부모집 자식에게 팔고 전세로 거주 증여세 리스크는?
경기도 파주 시골에 거주하는 39세 안지민 씨는 빠른 생일이라 실제로는 마흔 살로 불립니다.
최근 그는 부모님이 살고 계신 단독주택을 매입하기로 했습니다. 하지만 부모님은 오랫동안 살아온 집을 떠나고 싶지 않아, 매도 이후에도 전세계약을 맺어 같은 집에서 계속 살기로 했습니다.
겉보기에 효율적이고 정서적으로도 자연스러운 선택처럼 보이지만, 이 과정은 자칫 증여세 폭탄으로 이어질 수 있습니다.
| 구분 | 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 증여세 | 부모가 자녀에게 무상 또는 시가보다 현저히 낮게 재산을 이전하면 과세 | 보증금 미반환, 동거, 불투명한 자금 흐름은 증여세 추징 위험 |
| 증여재산공제 | 직계존비속 간 증여는 성인 기준 10년간 5천만 원 비과세 | 공제 초과분 전액에 대해 증여세 과세 |
| 양도소득세 | 부모가 자녀에게 시가대로 매도해도 매도 차익에 대해 과세 | 시가보다 낮은 매매는 편법 증여로 재분류될 수 있음 |
| 자금조달계획서 | 6억 원 이상 주택 또는 조정대상지역·투기과열지구 주택 취득 시 자금 출처 증빙 제출 의무 | 증빙 미제출·허위 제출 시 과태료 및 세무조사 대상 가능 |
| 임대차 신고제도 | 보증금 6천만 원 이상 또는 월세 30만 원 이상 임대차는 관할 지자체에 신고 | 미신고 시 과태료 부과, 세무조사에서 불리 |
여기서 세법상 부모와 자녀는 특수관계자에 해당하기 때문에, 거래가 투명하지 않으면 증여로 판단될 수 있기 때문입니다.
왜 문제가 될까?
부모집을 자식에게 매도한 뒤 전세계약을 맺는 방식은 흔히 세금을 줄이는 편법으로 오해되곤 합니다.
하지만 증여세법에 따르면, 부모가 자녀에게 무상으로 재산이나 이익을 제공하는 경우 증여로 간주됩니다. 전세계약에서 이런 문제가 발생할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.
- 보증금 지급이 불명확할 때: 부모가 자녀에게 보증금을 빌려주거나 제때 지급하지 않으면 증여로 볼 수 있습니다.
- 실제 거주가 확인되지 않을 때: 부모가 전세 세입자로 들어갔다고 하면서도 자녀와 함께 살고 있다면 임대차 계약 자체가 무효 처리될 수 있습니다.
- 보증금 반환이 이뤄지지 않을 때: 계약 종료 시 자녀가 부모에게 보증금을 돌려주지 않으면, 이는 사실상 증여로 판단됩니다.
안지민 씨 사례에서의 세금 리스크
안지민 씨가 부모님의 파주 단독주택을 시세 4억 원에 매수했다고 가정해 보겠습니다.
만약 국세청이 이를 증여로 간주한다면, 단순 증여세 계산 시 수천만 원에서 1억 원대 세금이 부과될 수 있습니다.
특히 파주는 일부 지역이 조정대상지역으로 묶여 있어, 자녀가 주택을 매입할 경우 자금조달계획서 제출이 필요합니다. 매수 자금 출처가 불분명하거나 부모가 사실상 자금을 지원했다는 정황이 드러나면 국토부의 정밀 조사 대상이 됩니다.
증여세법상 유의할 점
- 증여재산공제: 직계존비속 간 증여는 성인 기준 10년 동안 5천만 원까지 비과세입니다. 하지만 집값이 수억 원대라면 이 공제로는 대부분 커버되지 않습니다.
- 시가 기준 과세: 증여세는 시가를 기준으로 산정되므로, 실거래가보다 지나치게 낮은 금액으로 거래하면 ‘편법 증여’로 판단될 수 있습니다.
