55세 이상 부부 공동명의 주택연금 신청 조건 및 신청방법, 세금 혜택과 주의사항

노후를 안정적으로 준비하기 위해 많은 가정에서 주택연금을 검토하고 있습니다. 특히 부부 공동명의로 주택을 보유한 경우, 단독명의보다 더 안정적으로 생활자금을 확보할 수 있다는 점에서 주목받고 있습니다.

현재 주택연금은 만 55세 이상 주택 소유자 또는 배우자가 신청할 수 있으며, 공동명의라 하더라도 동일한 조건이 적용됩니다.

다만, 배우자와 공동명의인 경우와 자녀와 공동명의인 경우가 달라 주의할 필요가 있습니다. 또한 세금 혜택, 상속 문제, 담보 방식(저당권 방식과 신탁 방식)에 따라 실제 활용 방법이 달라지므로 하나하나 살펴보는 것이 중요합니다.

부부 공동명의 주택연금 신청 조건

일반형 주택연금

55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령

우대형 주택연금

부부기준 2억 5천만원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반형 주택연금 대비 최대 약 20% 더 수령

주택담보대출 상환용 주택연금

인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 일시에 목돈으로 찾아 본인이나 배우자가 받은 주택담보대출을 상환하고, 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령

소상공인대출 상환용 주택연금

인출한도 범위(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 목돈으로 찾아 소상공인인 본인이나 배우자가 받은 대출을 상환하고, 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령
* 최초 연금대출 실행일로부터 6개월 이내 소상공인 대출 상환 및 폐업 신고 필요

참고로 부부 공동명의 주택연금은 단독명의와 기본적으로 같은 자격 요건을 따르지만, 최근 제도 개편으로 기준이 완화되어 더 많은 가정이 혜택을 볼 수 있습니다.

구분	조건	비고
나이	부부 중 1명 이상 만 55세 이상	대한민국 국민
주택 가격	공시가격 기준 합산 12억 원 이하	다주택자는 합산 가격 12억 이하 조건 충족 필요
주택 종류	아파트, 단독주택, 다가구주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔	일부 임대 가능(신탁 방식)
공동명의 가능 여부	배우자와 공동명의 가능 / 자녀·형제·자매와 공동명의 불가	배우자 공동명의 시 신청 가능
거주 요건	실제 해당 주택에 거주해야 함	전체 임대 불가, 일부 임대는 신탁 방식에서 허용

즉, 부부 공동명의라면 두 사람 중 한 명만 만 55세 이상이면 신청할 수 있고, 가입 시 주택가격은 공시가 12억 원 이하 조건을 충족해야 합니다.

하지만 자녀와 공동명의일 경우 주택연금 신청은 불가능하다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

신청 방법과 절차

부부 공동명의 주택연금 신청은 한국주택금융공사(HF)를 통해 이루어지며, 절차는 다음과 같습니다.

사전 상담 및 연금액 조회
HF 지사 또는 홈페이지에서 공동명의 주택으로 가입할 수 있는지 확인하고, 예상 수령액을 계산합니다.

신청서 작성
공동명의자 모두의 동의와 서명이 필요합니다. 가입자 중 1명은 피보증인이 되고, 다른 배우자는 연대보증을 서야 합니다.

서류 제출
주민등록등본, 가족관계증명서, 전입세대 열람표, 인감증명서, 등기권리증 등 필수 서류를 제출해야 하며, 공동명의자 모두가 준비해야 합니다.

담보 설정 및 보증서 발급
주택 심사 후 담보 방식(저당권 방식 또는 신탁 방식)에 따라 보증서가 발급됩니다. 이후 은행과 금융거래 약정을 체결합니다.

연금 지급 개시
지정 계좌로 매월 연금이 지급되며, 부부 중 한 명이 사망하더라도 동일 금액이 평생 지급됩니다.

담보 방식에 따른 차이: 저당권 방식 vs 신탁 방식

부부 공동명의 주택연금은 담보 제공 방식에 따라 연금 승계 절차와 상속 절차가 크게 달라집니다.

구분	저당권 방식	신탁 방식
담보 제공	가입자 명의에 저당권 설정	주택금융공사로 소유권 이전(신탁 등기)
배우자 사망 시	소유권을 생존 배우자에게 이전해야 연금 승계 가능, 자녀 동의 필요	자동으로 배우자에게 연금 승계
비용	등록면허세 등 비용 발생	신탁 수수료 저렴 (예: 7,200원)
상속 처리	자녀 동의 필요 시 갈등 발생 가능	사후수익자 지정으로 자동 처리
임대 가능 여부	불가	일부 공간 임대 가능 (단독·다가구주택 일부 임대 허용)

저당권 방식은 기존 방식으로 많이 활용되었지만, 상속 시 자녀 동의가 필요해 갈등이 생기는 사례가 많았습니다. 반면 신탁 방식은 배우자 자동 승계가 가능해 안정성이 크고, 일부 주택 임대도 허용되는 장점이 있습니다.

세금 혜택과 유의사항

주택연금은 단순한 생활비 마련 수단이 아니라 세금 측면에서도 혜택을 제공합니다.

1. 소득세 비과세
   주택연금 수령액은 소득세 과세 대상이 아니므로 전액 생활비로 활용할 수 있습니다.
2. 재산세 감면
   일정 조건 충족 시 재산세 감면 혜택을 받을 수 있어 장기 보유세 부담을 줄일 수 있습니다.
3. 양도세 비과세 혜택
   주택연금 종료 후 주택을 매각할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 장기 거주 주택일 경우 더욱 유리합니다.
4. 상속세 부담 완화
   이미 수령한 연금이 주택 가격을 초과해도 상속인에게 추가 상환을 요구하지 않습니다. 반대로 남는 금액이 있으면 그대로 상속인에게 귀속됩니다.
5. 압류 방지 통장 도입
   2025년 현재, 주택연금은 압류 방지 통장으로 지급할 수 있어 가압류나 채권 추심으로부터 매달 일정 금액(185만 원까지)을 보호받을 수 있습니다.

주의해야 할 점

• 공동명의는 반드시 배우자와의 공동명의여야 하며, 자녀와의 공동명의는 불가능합니다.
• 저당권 방식은 자녀 동의 문제로 인해 승계 절차에서 분쟁이 생길 수 있습니다. 안정성을 원한다면 신탁 방식을 고려하는 것이 유리합니다.
• 주택 전체를 임대하는 것은 불가능하지만, 신탁 방식에서는 일부 공간 임대가 가능합니다.
• 중도 해지 시 이미 수령한 연금과 이자를 상환해야 하므로 신중히 결정해야 합니다.

55세 이상 부부 공동명의 주택연금은 단독명의보다 안정적이고, 상속 및 세금 혜택까지 고려할 수 있는 제도입니다.

특히 최근 개정으로 신탁 방식이 도입되면서 자녀 동의 없이도 배우자가 자동 승계할 수 있고, 일부 임대도 허용되는 등 실질적인 편의성이 높아지고 있는데요 고령화사회로 변화하고 있는 지금 은퇴 이후 안정적인 현금 흐름을 원한다면 부부 공동명의 주택연금은 가장 현실적이고 안전한 노후 자산 활용법이 될 수 있습니다.