부동산 양도소득세율 및 양도세 세액 계산 절세방법
양도세란 가지고 있는 재산을 양도를 할 경우 붙는 세금으로서 대부분 부동산 양도세 및 양도에 따른 소득이 발생한 경우 양도소득세율에 따라 세액이 계산되는데 이 때 이 세금을 절세하는 방법과 함께 국세청 홈페이지 홈택스를 통해 납부해야할 양도세 세액 계산하는 방법을 알아보겠습니다.
기본적으로 부동산에 관련해서는 부동산을 취득할 시 취득세, 그리고 양도를 하게 되면 양도소득세, 부동산을 자녀에게 물려주기 위해서는 증여세를 내야되며 이를 보유한 자녀는 재산세 및 종합 부동산세를 납부해야 하기 때문에 각각에 따른 세금의 차이를 알아두느것이 좋습니다.
참고 : 양도소득세 1주택 분양권 양도소득세율
상생임대인 양도세 비과세 조건 – 양도소득세 면제조건 2022년
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양도소득세란?
양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세로서 양도소득세는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 실제 세금 신고·납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
양도소득세 계산 순서
- 양도소득금액 산출 : 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제액
- 양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 – 기본공제
- 양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율
양도소득세 예정신고·납부
자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.
양도소득세 확정신고·납부
해당 연도에 2건 이상의 부동산을 양도하였다면 그다음 해 5월 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부해야 합니다. 만약 해당 연도에 1건의 부동산만을 양도하고 예정신고를 하였다면 별도로 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
2023년 양도세 종소세 누진공제표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1400만원 이하 | 6% | – |
| 1400만원 ~ 5000만원 | 15% | 126만원 |
| 5000만원 ~ 8800만원 | 24% | 576만원 |
| 8800만원 ~ 1.5억원 | 35% | 1544만원 |
| 1.5억원 ~ 3억원 | 38% | 1994만원 |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% | 3594만원 |
| 10억원 이상 | 45% | 6594만원 |
2023년 과세표준이 6천만원인 경우,
① 구간별 합산 : 1,400만원 x 6% + (5,000만원 – 1,400만원) x 15% + (6,000만원 – 5,000만원) x 24% = 864만원
② 누진공제표 : 6,000만원 x 24% – 576만원 = 864만원
결국 세금이 54만원 낮아지는데, 이는 과세표준이 5천만원 넘는 경우 동일하게 감소하는 세금입니다.
즉, 세율 구간이 달라지는 부분인 『200만원 x (15% – 6%) + 400만원 x (24% – 15%) = 54만원』으로 계산되며 법인세율은 전구간 1%씩 인하가 되었습니다
당초 정부의 세제개편안은 아래와 같이 중소 중견기업의 과표을 인상하고, 최고세율을 22%로 인하하는 것이었습니다. 그러나 민주당의 반대로 결국 합의하여 전구간의 세율을 1% 인하하는 것으로 확정되었습니다.
양도소득세율 양도소득세
| 구분 | 1년 미만 | 1년 ~ 2년 | 2년 이상 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 주택 | 40% | 6~40% | 비과세 | 9억 초과분 과세 |
| 다 주택 | 40% | 5~40% | 6~40% | |
| 토지, 건물 분양권 | 50% | 40% | 6~40% |
미등기 부동산은 양도소득세율 70%가 적용되며 조합원 입주권 양도세율은 주택과 동일하게 적용됩니다.
양도소득세 계산방법
- 예정신고 산출세액 = 양도소득 과세표준 x 세율
- 양도소득과 세표준 = 양도차익 – 장기보육특별공제 – 양도소득 기본공제
양도한 부동산이 납부할 세액은 그 양도차익에서 장기보유특별공제 양도소득기본공제를 한 금액에서 세율을 적용하여 계산한 금앨을 산출 세액으로 하고 있으며 위 계산방법으로 양도소득세율 과세대상 자산별로 각기 달리 규정되어 있으며 동일한 과세대상 자산일지라도 보유기간이나 보유현황 및 등기여부에 따라 달리 적용이 됩니다.
이 경우 하나의 자산이 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그중 가장 높은 것을 적용합니다.
| 구분 | 보유기간 계산법 |
|---|---|
| 보유기간 계산 원칙 | 취득일로부터 양도일까지 |
| 상속받은 자산 | 피상속인의 취득일부터 양도일까지 |
| 이월과세대상 자산 | 증여자의 취득일로부터 양도일까지 |
양도소득세율 자동계산 방법
국세청 홈페이지인 홈택스를 통해 양도소득세를 알아볼 수 있습니다.
국세청홈택스로 접속 후 하단의 양도소득세 종합안내를 클릭합니다.
양도소득세 종합안내 포털 사이트입니다.
미리계산해보는 양도소득세에서 양도소득세 미리계산(모의계산) 클릭해줍니다.
양도소득세 미리계산에는 기본적으로 양도가액 취득가액 모두알고 있는 경우 취득가액을 모르는경우 계산내역 조회 3가지 기능을 제공합니다.
- 1개 부동산 양도시 (양도가액 취득가액 아는경우)
- 부동산 및 분양권 시설물 이용권 주식 양도 시 세금계산
- 부동산 등기자료를 활용해 세금계산
- 취득가액을 모르는 경우 부동산 양도 계산
자신에게 맞는 양도세 계산방법을 보시고 계산하기를 눌러줍니다.
자신에게 맞는 양도가액과 양도종류를 선택하여 세액 계산을 해보면 사전에 미리 양도소득세의 금액을 알아 볼 수 있습니다.
양도소득세 절세방법
주택 비과세 요건의 활용
1.부부 합산하여 1세대 1주택의 요건
물론 취득일로부터 양도일까지 2년 이상을 보유해야하며 실거래 양도가액이 9억원 이하일 경우 전부 비과세가 되며 9억원 ㅇ시앙일 경우는 9억원 이상에 대한 양도차익 분에 대해서는 1세대 1주택자라 할지라도 세금이 부과 됩니다.
2.일시적 1세대 2주택을 활용
새로운 주택을 취득한 날로 부터 3년 내에 먼저 보유한 주택을 처분하면 일시적으로 2주택자로 비과세대상이 됩니다.
3.1세대 1주택자와 일시적 1세대 2주택 해당자는 양도차익이 있더라도 양도세 신고 대상에서 제외되나 그 외 부동산 양도 시에는 양도일 해당 월의 말일부터 2개월 이내에 양도세 신고를 해야합니다.
3.부동산 처분 우선순위
여러 채의 부동산을 소유한 경우에는 양도차익이 적은 부동산 부터 순차적으로 처분하는것이 좋습니다.
다 주택자인 경우에는 양도차익이 가장 큰 주택을 맨 마지막에 팔아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는것이 좋습니다.
같은 년도에 양도차익이 발생한 부동산을 2건 이상 팔게 되면 양도차익을 합산하여 양도세율이 적용됩니다.
