아파트 분양권 입주권 차이 및 세금 장점 단점
아파트 구입을 계획할 때 가장 큰 고민 중 하나는 ‘분양권’과 ‘입주권’ 중 어느 것을 선택할 것인지에 대한 것입니다.
두 가지 모두 아파트 구입 방식에 관한 것이지만, 서로 다른 개념과 장단점이 있으며 본 포스팅에서는 아파트 분양권과 입주권의 차이점과 각각의 세금 장단점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
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아파트 입주권이란?
입주권은 재개발이나 재건축과 같은 사업에서 기존 토지의 소유자가 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리를 가지는 것을 말합니다. 입주권은 재개발이나 재건축 사업 후 조합원 자격을 가진 사람이 기존 주택 대신에 새로 지어진 주택을 조합원으로서 취득할 수 있는 권리입니다. 이에 따라 입주권은 다음과 같은 장단점이 있습니다.
1.1. 입주권 장점
- 저렴한 가격으로 분양을 받을 수 있습니다.
- 조합원 혜택으로 발코니 확장, 가구, 가전 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
- 로열동(공무원 등 특정 직업군) 배정을 받을 확률이 높습니다.
1.2. 입주권 단점
- 입주 가능한 시기 예측이 어려워서 일정에 대한 불확실성이 있습니다.
- 초기 투자비용이 많이 들어갑니다.
- 일반 분양자가 미분양될 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
아파트 분양권이란?
분양권은 주로 아파트 청약을 통해 신규 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 말합니다. 분양권은 아파트 건설회사 등이 분양하는 신규 아파트 청약 당첨자들에게 주어지는 권리입니다. 분양권은 다음과 같은 장단점이 있습니다:
2.1. 분양권 장점
- 입주권에 비해 비용이 적게 들어갑니다.
- 목돈 마련에 대한 부담이 상대적으로 적습니다.
2.2. 분양권 단점
- 인기 지역의 아파트는 경쟁률이 높아 청약에 당첨되기 어려울 수 있습니다.
- 청약에 떨어져도 분양권 전매를 통해 구입할 수 있지만, 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
입주권 분양권 세금 차이
- 입주권은 매수 시, 토지소유권만 넘겨 받고 건물이 준공이 되면 그 때 건물 소유권을 넘겨 받게 됩니다. 이에 따라 입주권 매수 시에는 토지소유권에 대한 취득세를 납부하고, 건물 준공시에는 건물부분에 대한 취득세를 납부해야 합니다.
- 분양권은 매수는 건물이 준공될 때, 토지와 건물의 소유권을 이전받는 권리를 매수하는 것입니다. 따라서 분양권 매수 시에는 한 번에 토지와 건물의 소유권에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.
| 항목 | 분양권 | 입주권 |
|---|---|---|
| 정의 | 아직 준공되지 않은 아파트의 소유권을 사전에 구매 | 이미 준공된 아파트의 소유권 구매 |
| 장점 | 1. 미래 가격 상승 예상 2. 선택의 폭 (층수, 방향 등) | 1. 즉시 거주 가능 2. 실제 상태와 주변 환경 확인 가능 |
| 단점 | 1. 완공 지연 가능성 2. 양도소득세 발생 가능성 | 1. 가격이 분양권보다 높을 수 있음 2. 양도소득세나 취득세 등의 세금 발생 가능 |
| 세금 | 일정 금액 이상의 분양금 납부 시 양도소득세 발생 | 양도소득세, 취득세 등 발생 |
입주권과 분양권의 주택수 포함 여부, 취득세 차이, 양도소득세 차이 등 여러 가지 측면에서 두 권리는 차이가 있습니다. 개인의 상황과 우선순위에 따라 선택할 수 있으며, 부동산 구매를 고려하는 분들은 꼼꼼히 비교하여 적합한 선택을 하시기 바랍니다.
요약하자면, 입주권과 분양권은 아파트 관련 용어이지만, 그 차이점은 명확합니다. 입주권은 재개발이나 재건축 사업으로 인해 기존 토지 소유자의 새 아파트 입주권을 말하며, 분양권은 아파트 청약을 통해 신규 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 말합니다. 각각의 권리에는 장단점이 있으며, 개인의 상황과 우선순위에 따라 선택할 수 있습니다.
