상생임대인 양도세 비과세 조건 – 양도소득세 면제조건 2022년

2022년 현재 부동산값이 크게 떨어지는 가운데 지방과 함께 서울 핵심지역까지도 하락을 하고 있는 가운데 부동산과 함께 주식시작 거래량도 크게 줄어들고 있는데 이는 작년 2021년과 비교 시 절반에도 미치지 못하는 거래량입니다. 부동산으로 인해 힘든 현재 상생임대인에 대해 알아보고 임대료 인상에 대한 양도세 비과세 면제조건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

상생임대인이란?

상생임대인이란 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상해서 신규 혹은 갱신 계약을 체결한 임대인을 뜻하며 상생임대인에게는 양도소득세 혜택을 적용됩니다.

상생임대인 조건

• 2022년 현행법 : 임대 개시 시점 1세대 1주택자이면서 9억원 이하 주택
• 2022년 개정안 : 폐지 (임대개시 시점 다주택자 및 향후 1주택자 전환 계획 임대인에게 혜택을 적용

상생임대인으로 인정받기 위해서는 원래는. 임대 개시 시점 1세대 1주택자이면서 9억원 이하 주택에서만 가능했으며 이번 개정안에서 상생임대인 인정조건이 폐지되었습니다.

이는 임대개시 시점에 다주택자이거나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용됩니다.

상생임대인 양도세 비과세 조건

• 2022년 현행법 : 2년 이상 임대한 주택에 대해 2년 거주 요건 중 1년이 인정되어 2년 거주
• 2022년 개정안 : 조정대상 지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건으로 면제

원래의 현행은 상생임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해서 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년이 인정이 되었으며 2017년 8월 3일 이후 조정대상 지역 소재 주택 취득 시 2년 거주가 필요하기도 했습니다.

구분	현행법	개정안
상생임대주택 인정요건	임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원 *기준시가) 이하 주택	폐지 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용
비과세 혜택	조정대산지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	조정대상 지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
장특공제	없음	1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위해서는 2년 거주요건 면제
적용기간	2022년 12월 31일	2024년 12월 32일

​하지만, 이 부분이 개정이 되어 상생임대주택 요건이 완화가 되며, 혜택 확대 및 적용기한이 연장되었으며 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건이 면제되었습니다.

현재 새롭게 개정된 상생임대인 제도는 2022년 12월 12월 31일까지였지만 새롭게 개정된 상생임대인 제도는 2024년 12월 31일로 2년이 추가 연장되었습니다.

참고 : 양도소득세 계산방법 및 절세방법

양도소득세 면제조건

양소득세 과세표준	세율
1,200만원 이하	6%
1,200만원~4,600만원	15%
4,600만원~8,800만원	24%
8,800만원~1억5,000만원	35%
1억5,000만원~3억원	38%
3억원~5억원	40%
5억원~10억원	42%
10억원초과	45%

주택의 경우 그 용도의 특별함으로 인해 일정한 요건에 해당되면 양도소득세가 부과되지 않습니다.

주택은 주거용으로 사용되는 건축물이고, 국민 주거생활의 안정 측면에서도 중요하기 때문에 그렇습니다. (양도세 비과세)

​일정한 요건이란 대표적으로 1가구 1주택일때입니다. 1가구(세대)가 1주택을 보유하고 있다가 이를 매도할 경우에는 양도소득에 대하여 세금을 부과하지 않으며 1가구 1주택 양도소득세 조건은 다음과 같습니다.

1. 1가구 1주택 보유자일것
2. 양도당시 실거래가 12억원 이하일것
3. 양도당시 보유기간 2년 이상일것

​위의 3개 조건을 “모두” 만족하면 1가구 1주택이 보유한 1주택을 매도하고 나서 발생하는 양도소득에 관해서는 과세하지 않습니다. (양도세 면제 혹은 양도소득세 비과세로 부르기도 합니다.)

1가구 1주택 보유자

집을 팔고 이사가는 경우 일시적으로 1가구 2주택자가 될 수 밖에 없습니다. 가진 집을 팔고 전월세로 가는게 아니라면 말이죠. 일시적 2주택자가 양도소득세를 면제받을 수 있는 경우의 수는 몇가지 되는데, 별도로 다른 글에서 다루겠습니다.

