부동산 1가구 2주택 양도세 생애최초 및 비과세 절약 모든것 FAQ

1가구 2주택 세금, 양도세 얼마나 나올까?

부동산을 매매할 때 양도소득세는 중요한 요소 중 하나입니다. 특히 1가구 2주택자의 경우 주택을 매도할 때 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라지고, 일정 조건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2025년 최신 양도세율과 절세 전략을 정리해 보았습니다.

1. 1가구 2주택 세금, 양도세 얼마?

1가구 2주택자가 집을 팔 때 적용되는 양도소득세율은 기본적으로 6%~45%로 1주택자와 동일하게 적용됩니다.

다만, 조정대상지역에 있는 주택을 처분하는 경우 추가 20% 가산세율이 붙기 때문에 세 부담이 커질 수 있습니다.

양도세 기본세율 (2025년 기준)

과세표준 (양도차익)	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	–
1,400만 원 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
5,000만 원 ~ 8,800만 원	24%	576만 원
8,800만 원 ~ 1억 5천만 원	35%	1,494만 원
1억 5천만 원 ~ 3억 원	38%	1,946만 원
3억 원 ~ 5억 원	40%	2,746만 원
5억 원 ~ 10억 원	42%	3,746만 원
10억 원 초과	45%	6,496만 원

조정대상지역 내 1가구 2주택자의 양도세율

조정대상지역에 있는 주택을 매도하면 위 기본세율에 20%p 가산되어 적용됩니다.
예를 들어, 양도차익이 8,800만 원이라면 원래는 24% 세율이지만 조정대상지역에서는 **44% (24% + 20%)**가 적용됩니다.

분양권 양도세율 (2025년 기준)

• 보유 기간 1년 미만: 70%
• 보유 기간 1년 이상: 60%
  분양권 거래는 사실상 세금 부담이 매우 크므로, 신중한 판단이 필요합니다.

2. 비과세 받을 수 있는 조건은?

모든 1가구 2주택자가 양도세를 내는 것은 아닙니다. 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수도 있습니다.

① 일시적 2주택 비과세 요건 (2025년 기준)

비과세 특례 종류	주요 내용
일시적 2주택	신규주택의 취득시기, 종전주택의 양도요건, 동일세대원에게 양도/증여, 같은 날 주택 양도와 취득
건설임대주택	공공기관의 수도권 밖으로 이전하는 기관의 종사자
상속에 따른 2주택 특례	피상속인 주택이 2주택 이상인 경우 상속주택 판단, 공동상속주택, 상속주택 미분할, 법정상속인이 아닌 경우, 일시적 2주택자가 상속주택을 취득, 2채를 상속받는 경우
동거봉양 합가에 따른 2주택 특례	동거봉양 합가 요건, 세대합가일, 분가, 합가 반복, 동거봉양 합가 후 상속, 부모 중 한 분만 60세 이상인 경우
혼인에 따른 2주택 특례	혼인합가 요건, 혼인한 날, 1주택자와 2주택자 혼인, 1주택자와 1분양권을 보유한자가 혼인하는 경우, 거주요건
농어촌 주택 특례	상속주택, 이농주택, 귀농주택, 일반주택 양도후 일반주택 추가취득, 영농에 미종사
취학·질병 등 부득이한 사유에 따른 2주택 특례	취학·질병 등 부득이한 사유, 비수도권 주택 취득시기
임대주택 사업자의 거주주택 비과세특례	거주주택 비과세 요건, 임대기간 계산, 양도일 현재 거주여부, 일부 세대원 거주요건 미충족
조합원입주권을 소유한 경우의 특례	3년 이내 종전주택 양도, 실거주목적 조합원입주권 취득, 사업시행기간 중 거주목적 대체주택 취득, 사업시행인가일 전 대체주택 취득, 조합원입주권 양도

1가구 2주택자가 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하고 신규 주택에 전입하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

구분	기준
신규 주택 취득 후	3년 내 기존 주택 처분 (조정대상지역은 2년)
신규 주택 전입	1년 내 전입 필수
기존 주택 보유 기간	2년 이상 거주 필수 (조정대상지역)

② 상속주택 비과세 요건

• 상속주택이 조정대상지역이 아닐 경우 1주택으로 간주하여 비과세 가능
• 상속주택이 조정대상지역이라도 일정 조건 충족 시 일시적 2주택으로 인정 가능

③ 지방 농어촌 주택 특례 적용

• 2003년 8월 1일부터 2027년 12월 31일까지 취득한 수도권 외 농어촌주택은 주택 수에서 제외
• 기존 주택을 비과세 혜택으로 매도 가능

3. 1가구 2주택 양도세 계산 방법

양도소득세는 기본적으로 다음 공식으로 계산됩니다.

예제 1가구 2주택자가 서울(조정대상지역)에서 집을 팔 경우

• 취득가액: 6억 원
• 양도가액: 9억 원
• 양도차익: 9억 – 6억 = 3억 원
• 보유기간: 5년 (장기보유특별공제 10% 적용)

조정대상지역이므로 여기에 20% 추가 가산 적용한다면

지방세(10%)를 포함하면 총 납부 세액은 약 1억 1,290만 원이 됩니다.

