부동산 전세사기 안 당하는 방법 – 계약서 작성 주의사항
최근 화곡동 빌라왕으로 인해 전세사기에 대한 내용이 대두되는 만큼 부동산 구입 시 전세사기 당하지 않는 방법에 대해 알아보고자 합니다.
기본적으로 부동산 구입 시 전세금 반환 보증 및 악용방지를 통해 악성 임대인들이 늘어나지 않도록 하는것이 중요하며 감평사의 부동산 시세를 올리는것을 막느것이 중요합니다.
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부동산 구입절차
- 부동산 선정: 우선, 구매하고자 하는 부동산을 찾습니다. 부동산 중개사나 인터넷 사이트 등을 통해 매물 정보를 수집하고, 현장 방문을 통해 직접 상태를 확인합니다.
- 가액 평가: 부동산을 선정한 후, 해당 부동산의 가치를 평가합니다. 이를 위해서는 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.
- 계약 체결: 부동산 가액 평가 후, 매도인과 매수인 간에 계약을 체결합니다. 계약서에는 가격, 계약일자, 이전일자, 계약금액, 중도금, 잔금 등의 조건이 포함됩니다.
- 계약금 지불: 계약 체결 후, 매수인은 계약금을 매도인에게 지불합니다. 계약금은 부동산 가격의 일부이며, 매수인이 부동산을 취득하지 않을 경우에는 보통 돌려받을 수 있습니다.
- 잔금 지불 및 이전 등기: 계약금을 지불한 후, 매수인은 잔금을 매도인에게 지불하고, 이전 등기를 받습니다. 이전 등기는 매수인의 소유권 등기를 의미합니다.
- 등기 완료: 잔금 지불 및 이전 등기가 완료되면, 매수인은 등기부 등본을 받아 부동산 취득을 완료합니다.
전세사기 방지 및 예방방법
부동산 거래 시 계약전 안심전세 APP을 통해서 시세 및 악성임대인 여부와 세금체납정보등을 조회합니다.
이후 부동산 전세계약 후 확정일자 확인하고 대출을 받아야하며 임대인 매매계약 체결 시 임차인에게 사전에 고지합니다.
공인중개사 전세사기 예방
공인중개사 전세사기 예방책임 강화로 임대인 신용정보를 확인합니다.
공인중개사가 해당주택의 우선순위 권리관계 및 전입세대 열람을 요청하게 되면 임대인의 정보를 제공하느것이 의무화되어 있습니다.
그리고 전세사기 위험을 확인하기 위해 전세사기 예방 체크리스트를 임차인에 설명하고 보증기간 안내를 의무화합니다.
부동산 매물 3군대 이상 확인
부동산 사기를 당하지 않기 위해서는 다양한 부동산 앱과 공인중개사를 방문해서 3군대 이상 매물을 확인해보느것이 좋습니다.
기본적으로 앱을 통해 “직방, 다방, 피터팬, 네이버부동산 등등“을 통해 매물을 검색하고 해당매물에 대해 부동산에 연락해서 확인해본느것이 좋습니다.
등기부등본 확인
부동산 사기를 당하지 않기 위해서는 꼭 등기부등본을 확인해야하는데 여기서 확인해야 할 내용은 등기부등본상의 주소와 구입하는 부동산 주소가 일치하는지 확인하고 근저당과 가압류가 있는지 확인합니다.
부동산 사기의 대부분은 근저당과 가압류가 있다면 부동산 구입 후 해당 집이 경매로 넘어가 부동산 전세사기의 대표적인 예로서 등기부등본을 확인하고 문제가 없다면 가계약금을 걸게 되는데 이 때 중요한건 100만원정도로 걸고 특약상 근저당이 잡히거나 대출이 불가능하거나 서류상 변동이 바뀌면 가계약금을 환불해줄것임을 문자메시지등을 통해 증거로 남기느것이 중요합니다.
부동산 계약서 작성 주의사항
부동산 구입 시 매물 및 등기부등본 그리고 집 상태등을 확인했다면 가장 중요한 부동산 계약서를 작성합니다.
계약서 작성 전 집상태를 다시한번 확인하고 꼼꼼하게 사진을 찍어 기억하지 못하거나 나중에 이슈화되지 않도록 남기며 하자보수가 있는 부분에 대해 책임소재가 전달되지 않도록 합니다.
이후 계약서 작성 시 준비물로 신분증, 도장, 계약금을 준비하며 계약서 작성 시 공인중개사 자격증이 있는지 확인합니다.
그 이유는 부동산 계약시 문제 발생 시 공인중개사 보증보험을 통해 보상을 받을 수 있기 때문이며 중개보조원의 경우 위임장이 있는지 반드시 확인하고 부동산 계약을 진행합니다.
계약서 작성에는 실시간 등기부 등본을 해당 부동산에서 출력해서 확인하며 계약 기간 중 집 주인이 해당 집을 담보로 대출을 최대한 받는 식으로 부동산 사기를 기획을 했는지 확인합니다.
등기부등본상의 주소와 실제 주인이 맞는지 다시한번 확인하고 집주인과 계약하는 경우 집주인인지를 살펴봅니다.
| 구분 | 서울보증보험 SGI | 주택도시보증공사 HUG |
|---|---|---|
| 상품명 | 전세금 보장신용보험 | 전세보증금 반환보증 |
| 가입대상 | 아파트, 단독, 연릭, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔, 도시형 생활주택 | 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용, 오피스텔 |
| 보증료율 | 아파트 : 전세보증금 연 0.192% 기타주택 : 0.218% | 아파트 : 전세보증금 연 0.128% 기타주택 : 0.154% |
| 보증금액 | 아파트 : 제약없음 일반주택 : 10억원 이내 *보증금 전액만 가능 (일부 불가능) | 수도권 : 전세보증금 7억원 이하 기타지역 : 5억원 이하 *보증금 한도 내 신청한 금액 |
| 보증한도 | 주택가겨 > 선순위 채권 + 선순위 전세보증금 *선순위 설정 총액이 주택가격의 60% 이내 | 주택가격 – [선순위 책권 + 선순위 전세보증금 |
부동산 특약사항에는 전세자금대출을 받는데 대출이 안 나올 경우 계약금을 반환한다는 내용이 반드시 들어가야 계약금을 날리지 않을 수 있으며 집 하자보수에 있어서도 특약을 넣어서 분쟁의 소지를 줄여놓는 것이 좋습니다.
통장사본과 집주인 이름인지 잘 확인하고 계약금을 걸어두는 게 좋으며 모든게 문제없다면 부동산 계약을 진행합니다.
부동산 계약 후 전입신고 확정일자
부동산 거래가 완료되었다면 즉시 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야합니다.
그 이유는 나중에 문제가 발생했을때 전입신고를 했고 안했고에 따라 부동산 경매로 넘어가더라도 전세금 돌려받을 수 있는 권리가 생기기 때문이며 대부분 전세사기를 당해서 돈을 받지못하는 경우가 전입신고를 바로하지 않고 있다며 경매로 넘어가는 경우입니다.
여기에 추가로 전세보증보험에 가입해야 전입신고 후 집이 경매로 넘어가더라도 전세사가를 당했을때 돈을 더 받을 수 있습니다.
전세보증보험에 대해서는 아래 내용을 참고하세요
전세사기 처벌 및 단속
- 단기간 주택과다 매집 기획조사
- 불법 광고·중개 퇴출
- 교란행위 신고센터 역할 확대
- 공인중개사·감정평가사 처벌 강화
- 특별단속 6개월 연장
