부동산이란? 앞으로 전망과 세금 자격증 종류

부동산(Real estate, Immovables)이란 무엇일까?

우리나라에는 부동산이라는 단어는 없으며 예로부터 ‘토지와 가옥’이라는 용어가 일반적으로 사용되다가부동산이란 용어는 일제강점기에 토지의 개인 소유권 확립과 구권리의 소속을 보장하는 부동산등기제도를 확립하는 과정에서 생겨났으며 1900년대 초 부터 부통사이란 단어가 공식적으로 사용되기 시작했습니다.

부동산 권리 및개념

부동산에 대한 권리를 중점으로 둔 무형적인 개념을 말합니다.

1. 1.협의의 부동산 : 민법상 토지와 그 정착물을 의미하며 부동산 이외의 물건은 동산이라고 합니다.
   1. * 토지
      1. 합필 : 2필 이상의 토지를 합하는 것
      2. 분필 : 1필의 토지를 분할 하는 것
   2. 정착물 : 토지에 부착되어 있는 물건
      1. 독립정착물 : 토지와는 별개로 독립하여 있는 건물, 농작물, 등을 말합
      2. 종속정착물 : 토지에 종속되어 있는 수목, 터널 등을 말함
2. 광의의 부동산 : 협의의 부동산(토지+정착물)+준부동산(의제부동산)을 포함한 것을 말합니다.
   1. 준부동산 : 민법상 부동산은 아니나 기타 법상에 근거하는 부동산

우리나라의 세금은 크게 국세와 지방세로 나누어지고, 국세는 다시 내국세와 관세로 나누어지는데 이러한 분류는 누가 세금을 부과하느냐에 따라 국가가 부과하면 국세, 지방자치단체가 부과하면 지방세로 분류됩니다.

구분	세목
내국세	소득세(종합소득세·양도소득세 포함), 법인세, 상속·증여세, 종합부동산세, 부가가치세, 개별소비세, 주세, 인지세, 증권거래세, 교통세, 농어촌특별세 등
관세	화물이 국경을 통과하면 발생하는 세금
지방세	취득세, 재산세, 지방소득세(주민세), 자동차세, 면허세, 담배소비세, 레저세, 도축세, 농업소득세, 주행세, 공동시설세, 지역자원시설세, 사업소세, 지방교육세 등

또 이외에도 조세 정책적인 목적이나 기타 목적에 따라 다양하게 구분할 수 있으며 예를 들면 세금의 용도가 사전에 정해진 것을 목적세라 하고 그렇지 않은 세금을 보통세라고 합니다.

구분	세목 예시	설명
직접세	소득세, 법인세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등	세금을 납부하는 사람과 실제 부담하는 사람이 동일한 경우.
간접세	부가가치세, 개별소비세, 주세, 교통·에너지·환경세 등	세금을 납부하는 사람과 실제 부담하는 사람이 다른 경우 (소비자가 세금을 부담).

이는 목적세에는 농어촌특별세, 지방교육세 등이 있고 보통세에는 소득세, 부가가치세 등이 있다. 한편 세금은 직접세와 간접세로 구분되기도 합니다.

보통세는 국가의 일반 재원을 위한 세금이며, 목적세는 특정 용도에 사용되며 직접세는 납세자와 부담자가 동일하지만, 간접세는 소비자가 부담하고 사업자가 납부합니다.

세금	보통세/목적세	직접세/간접세	설명
소득세	보통세	직접세	개인 소득에 부과되는 세금.
법인세	보통세	직접세	법인의 소득에 부과되는 세금.
부가가치세	보통세	간접세	소비자가 부담하며, 사업자가 국가에 납부하는 세금.
상속세	보통세	직접세	상속받은 재산에 대해 부과되는 세금.
증여세	보통세	직접세	증여받은 재산에 대해 부과되는 세금.
종합부동산세	보통세	직접세	일정 기준 이상의 부동산 소유자에게 부과되는 세금.
개별소비세	보통세	간접세	특정 물품 및 서비스 소비에 부과되는 세금 (예: 자동차, 유류, 술 등).
교통·에너지·환경세	목적세	간접세	교통 및 환경개선 목적으로 부과되는 세금.
농어촌특별세	목적세	간접세	농어촌 지역 지원을 위해 특정 세목에 추가로 부과되는 세금.
지방교육세	목적세	간접세	지방교육 재원을 마련하기 위해 부과되는 세금.

직접세는 소득이나 재산에 부과되는 세금을 간접세는 소비 행위에 부과되는 세금을 말한다. 직접세에는 소득세, 간접세에는 부가가치세가 대표적입니다.

구분	국세	지방세
취득	농어촌특별세, 부가가치세	취득세, 지방교육세
보유	종합부동산세, 농어촌특별세 (종합부동산세의 20%)	재산세, 재산세 과세특례
임대	임대소득세	지방소득세(임대 소득세의 10%)
양도	양도소득세, 부가가치세	지방소득세(양도소득세의 10%)
무상 이전	상속세, 증여세	취득세, 교육세, 지방교육세

부동산 세금의 체계

앞에서 본 우리나라의 세금 중 부동산 관련 세금에는 어떤 것들이 있을까? 이를 대략적으로 살펴보면 위의 표와 같으며 이러한 부동산 세금을 좀 더 이해하기 위해서는 거래 단계별로 어떤 특징이 있는지 하나하나 살펴볼 필요가 있다.

