월세 세입자 내보내는 방법 5가지 및 내용증명 및 소송방법

부동산 월세 세입자 내보내기 방법

부동산을 소유하고 계신 분들 중에는 세입자와 분쟁을 겪으신 경험이 있는 분들이 많으실 겁니다.

처음에는 문제가 없었지만 시간이 지나면서 월세를 내지 않거나, 계약이 끝났음에도 불구하고 계속해서 집을 점유하는 세입자로 인해 어려움을 겪는 경우가 있습니다. 이런 상황에서 세입자를 내보내는 방법에 대해 알아보겠습니다.

세입자를 내보내야 하는 이유

세입자가 나가지 않으면 여러 가지 문제를 야기할 수 있습니다.

먼저, 월세를 내지 않으면 임대인은 대출 이자 상환에 어려움을 겪을 수 있습니다. 임대인은 매달 고정적으로 지출해야 하는 금액이 있는데, 세입자가 월세를 내지 않으면 이 금액을 충당하기 어려워집니다.

결과적으로 금융기관으로부터 연체 이자를 부과받거나 신용 등급이 하락할 수도 있습니다. 또한 새로운 세입자와의 계약이나 자신의 거주/영업 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

그렇기 때문에 새로운 세입자를 받기 위해서는 기존 세입자가 나가야 하지만, 기존 세입자가 나가지 않으면 새로운 계약을 진행할 수 없습니다. 따라서, 정당한 사유가 있다면 세입자를 내보내는 것이 필요합니다.

첫 번째, 세입자 의사 확인하기

세입자가 계약 종료 후에도 나가지 않을 것 같다면, 먼저 세입자의 의사를 확인해야 합니다.

이를 위해 문자, 전화(녹음 필요), 카카오톡 등 기록에 남는 방법으로 연락을 시도해야 합니다. 세입자가 왜 나가지 않는지, 어떤 계획을 가지고 있는지 파악하는 것이 중요합니다.

내용증명을 발송하는 것도 좋은 방법이지만, 세입자가 우편을 받지 않을 수도 있으므로 다양한 방법을 병행하는 것이 좋습니다. 세입자가 의사 소통을 회피하는 경우, 법적인 절차를 진행하기 전에 마지막으로 대화의 기회를 주는 것이 좋습니다.

두 번째, 계약관계 정리하기

세입자의 의사를 확인한 후, 임대차계약을 정리해야 합니다.

임대차계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 또는 계약 해지의 의사를 세입자에게 통지해야 합니다. 이때, 카카오톡 등으로 통지할 경우 세입자가 읽지 않으면 효력이 없으므로, 등기우편이나 내용증명 등 도달 가능한 모든 방법을 사용해야 합니다.

계약 갱신을 거절하는 이유를 명확히 설명하고, 세입자가 이에 대해 이해할 수 있도록 충분히 설명해야 합니다. 계약서에 명시된 조건을 다시 한 번 확인하고, 법적인 절차를 준비하는 것이 중요합니다.

세 번째, 부동산점유이전금지가처분

명도소송에서 승소한 후 강제집행을 하려고 할 때, 다른 사람이 점유하고 있다면 강제집행이 불가능해질 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 부동산점유이전금지가처분을 신청하여 세입자가 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하게 해야 합니다. 이 가처분 신청은 법원에 제출해야 하며, 법원은 이를 심사한 후 결정합니다. 가처분이 승인되면 세입자는 임의로 점유를 이전할 수 없게 되며, 이를 위반할 경우 법적인 제재를 받을 수 있습니다.

네 번째, 명도소송

부동산점유이전금지가처분 집행 후 명도소송을 진행할 수 있습니다.

명도소송은 통상 6개월 정도 소요되며, 세입자가 소송에 대응하는 방식에 따라 기간이 달라질 수 있습니다. 세입자는 항변권을 행사할 수 있으며, 계약갱신요구권이나 동시이행항변권을 주장할 수 있습니다.

그러나 월세를 연체하는 등 항변권이 없는 경우에도 소송을 지연시키는 경우가 많습니다. 이러한 경우, 임대인은 소송 과정에서 법적인 조언을 받는 것이 중요합니다. 법적인 절차를 정확히 이해하고, 필요한 서류를 모두 준비하는 것이 소송의 성공 여부에 중요한 역할을 합니다.

다섯 번째, 강제집행

세입자가 명도소송에서 패소하였음에도 자진해서 나가지 않는다면, 강제집행을 신청할 수 있습니다. 강제집행은 법원의 판결을 바탕으로 세입자를 강제로 퇴거시키는 절차입니다. 강제집행 절차는 다음과 같이 진행됩니다:

• 비용 부담: 강제집행에 드는 비용은 원칙적으로 세입자가 부담합니다. 그러나 세입자가 이를 부담하지 않을 경우, 임대인이 대신 부담해야 할 수도 있습니다. 이후, 임대인은 세입자를 상대로 비용 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
• 강제집행 신청: 판결문을 받은 후, 법원에 강제집행을 신청해야 합니다. 이때, 판결문과 함께 강제집행을 요청하는 신청서를 제출해야 합니다.
• 집행관 배정: 법원은 집행관을 배정하여 강제집행을 진행하게 합니다. 집행관은 세입자에게 퇴거 명령을 전달하고, 일정 기간 내에 자진 퇴거할 것을 요구합니다.
• 자진 퇴거 기한: 집행관이 세입자에게 자진 퇴거 기한을 주며, 이 기한 내에 세입자가 자진해서 나가지 않으면 강제집행이 진행됩니다. 이 기한은 일반적으로 2주에서 4주 정도이며, 세입자에게 충분한 시간을 주어 자진 퇴거를 유도합니다.
• 강제집행 실시: 자진 퇴거 기한이 지나도 세입자가 나가지 않으면, 집행관은 경찰의 협조를 받아 강제집행을 실시합니다. 이 과정에서 세입자의 물품을 포장하여 보관 장소로 옮기고, 세입자를 퇴거시킵니다.

정당한 사유가 있는 경우

세입자를 내보내려는 이유가 합당한지 확인해야 합니다. 계약 기간 만료나 계약서 내용 미준수, 월세 연체 등의 사유가 존재해야 합니다.

주택의 경우 2기 차임 연체, 상가의 경우 3기 차임 연체가 해지 요건이 됩니다. 또한, 묵시적 갱신과 갱신청구권에 대한 확인도 필요합니다. 주택의 경우 임대인이나 그의 직계가족이 실거주를 목적으로 나갈 것을 요구할 수 있습니다.

대화와 내용증명

정당한 사유가 있다면, 우선 세입자와 대화를 통해 나갈 것을 설득해보세요. 대화로 해결되지 않으면 내용증명을 작성하여 세입자에게 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 강제성은 없지만 심리적인 압박을 줄 수 있습니다. 부동산 사건 전문 법무법인에 의뢰하여 작성하는 것이 효과적입니다.

명도소송은 임대차계약 해지 사유가 발생했음에도 불구하고 세입자가 점유를 계속하는 경우, 임대인이 자신의 정당한 권리를 행사하기 위해 부동산을 돌려달라고 하는 소송입니다. 소송을 통해 승소하면 강제집행을 통해 세입자를 내보낼 수 있습니다. 소송 과정은 복잡하고 어려울 수 있으므로 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.