혼인신고 전 신혼부부 청약 전략 무주택 혜택을 최대한 활용해 아파트 두 채 마련하기

2025년 현재, 결혼을 준비하거나 막 결혼한 신혼부부라면 누구나 한 번쯤 ‘내 집 마련’에 대한 고민을 하게 됩니다. 하지만 집값은 여전히 부담스럽고, 청약 경쟁률은 높기만 한 상황에서 어떤 전략을 세우느냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

특히 부부 중 한 명이 기존 주택을 소유하고 있고, 다른 한 명이 무주택자인 경우에는 청약 자격 요건을 꼼꼼히 따져보고 혼인신고 시점과 주택 매도 시기를 전략적으로 조율하는 것이 매우 중요합니다.

2024년 이후 개정된 주택청약 제도는 신혼부부에게 더 유리한 방향으로 바뀌었습니다. 무주택 요건과 소득 기준, 배우자의 청약 당첨 이력이나 주택 소유 이력의 배제 등 다양한 변화가 있었기 때문에, 그 기준을 정확히 이해하고 활용하셔야 합니다.

그럼 신혼부부가 혼인신고 타이밍과 무주택 조건을 어떻게 활용하면 좋을지, 그리고 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급까지 함께 노릴 수 있는 청약 전략에 대해 하나하나 알아보도록 하겠습니다.

주택 청약시 중요한 세대 자격

주택청약 시 ‘세대’가 중요한 이유는 청약 자격이 개인뿐만 아니라 배우자, 자녀 등 세대원까지 고려하여 결정되기 때문입니다.

주택청약시 ‘세대‘란 청약신청자를 기준으로 구성된 아래 (가 ~ 마)를 말합니다.

본인(남성)을 기준으로 청약을 한다고 했을 때 ‘세대’의 범위는 아래와 같습니다.

• ​가. 주택공급신청자 (본인)
• ​나. 주택공급신청자의 배우자 (부인 또는 남편)
• ​다. 주택공급신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람

(본인 또는 배우자의 주민등록등본에 등재된 부모님, 장인장모, 조부모 )

​라. 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자를 포함한다.

이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람

(본인 또는 배우자의 주민등록등본에 등재된 자녀, 손자녀, 사위, 며느리)

​마. 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람 (재혼가정으로 배우자와 이전 혼인상대 사이에서 태어난 자녀)

개인 기준 청약 자격(청약통장, 거주지 등)과 세대 기준 청약 자격(무주택 세대 구성원, 재당첨 제한 등)을 명확히 구분해야 하며 본인이 무주택자라도 세대 구성원 중 유주택자가 있으면 무주택 세대 구성원 자격으로 청약할 수 없으며, 세대 구성원이 이전 청약에 당첨된 경우 본인이 청약에 당첨된 적이 없어도 재당첨 제한이 적용될 수 있습니다.

신혼부부 청약, 혼인신고 타이밍이 왜 중요할까?

신혼부부 청약을 준비할 때, 혼인신고의 시점은 아주 중요한 요소이며 이번 2024년에 신혼부부 특별공급 조건이 전면 개편되었습니다.

신혼부부 특별공급 추첨제는 소득기준을 적용하지 않습니다. 그렇기 때문에 자녀가 많고 혼인 기간, 소득 점수가 낮은 분들에게 적합합니다.

신혼부부 특별공급 중 30%는 추첨으로 당첨될 수 있으며 대신 부동산 가액이 3억 3,100만 원 이하이어야 하며 소득기준이 적용되고 가점 커트라인이 해당되는 분양은 70%입니다.

신혼부부 특별공급 기본 조건
혼인 기간 7년 이내 (혼인신고일 기준)
2. 무주택 세대 구성원

↓

신혼부부 특별공급 유형 3가지
우선 공급 (50%)	월평균 소득 100% 이하 (맞벌이 120%)
일반공급 (20%)	월평균 소득 140% 이하 (맞벌이 160%)
추첨제 (30%)	소득 상관없으며, 부동산 가액 3,31억 이하

신혼부부 특별공급 자격

1. 신혼부부 자격으로는 혼인신고일로부터 주택 모집 공고일까지 7년 이내의 부부여야 합니다.

​2. 혼인 신고일로부터 입주자 모집 공고일까지 계속 무주택 세대구성원이여야합니다.

