1주택자도 안심할 수 없다? 12억 초과 주택 월세 과세 알아보기

주거비, 식비, 교통비에 더해 눈에 보이지 않는 지출이 하나 더 있습니다. 바로 ‘세금’입니다. 요즘은 아파트 한 채만 있어도 세금 고민을 피하기 어렵죠. 특히 고가주택 기준이 강화되면서 1주택자라고 해도 안심할 수 없는 시대가 되었습니다.

오늘은 1주택자라도 주의해야 할 월세 과세 문제에 대해 하나하나 알아보도록 하겠습니다.

서울 강서구에35평 아파트를 보유하고 있는 김나래씨는 이 집을 반전세로 임대하고 본인은 경기도 전셋집에서 살고 있습니다.

‘1주택자는 월세 소득에 대해 세금을 내지 않아도 된다’는 말을 믿어왔지만 최근 공시가격이 12억5000만원을 넘으면서 고민이 시작됐습니다. 과연 수영 씨는 세금을 얼마나 내야 할까요?

1주택자는 기본적으로 임대소득에 대해 비과세 대상이지만, 공시가격이 12억원을 초과하는 고가주택을 임대하는 경우에는 월세 소득에 과세가 됩니다. 수영 씨처럼 12억5000만원으로 고시된 경우, 올해부터는 월세 소득에 대한 종합소득세 신고가 필요합니다.

주택임대소득 과세 여부는 단순히 주택 수만 보는 것이 아닙니다. 주택의 가격과 보유 형태까지 꼼꼼히 따져야 합니다.

그리고 1주택이라도 고가주택이면 과세 대상이고, 국외주택에서 발생하는 임대소득도 예외가 아닙니다.

전세보증금이나 전세금은 기본적으로 과세 대상이 아니지만, 3주택 이상을 보유하거나 전세보증금 총액이 일정 기준을 초과하면 세금이 부과될 수 있습니다.

수영 씨처럼 월세를 받고 싶은 경우에도 선택의 기로에 놓이게 됩니다.

주택임대소득이 연 2000만원 이하라면 종합과세 대신 분리과세를 선택할 수 있어 세 부담을 줄일 수 있습니다.

실제로 수영 씨는 연간 월세 소득이 1800만원으로, 분리과세를 선택할 경우 약 876만원의 세금으로 종합과세보다 약 160만원을 절감할 수 있습니다. 분리과세를 선택하면 자동으로 50% 필요경비 공제와 200만원 기본공제 혜택을 받을 수 있어 소득 대비 세율이 크게 낮아집니다.

다만, 주택임대소득이 발생하는 경우 사업자등록이 필수입니다. 홈택스나 손택스를 통해 온라인으로 쉽게 등록할 수 있으며, 임대 개시 후 등록하지 않으면 수입금액의 0.2% 가산세가 부과될 수 있습니다. 사업자등록을 하면 부가가치세 면세 업종으로 분류되기 때문에 별도의 부가가치세 신고는 필요 없지만, 매년 2월에는 면세사업장현황신고를 해야 합니다. 이 신고를 통해 5월 종합소득세 신고를 훨씬 간편하게 진행할 수 있습니다.

또 하나 주의할 점은 건강보험료입니다.

직장가입자가 임대소득 등 다른 소득으로 연 2000만원을 초과할 경우 추가 건강보험료가 부과될 수 있습니다. 하지만 여기서 말하는 기준은 필요경비 공제 후 ‘순소득’ 기준이기 때문에, 단순히 수입금액만 보고 겁낼 필요는 없습니다. 수영 씨의 경우는 추가 건강보험료 대상이 아니었습니다.

결국 1주택자라고 해도 주택 가격과 임대 형태에 따라 세금 부담이 달라질 수 있고, 월세 소득이 연 2000만원 이하라면 분리과세로 절세를 노릴 수 있습니다. 사전에 꼼꼼히 준비하고 선택지를 잘 활용하면 생각보다 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

어쩌면 ‘나는 괜찮겠지’라는 마음이 가장 위험할 수도 있습니다. 내 상황을 정확히 파악하고, 작은 절세 방법이라도 놓치지 않는 것이 1주택 시대를 현명하게 살아가는 방법이 아닐까 싶습니다.

FAQ

1. 1주택자가 월세를 받아도 과세되지 않는 경우가 있나요?

네 있습니다. 고가주택(공시가격 12억 초과)이 아니라면 1주택자의 월세 소득은 과세 대상이 아닙니다. 또한 임대소득이 발생해도 연 2000만원 이하일 경우 분리과세를 통해 세 부담을 낮출 수 있습니다

2. 전세보증금에서 이자 소득이 발생하면 과세되나요?

전세보증금 자체는 과세 대상이 아닙니다. 그러나 전세보증금을 이용해 금융상품에 투자해 이자 수익을 얻는다면, 이자소득으로 별도 과세 대상이 될 수 있습니다. 이 경우는 주택임대소득과는 별개로 따로 신고해야 합니다

3. 주택 공시가격은 매년 어떻게 확인할 수 있나요?

공시가격은 국토교통부가 매년 발표하는 공동주택 공시가격을 통해 확인할 수 있습니다. 국토부 홈페이지나 각 지자체 부동산정보 시스템에서도 열람할 수 있으며, 4월에 공시가격이 확정 고시됩니다

4. 임대사업자 등록을 늦게 하면 가산세만 부과되나요?

사업자등록을 하지 않으면 수입금액의 0.2% 가산세 외에도 세무조사 대상이 될 확률이 높아집니다. 또한 등록하지 않고 과세 자료가 확인될 경우, 추후 불이익이나 세금추징 가능성도 있습니다

5. 주택임대소득이 연 2000만원을 넘더라도 분리과세를 선택할 수 있나요?

아닙니다. 주택임대소득이 연 2000만원을 초과하면 무조건 종합과세가 적용됩니다. 이 경우 다른 근로소득 등과 합산되어 누진세율에 따라 과세되기 때문에 세 부담이 커질 수 있습니다