4. 절세 전략 (필수 체크 사항)

양도세 부담을 줄이는 방법은 여러 가지가 있습니다.

① 장기보유특별공제 활용

주택을 오래 보유할수록 공제율이 증가합니다.

보유기간	장기보유특별공제율
3년 이상	6%
4년	8%
5년	10%
10년 이상	30%

1세대 1주택자는 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

② 배우자·자녀 증여 활용

배우자나 자녀에게 미리 증여한 후, 일정 기간이 지난 뒤 처분하면 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.
단, 증여 후 5년 이내 매도 시 취득가액이 낮아 세 부담 증가 가능

③ 필요경비 최대한 반영

부동산을 취득하거나 매도할 때 들어간 비용(필요경비)을 적극 반영하면 과세표준을 줄일 수 있습니다.

필요경비 항목	세금 공제 가능 여부
취득세, 인지세	O
법무사 비용	O
중개수수료	O
리모델링 비용	O (일부)
대출 이자	X

④ 비과세 요건 충족 후 매도

• 일시적 2주택 요건을 충족한 후 매도
• 1년 내 전입 + 3년 내 처분 (조정지역 2년 내 처분)

즉 1가구 2주택 양도세 전략이 필요하다

1가구 2주택자의 경우 양도세 부담이 크므로, 절세 전략이 필수적입니다.

조정대상지역 여부에 따라 양도세율이 크게 달라지고, 장기보유특별공제나 필요경비를 적극 반영해야 하며 주택 매도를 고려 중이라면 비과세 요건 충족 후 거래하는 것이 가장 유리합니다.

1가구 2주택 세금, 양도세 FAQ

Q1. 세대분리를 하면 1가구 2주택에서 제외될 수 있나요?

A. 세대분리를 통해 주민등록상 2개의 가구로 나누더라도 실질적으로 생계를 같이하는 경우에는 동일한 1가구로 간주됩니다. 단, 독립적인 생활 유지(별도 소득 및 생활비 분리 등)가 입증되면 세법상 별도로 인정될 수 있습니다.

Q2. 증여 후 바로 양도하면 양도세가 줄어드나요?

A. 증여 후 5년 이내에 매도하면 증여자가 해당 주택을 직접 매도한 것으로 간주되어 증여세를 피할 수 없습니다. 따라서 증여 후 최소 5년 이상 보유 후 양도해야 절세 효과를 볼 수 있습니다.

Q3. 생애 최초 주택 취득 시 1가구 2주택으로 간주되나요?

A. 생애 최초 주택 구입자는 기존 주택이 있는 경우라도 일정 요건을 충족하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 기존 주택을 3년 이내 처분해야 감면 혜택이 유지됩니다.

Q4. 1가구 2주택인데 주택 한 채를 임대하면 세금이 줄어드나요?

A. 장기임대주택으로 등록할 경우 일부 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만, 현재 정부 정책 변화로 임대사업자 등록에 따른 세제 혜택이 줄어들고 있으므로 사전에 정책 변경을 확인하는 것이 중요합니다.

Q5. 1가구 2주택인데 한 채를 부모님이 거주하면 비과세 받을 수 있나요?

A. 부모님이 거주하고 있다고 해서 자동으로 비과세 혜택이 적용되지는 않습니다. 다만, 부모님이 60세 이상이고 부양의무를 다하고 있을 경우 해당 주택을 1세대 1주택으로 간주하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q6. 대출을 받아 구입한 주택도 양도세 계산 시 차익에서 제외되나요?

A. 아니요. 양도세 계산 시 **대출금과 관계없이 취득가액과 양도가액 간의 차익(양도차익)**이 기준이 됩니다. 대출금 상환 여부는 양도세와 직접적인 관계가 없습니다.

Q7. 1가구 2주택 중 한 채가 오피스텔이면 주택 수에 포함되나요?

A. 오피스텔은 용도에 따라 다르게 취급됩니다.

• 업무용(전입신고X, 사업장 등록): 주택 수에서 제외됨
• 주거용(전입신고 O, 실제 거주): 주택 수에 포함됨

Q8. 1가구 2주택인데 주택 중 하나를 철거 후 신축하면 양도세가 어떻게 적용되나요?

A. 주택을 철거 후 신축하면 원칙적으로 기존 주택의 양도세 혜택이 사라질 수 있습니다.
특히, 재건축을 진행하면 양도세뿐만 아니라 재건축 초과이익환수제 등 추가 부담금이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

Q9. 1가구 2주택자가 외국에 있는 주택을 소유한 경우에도 세금이 부과되나요?

A. 네, 해외 부동산도 주택 수에 포함될 수 있습니다. 해외 주택을 보유하고 있는 경우라도 국내 주택을 매도할 때 1가구 2주택자로 간주될 수 있으며, 이에 따른 양도세가 적용될 수 있습니다.

Q10. 동일 단지 내 분양받은 아파트도 1가구 2주택으로 인정되나요?

A. 같은 단지라도 별도의 등기번호가 있는 경우 2주택으로 인정됩니다.
단, 기존 주택을 처분할 목적으로 분양을 받은 경우 일정 기간 내 매도하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.