참고 : 10억 아파트 재산세 취득세 계산 종부세 제외 의문점
자주묻는 내용 FAQ
입주권과 분양권, 어느 쪽이 세금 부담이 더 크나요?
입주권은 건물 준공 시점에 건물 취득세가 추가로 발생하므로 이중으로 취득세가 부과됩니다.
반면 분양권은 계약 시점에 한 번에 토지와 건물 전체에 대해 취득세가 부과되므로, 전체적인 세금 규모는 비슷하거나 분양권 쪽이 간단한 편입니다. 단, 입주권은 사업 진행 속도에 따라 세금 시점이 나뉘어 분산되기도 합니다.
입주권도 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용되나요?
가능합니다. 입주권도 주택 수에 포함되며, 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세 요건에 해당될 수 있습니다.
단, 일시적 2주택이나 보유 기간 요건 등을 반드시 충족해야 하며, 입주권을 취득한 후 실제 주택으로 전환되는 시점까지의 요건 충족 여부가 중요합니다.
입주권 투자 시 주의할 점은?
- 조합원 자격에 문제가 없는지 확인이 필요합니다.
- 사업 승인 여부, 착공 시점, 추진 속도 등을 따져야 하며, 예상보다 수년 이상 지연되는 경우도 흔합니다.
- 초기 추가 분담금이나 조합비, 추가 세금 등의 리스크가 발생할 수 있으므로 실거주보다 투자 시 더 많은 정보를 수집해야 합니다.
분양권 전매 제한이란 무엇인가요?
정부는 투기 방지를 위해 청약 당첨 후 일정 기간 동안 분양권 전매(매도)를 제한하고 있습니다. 수도권 투기과열지구에서는 전매 제한 기간이 3~10년 이상인 경우도 있으므로, 청약 전에 해당 단지의 전매 제한 기간을 반드시 확인해야 합니다.
분양권 전매 후 세금은 어떻게 되나요?
분양권 전매는 양도소득세가 발생합니다.
특히 2021년 이후 양도세율이 강화되어 보유기간에 따라 최대 45~70%의 중과세가 적용될 수 있습니다. 취득 후 1년 이내 전매 시 70%, 2년 미만은 60% 등으로 세금 부담이 크므로 단기 투자보다는 장기 보유에 유리합니다. <br>
입주권은 실입주가 가능한 시점이 언제인가요?
입주권은 정비사업의 진행 상황에 따라 실입주 시점이 유동적입니다.
착공부터 준공까지 5~10년 이상 소요되는 경우도 있으며, 공사 지연이나 민원, 조합 내부 분쟁 등으로 인한 불확실성이 큰 편입니다. 따라서 실입주 목적보다는 중장기 투자나 향후 입주 계획을 넉넉하게 잡고 접근하는 것이 바람직합니다. <br>
분양권도 대출이 가능한가요?
가능합니다.
다만 대출 가능 금액은 LTV(담보인정비율) 기준으로 정해지며, 지역별 규제에 따라 대출 자체가 불가능한 경우도 존재합니다.
분양권 중도금 대출은 아파트 시공사와 협약된 금융기관을 통해 진행되며, 신용등급과 소득 수준에 따라 승인 여부가 결정됩니다.>
입주권은 세입자와의 계약으로도 거래가 가능한가요?
일반적으로 불가합니다.
입주권은 ‘권리’이지 완성된 부동산이 아니기 때문에, 전세계약, 월세 계약 등 실거주 계약이 불가능합니다.
따라서 입주권은 실거주보다 투자 목적이나 중장기 매입 계획이 있는 경우에 선택하는 것이 합리적입니다.
입주권과 분양권, 실수요자에게는 어떤 선택이 더 나을까요?
실수요자라면 입주 시점이 명확한 분양권이 더 적합합니다.
입주권은 진행 상황에 따라 수년 이상 소요될 수 있기 때문에 빠른 입주나 안정적인 거주를 원하는 경우 분양권이 유리합니다. 반대로 미래 개발 가치를 기대하는 장기적 투자자라면 입주권을 고려해볼 수 있습니다.