​3. 만 7세 이하 자녀가 있는 가구 신청 가능하며, 한 부모 가정은 만 6세 이하 자녀, 재혼 가정일 경우 신청자와 전혼의 자녀가 동일한 주민등록에 등재되어야 하고, 입양일 때는 입주시점까지 입양을 해야 당첨 가능성이 높습니다.

4. 대상 주택은 85㎡ 이하의 민영주택으로 청약통장을 소지해야 하며 혼인 기간, 청약금 납입 횟수, 자녀 유무 등에 따라 우선 공급이 결정된 후 남은 물량은 신청한 사람들을 대상으로 추첨제로 결정합니다.

​신혼부부 특별공급 소득요건

전 년도 도시근로자 1가구당 월평균 소득의 140% 이하 (맞벌이 160%)입니다.

신혼부부 특별공급 점수표와 월평균 소득기준액 표를 확인하여 신청자격이 되는지 확인해보세요

신혼부부 청약 가점 표

신혼부부 특별공급 13점 만점 조건
혼인 기간		해당 지역 거주 기간		자녀수
5~7년 이하3~5년 이하 3년 이하	1점2점3점	1년 미만1~3년 미만3년 이상	1점2점3점	3명 이상2명1명	3점1점1점
가구 소득				청약 납입횟수
월평균 소득 80% 이하그 외			1점0점	24회 이상12~24회 미만6~12회 미만	3점2점1점

외벌이 및 맞벌이 소득기준

구분	소득기준		선별 방식
	외벌이	맞벌이
우선(50%)	100% 이하	120% 이하	자녀 순
일반(20%)	140% 이하	160% 이하
추첨(30%)	소득요건 미반영		추첨제(자녀수 x)

신혼부부 특별공급 소득기준 2024년

공급유형		기준	3인 이하	4인	5인
도시근로자 월평균 소득			6,030,160	7,094,205	7,094,205
신혼부부	외벌이	140%	8,442,224	9,931,887	9,931,887
	맞벌이	160%	9,648,256	11,350,728	11,350,728
생애 최초		160%	9,648,256	11,350,728	11,350.728

​주택 공급 시행 규칙 개정 완료

2024년 3월 25일부터 바로 적용

① 추진 배경 : 최근 저출산 문제가 심각하여 혼인/출산 가구에 혜택 마련 필요

② 주요 내용

• (기존) 민영주택 및 국민주택의 특별공급 등에서 부부가 당첨자 발표일이 동일한 청약에 모두 당첨된 경우 부적격
• (개선) 부부가 함께 당첨되었으나, 당첨 효력이 인정되지 않는 경우 먼저 신청한 주택에 대하여 당첨 효력 인정

※ 특별공급 + 특별공급, 국민주택 + 국민주택 등 신청한 경우 모두 불인정

▶ 선 접수분이 아닌 동일한 날의 다른 주택에 대해서는 부적격 처리를 하지 않고 당첨자로 관리하지 않으며 청약통장을 미사용한 것으로 간주

③ 시행일 : 2024년 3월 25일

특히 남편이 기존 주택을 소유하고 있고, 아내는 무주택자인 상황이라면 더욱 전략적인 접근이 필요합니다. 혼인신고를 하지 않은 상태에서 남편의 빌라를 처분하고 전세로 이사하면, 아내는 무주택자로서 청약을 신청할 수 있는 자격을 갖추게 됩니다.

이를 통해 신혼부부 특별공급뿐만 아니라 추가적인 아파트 청약을 시도할 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.

신혼부부 특공은 결혼 7년 이내의 무주택 신혼부부에게 주어지는 혜택으로, 기존 주택을 처분하고 무주택 상태로 전환한 후 청약을 넣으면 상대적으로 높은 당첨 확률을 기대할 수 있습니다.

청약전략을 세울 때는 이런 무주택 자격을 가지고 있다면 혜택을 최대한 이용하는 것이 중요합니다.

혼인신고 시점을 전략적으로 조율하면 신혼부부 특공과 생애최초 특별공급을 동시에 노릴 수 있으며 혼인신고를 늦추면 아내의 무주택 상태가 유지되기 때문에 청약 가점과 소득 조건에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

또한 과거의 경우 배우자가 결혼 전 청약이 당첨되거나 주택소유의 이력이 있따면 신혼부부 특별공급 자격에서 제외되었지만 2024년 이후 개정된 법안에서는 신혼부부 특별공급 뿐만 아니라 생애 최초 청약 시 결혼 전 배우자의 청약당첨 및 부동산 소유에 대한 이력은 모두 적용되지 않기 때문에 무주택 자격으로 신혼부부 특별공급 신청이 가능합니다.