첫째, 취득 단계를 보면 다음과 같다

부동산을 취득하면 우선 지방세인 취득세가 과세된다. 그리고 취득세에 부가적으로 농어촌특별세(이하 ‘농특세’)와 지방교육세가 부과됩니다.

농특세는 0.2%, 지방교육세는 0.4%로 과세되는 것이 원칙인데 이처럼 부동산에 부과되는 취득세 등은 4.6%(단, 주택은 1~3%)이나 비과세·감면 등이 다양하게 적용됩니다.

이외에도 과세물건별로 부가가치세(이하 ‘부가세’)가 과세되는 경우도 있는데 예를 들면 상가나 오피스텔을 구입하거나 85㎡(25.7평) 초과 주택을 분양받으면 건물 공급가액의 10%를 부가세로 부담해야 합니다.

둘째, 보유 단계를 보자

부동산을 보유하기만 해도 지방세인 재산세가 부과되며 또한 주택이나 토지를 많이 가지고 있는 사람들을 대상으로 국세인 종합부동산세(이하 ‘종부세’)가 최근에 신설되어 재산세 이외에 별도로 과세되고 있으며 참고로 종부세가 과세되면 그 세액의 20%가 농특세로 부과됩니다.

셋째, 임대 단계를 보자

부동산을 임대하면 먼저 수입에 부가세 10%가 부과되며 부가세 대상은 주로 상가 임대, 오피스텔 임대, 토지 임대 분이며 주택 임대에 대해서는 부가세가 면제대상입니다.

한편 수입에서 경비를 차감한 이익에 대해서는 종합소득세와 지방소득세를 부과되며 다만, 주택의 경우에는 2주택 이상 보유자가 월세를 받는 경우만 원칙적으로 종합소득세 등을 부과합니다.

넷째, 양도 단계를 보자

부동산을 양도하면 양도소득세(이하 ‘양도세’)가 과세된다. 그리고 양도세의 10%인 지방소득세가 따로 붙는데 이외에도 특정한 물건에 대해서는 부가세 10%가 부과됩니다.

여기서 양도세는 부동산과 입주권 등 부동산 권리, 비상장주식과 대주주의 상장주식, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 등의 양도차익에 대해 과세하는 세목입니다.

다섯째, 상속·증여 단계를 보자

상속세와 증여세는 재산이 무상으로 이전되는 경우 부과되는 세목으로서 상속세는 사람이 사망하여 남긴 유산에 대해, 증여세는 살아생전에 자녀 등에게 재산을 넘겨줄 때 부과됩니다.

상속세는 배우자가 살아 있는 경우에는 유산이 10억 원, 만일 배우자가 없는 경우에는 5억 원을 넘으면 원칙적으로 과세된다. 하지만 증여세는 10년을 기준으로 배우자는 6억 원, 성년인 자는 3,000만 원¹⁾, 미성년자는 1,500만 원²⁾이 넘어야 과세됩니다.

부동산 자격증의 종류 및 특징, 난이도, 전망

부동산 자격증은 대한민국에서 부동산 관련 업무를 수행하기 위해 필요한 전문 자격증들을 총칭하는 용어로, 법적으로 명시된 “부동산 자격증”이라는 이름은 없지만, 다양한 부동산 관련 직종에서 활용할 수 있는 국가공인 및 민간 자격증들이 존재합니다.

그리고 이 중 대표적으로 많이 언급되는 자격증은 감정평가사, 공인중개사, 주택관리사가 있으며, 그 외 민간 자격증도 다수 있습니다. 이 글에서는 주요 자격증의 특징과 전망, 난이도, 시험 정보 등을 다룹니다.

1. 감정평가사

정의 및 주요 업무

• 감정평가사는 부동산뿐만 아니라 동산, 유무형 자산에 대해 경제적 가치를 평가하는 직업으로, 흔히 ‘8대 전문직’으로 꼽힙니다.
• 공인중개사와 달리 동산(예: 기계장비)까지 다룰 수 있어 활동 범위가 넓습니다.
• 국가나 공공기관의 사업(도로 개설, 공업단지 조성 등)에서 필요한 감정평가를 수행하거나, 민간에서 부동산 감정, 자산 가치 산정 등의 업무를 맡습니다.

시험 및 난이도

• 난이도: 부동산 관련 자격증 중 가장 어렵다고 평가받습니다. 방대한 공부 범위와 높은 전문성이 요구되며, 시험 준비에 최소 2~3년 이상 소요됩니다.
• 시험 과목:
  • 1차 시험: 경제학, 민법, 회계학, 부동산학원론, 감정평가 관계법규
  • 2차 시험: 감정평가 실무, 감정평가 이론, 감정평가 및 보상법규
• 평가 방식: 상대평가로, 합격률이 낮아 평균적으로 1차 시험 합격률 15~20%, 2차 시험 합격률은 10% 이하입니다.
• 합격 후 전망:
  • 연봉은 전문직 상위권에 속하며, 다양한 활동 분야 덕분에 개인사무소를 운영하거나 공공기관, 금융기관, 신탁회사 등에 취업이 가능합니다.