양도당시 실거래가 12억원 이하

양도세 비과세 조건을 충족하기 위해서 내가 부동산을 판 가격이 12억원을 넘기지 말아야 합니다. 이전에는 이 금액이 9억원이었는데 12억원으로 상향 조정된 상태입니다. 만약 집을 8억원에 사서 12억원에 팔았다면 양도차익이 4억원이지만 그에 대한 과세를 하지 않습니다.​

* 주의할점은, 12억을 기점으로 세금이 부과되기 때문에 그걸 넘어가는 순간 세금이 급격히 늘어난다고 착각할 수 있습니다. 그러나, 12억 초과분에 대해서만 양도차익이 계산되기 때문에 걱정하는 그런 일은 일어나지 않습니다.

예를 들어 8억원에 사서 13억원에 팔았다면 12억을 넘는 1억원에 대해서는 과세를 합니다. 그럼 좀 불리한거 아니냐? 라고 생각할 수 있습니다. 하지만 1억원에 대해서 전부 과세하는 건 아니고 12억원까지 비과세에 대한 비율을 조정해서 반영합니다.

만약 8억에 산 아파트를 13억에 매도한다고 해보죠. 매도 가격이 12억이 넘었기 때문에 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 차익은 5억이고 비과세 부분인 12억을 공제하고 나면 과세대상 양도소득은 아래와 같이 계산할 수 있습니다.

양도소득 계산방법

= (13억원 – 8억원) x (양도금액 13억원 – 비과세 12억원) / (양도금액 13억원)

= 3,846만원

양도당시 보유기간 2년 이상 (+ 거주기간 2년)

1가구 1주택자는 양도하는 날을 기점으로 해당 주택을 2년이상 보유하고 있어야 양도세 비과세 대상 되는데 즉 주택을 취득한 시점부터 양도하는 시점까지 최소 2년은 거주해야 합니다..

구분	세부내용	비고
양도소득세 비과세 요건	취득일부터 양도일까지 보유기간 2년 이상유지 단 조정대상지역은 보유기간 2년 + 거주기간 2년 (2017년 8월 3일부 취득분 부터 적용
취득일 및 양도일 판정기준	당해 투잭의 대금 청산한 날 도는 등기일중 빠른날 대금 청산한 날이 분명하지 않을경우 등기접수일 공익사업을 위해 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날 수용의 개새일 또는 소유권 이전 등기접수일중 빠른 날
양도소득세 기산 의제일	양도세 기산일은 1984년 12월 13일 이전 취득한 부동산은 1985년 1월 1일 취득한것으로 의제해 취득가액을 산정	오래된 부동산으 ㅣ경우 가격수준이 낮아 양도소득세 산출시 과중한 세금에 대한 완충하여 기산점

17년 8월 이후 조정대상지역에서 매수한 아파트라면 2년의 거주기간도 필요합니다. 서울 지역은 모두 해당되기 때문에 2년 거주 + 2년 보유를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1. 2022년 5월 10일부터 2023년 5월9일까지 다주택자가 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 기본세율이 적용되고 보유기간에 따른 장기보유특별공제가 적용됩니다.
2. 2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터, 1세대1주택 비과세 판단시 보유기간 및 거주기간의 재기산을 적용하지 않습니다.
3. 2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터, 조정대상지역 내 일시적 1세대 2주택의 경우 종전주택을 신규주택의 취득일부터 2년 이내 양도하는 경우 1세대1주택 비과세가 적용됩니다.(신규주택으로의 전입요건 없음)

참고 : 부동산 양도소득세 비과세 1세대 1주택 세율 2021년

2022년 바뀌는 하반기 부동산 세금 – 양도세 종부세 취득세 연말정산 감면

장기보유 특별 양도소득세 공제

부동산 보유기간은 3년 이상이면 12% 거주기간과 2년에서 3년(8%)인 경우 20%가 적용됩니다.

기간 (년)	3년~	4년~	5년~	6년~	7년~	8년~	9년~	10년 이상
현행 보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정 보유	12	16	20	24	28	32	36	40
개정 거주	12(8)	16	20	24	28	32	36	40
합계	24(20)	32	40	48	56	64	72	80

즉 최대 80% 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해서는 10년이상 보유만 해서는 안되고 10년이상 실거주를 해야됩니다.