- 차입 증빙 필요: 자녀가 대출이나 본인 자금으로 매수했다는 것을 반드시 입증해야 하며, 부모가 자녀 대신 보증을 서주거나 자금을 빌려주는 방식은 위험합니다.
안전하게 거래하려면
- 매매계약서와 전세계약서를 제3자 거래처럼 철저히 작성해야 합니다.
- 보증금은 반드시 은행 계좌이체로 지급·반환 내역을 남겨야 합니다.
- 부모는 임차인으로서 전입신고를 하고 실제로 거주해야 하며, 자녀와 동거하면 안 됩니다.
- 계약 종료 시 자녀는 반드시 부모에게 보증금을 돌려줘야 합니다.
결론
경기도 파주에 사는 안지민 씨처럼 부모집을 매수하고 부모가 전세로 거주하는 방식은 정서적으로 자연스럽고 실리적인 선택처럼 보입니다.
하지만 세법상으로는 언제든 증여세 리스크가 발생할 수 있습니다. 결국 중요한 것은 거래의 투명성입니다. 모든 절차를 제3자와 동일하게 진행하고, 자금 흐름과 계약 증빙을 명확히 남겨야만 안전하게 거래를 마무리할 수 있습니다.
FAQ
부모 집을 자녀에게 매도할 때 매매가와 시가가 다르면 문제가 될까요?
네. 세법상 주택 거래는 시가를 기준으로 과세합니다.
실거래가가 시세보다 지나치게 낮으면 편법 증여로 판단될 수 있습니다. 일반적으로 시세의 80% 이상 거래는 안전하다고 보지만, 70% 이하라면 증여세 리스크가 커집니다.
부모가 계속 전세로 살면서 임대료 대신 관리비만 내면 괜찮을까요?
아닙니다. 임차인은 보증금과 월세 또는 관리비 부담을 명확히 해야 합니다. 관리비만 내고 실제 전세 보증금을 지급하지 않으면 정상 거래로 인정되지 않아 증여로 간주될 수 있습니다.
전세계약 기간이 짧으면 세무 당국이 의심할까요?
그럴 수 있습니다. 시장에서 통상적으로 계약하는 2년 전세계약이 아닌, 6개월·1년 등 짧은 계약을 반복할 경우 ‘형식만 갖춘 계약’으로 보일 수 있습니다. 일반적인 거래慣例를 따르는 것이 좋습니다.
부모가 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 않고 계속 거주하면 어떻게 되나요?
보증금 반환이 이뤄지지 않는다면 증여세 과세 사유가 됩니다. 반드시 계약 만료 시점에 보증금을 반환하고, 새로 계약을 체결하는 방식으로 처리해야 안전합니다.
자녀가 대출로 집을 사는 경우에도 조사 대상이 될 수 있나요?
네. 대출을 받았더라도 원리금 상환 능력이 자녀의 소득에 비해 과도하거나, 부모가 사실상 상환을 대신하는 정황이 있으면 조사 대상이 됩니다. 금융거래 내역을 명확히 증빙해야 합니다.
부모와 자녀가 함께 사는 다가구주택의 경우에도 전세계약이 가능할까요?
가능은 하지만 위험합니다.
부모가 임차인으로 계약한 공간과 자녀가 거주하는 공간이 명확히 구분돼야 하며, 세무 당국은 실제 생활공간을 확인하기 위해 우편물 수령지, 카드 사용내역 등을 들여다볼 수 있습니다.
국토부 정밀 조사를 받게 되면 어떤 서류를 준비해야 하나요?
매매계약서, 전세계약서, 확정일자 확인서, 보증금 입출금 내역, 자금조달계획서, 소득증빙 자료 등이 필요합니다.
이 서류들이 일관되게 맞아떨어져야만 정상 거래로 인정됩니다.