2. 공인중개사

정의 및 주요 업무

• 공인중개사는 부동산 매매 및 임대차 계약을 중개하는 가장 대표적인 부동산 자격증으로, 일반인들이 부동산 중개사무소에서 흔히 접하는 직업입니다.
• 최근에는 단순 중개 외에도 부동산 관리대행, 경매 대리, 투자 컨설팅 등 다양한 업무를 수행하며, 활동 영역이 넓어지고 있습니다.

시험 및 난이도

• 난이도: 감정평가사보다 상대적으로 쉽지만, 합격에 필요한 최소 기준이 명확해 꾸준한 학습이 요구됩니다.
• 시험 과목:
  • 1차 시험: 부동산학개론, 민법 및 민사특별법
  • 2차 시험: 공인중개사법령 및 실무, 부동산공법, 부동산공시법령, 부동산세법
• 평가 방식: 절대평가로, 1차 60점 이상, 2차 60점 이상이 기준입니다. 최근 합격률은 1차 약 2530%, 2차 약 1520%로 비교적 안정적인 합격률을 보입니다.
• 합격 후 전망:
  • 공인중개사로 개업하거나 부동산 컨설팅, 프랜차이즈 가맹, 법인 중개업체 취업 등이 가능하며, 정년이 없어 노후 직업으로도 인기입니다.
  • 인센티브 비중이 높아 개인의 역량에 따라 연봉은 억대 이상도 가능하지만, 부동산 시장 상황에 따라 수입 변동성이 있습니다.

3. 주택관리사

정의 및 주요 업무

• 주택관리사는 아파트 및 공동주택 관리의 총책임자로, 시설 관리, 인사/노무 관리, 입주자 민원 관리 등을 담당합니다. 아파트 관리사무소의 관리소장으로 활동하는 경우가 대부분입니다.
• 법적으로 일정 규모 이상의 공동주택은 주택관리사 자격증 소지자를 의무적으로 채용해야 하기 때문에 수요가 꾸준합니다.

시험 및 난이도

• 난이도: 공인중개사보다 약간 낮은 편이며, 특히 2차 시험의 합격률이 높은 편입니다.
• 시험 과목:
  • 1차 시험: 회계원리, 민법, 공동주택 시설관리
  • 2차 시험: 주택관리 관계법규, 공동주택 관리실무 (주관식)
• 평가 방식: 상대평가로 합격선이 매년 달라지며, 1차는 20~30% 합격률을 보이고, 2차는 해에 따라 **최대 80%**까지 합격률이 상승하기도 합니다.
• 합격 후 전망:
  • 노후 준비를 위해 미리 취득하는 경우가 많으며, 아파트 시설 관리소장 외에도 다양한 공동주택 관리 업무로 진출이 가능합니다.
  • 상대평가 전환 이후 합격선이 높아졌지만, 여전히 진입장벽이 낮아 인기가 많습니다.

4. 기타 민간 및 부수 자격증

1) 부동산경매사

• 민간 자격증으로 부동산 경매 및 공매 업무를 전문적으로 다루는 자격증입니다.
• 공인중개사 자격증 소지자가 추가로 취득하거나, 경매 관련 업무를 배우기 위해 활용됩니다.
• 주의점: 부동산경매사는 국가공인이 아니며, 실질적으로 공인중개사와 함께 경매 업무를 배우는 경우가 많아 필수 자격증은 아닙니다.

2) 빌딩경영관리사

• 빌딩의 임대, 시설 관리, 시장조사, 세입자 관리 등을 다루는 자격증으로, 민간 자격증에 속합니다.
• 스마트 빌딩 등 첨단 건물 관리가 중요해지면서 주목받고 있습니다.

3) 도시계획기사

• 부동산 개발 및 도시 설계, 토지 이용 계획 등을 전문적으로 수행하는 기사 자격증입니다.
• 국토부, 한국토지주택공사(LH), 도로공사 등으로의 취업이 유리하며, 공공기관 선호도가 높습니다.

자격증 난이도 비교 (주관적)

• 감정평가사 > 공인중개사 > 주택관리사 > 기타 민간 자격증
• 감정평가사가 압도적으로 공부량과 난이도가 높으며, 공인중개사와 주택관리사는 상대적으로 부담이 덜합니다.

종합 정리 어떤 자격증을 선택해야 할까?

• 실용성과 전망을 중시한다면: 공인중개사는 부동산 관련 분야의 가장 기본적이고 실용적인 자격증으로 추천됩니다. 개업이나 취업이 비교적 자유롭고, 활동 영역도 다양합니다.
• 고수익 및 전문성을 원한다면: 감정평가사는 가장 권위 있는 자격증으로, 전문직으로서의 입지를 다질 수 있습니다.
• 안정적이고 노후 대비를 원한다면: 주택관리사는 상대적으로 취득이 쉽고, 정년까지 안정적인 근무가 가능한 장점이 있습니다.