 올린다면 얼마를 내야 할까요?

A. 늘어난 보증금 1억 x 4% / 12 = 약 33만원이 되고 원래 월세 50만원에서 이를 빼고 17만원만 내면 되겠죠.

반전세전환시 +5% 인상적용

• 서울 아파트 보증금 5억원 전세
• 보증금 3억 + 반전세 전환 + 5% 갱신인상시 적용
• 보증금과 월세를 환산보증금 전환 : 5억원
• 환산보증금 인상률 5% 적용 : 5억 + 2,500만원

인상보증금에서 원하는 보증금을 제외하고 최종월세를 계산합니다.

3억원 / 월세 45만원

​홍길동은 서울의 아파트에 5억 보증금을 주고 전세를 살고 있습니다. 집주인인 최광자는 이번에 계약을 갱신하면서 보증금을 3억으로 낮추면서 전세를 반전세로 전환하고 5%의 인상도 같이 진행하려고 합니다. 순서대로 알아봅시다.

​가장 먼저 모든 보증금과 월세를 환산보증금을 구합니다.

​홍길동씨의 경우 전부 월세이기 때문에 환산보증금은 없습니다만, 반전세였다면 시장전환율을 이용해 환선보증금을 구하면 됩니다.

환산 보증금 = 기존 보증금 5억원 + 월세 0 만원 x 12개월 / 4% = 5억원

​두번째 임대료 5% 인상을 적용합니다.

​위에서 나온 환산보증금에 5% 인상률을 곱합니다.

인상 보증금 = 환산보증금 5억원 x 5% = 2,500만원

​이제 마지막으로 전환보증금과 월세를 구합니다.

​전환보증금은 환산보증금과 인상보증금의 합에서 원하는 보증금을 제하고 남은 보증금으로 여기에 대해 전환율 2.5%를 곱하여 12개월로 나누면 월세가 됩니다.​

월세 = (5억 2,500만원 – 3억원) x 2.5% / 12 = 약 45만원

​따라서 홍길동씨는 새로운 계약을 맺고 나면 반전세 보증금 3억과 월세 45만원을 내게 됩니다.