또한 부부가 특별공급 및 국민주택, 재당첨 제한 적용된 주택에 중복으로 당첨된 경우에 기존의 경우 부부 모두 부적격 처리가 되었지만 2024년 이후부터는 부부 중 먼저 신청한 사람은 유효하며 나중에 신청한 사람은 무효처리됩니다.

마지막으로 기존에는 기존에는 가점제 청약 시 본인 통장 기간만 인정되었으나, 앞으로는 민영주택 가점제에서 배우자 통장 기간을 최대 3년까지 합산하여 50% 적용되어 최대 3점을 부여받게 됩니다.​

청약통장 가입 기간이 본인 10년 (12점), 배우자 6년 (8점)이라면 배우자의 점수 8점 중 최대 3점을 합산해 15점으로 해주겠다는 것입니다.

단, 가입 기간에 배정된 최대 17점을 넘지 못하므로 오래 유지한 분들은 혜택이 없을 수 있겠습니다.

무주택자 혜택을 활용한 추가 아파트 청약 전략

아내가 무주택자로 인정받는 상황을 최대한 활용하면 세금 혜택은 물론, 청약에 유리한 위치를 차지할 수 있습니다.

예를 들어, 남편이 소유한 주택을 처분하고 나면 신혼부부 특공을 통해 무주택 가구로 청약할 수 있는데, 이때 중요한 것은 정확한 시점에서 전입신고와 세대주 변경을 함께 고려해야 한다는 점입니다.

세대주 변경이나 세대원 등록 등은 신혼부부의 청약 과정에서 중요한 전략적 요소인데 예를 들어, 아내가 세대주가 되어 청약을 신청하면 무주택자로 인정되어 신혼부부 특공과 생애최초 특별공급에 모두 지원할 수 있습니다.

혼인신고를 한 후에는 신혼부부 특공을 통해 아파트청약에 도전하고, 소득 조건에 맞춰 청약 가점을 최대화하는 것이 좋습니다.

혼인신고를 하지 않은 상태에서 아내가 민간분양 생애최초 특별공급에 도전하는 것도 좋은 방법입니다.

민간분양은 공공분양에 비해 소득 요건이 덜 까다롭고, 가점이 낮더라도 당첨 가능성이 존재하기 때문에, 아내의 무주택 혜택을 적극적으로 활용할 수 있습니다.

청약 시 세대원 변경과 세금에 대한 고려사항

신혼부부 청약을 준비하는 과정에서 세대원 변경과 전입신고도 중요한 전략적 포인트입니다.

만약 아내가 남편의 전입신고를 통해 세대원이 되면 소득 합산이 이루어져 세금 혜택이 줄어들거나 청약점수에 불리할 수 있습니다. 따라서 세대 분리나 세대주 변경 등을 통해 최대한 유리한 조건을 만들어 가는 것이 핵심입니다.

세대분리 하는 법

1. 주민센터 직접 방문하며 이때 준비물 : 본인 신분증 및 도장, 기존 세대주 신분증 및 도장 챙겨 방문합니다.

2. 정부 24사이트 이용

• 정부24 사이트 접속 후 (공인인증서 등 인증서 미리 준비) → 검색창에 ‘주민등록정정’ 검색) → ‘주민등록정정(말소)신고’ 클릭 → 주민등록 정정(말소) 신고서에서 ‘정정구분’ 칸에서 항목 선택(세대주변경 / 세대분가 / 주소지변경 등) → 개인정보 기입 → 세대분리 완료
• 세대주를 변경하거나 분리할 때는 세대주확인절차 걸쳐야 함
  • 정부 24에서 ‘세대주확인’을 검색하여 바로가기 버튼 클릭
  • 세대주확인까지 완료하면 세대분리 신청 완료!

전세이사를 통해 무주택자로 전환하고, 아내를 세대주로 만드는 것도 고려해볼 만한 전략입니다.

세대분리 장점 및 특징

• (아파트 청약) 무주택자인 세대원이 세대주로 분리되면 아파트 청약 자격 얻을 수 있음
• (근로장려금) 1가구당 1인에게만 지급되므로 부모와 자녀가 동일 세대일 경우, 근로장려금을 받고 싶은 자녀라면 단독 세대주로 분리하면 됨
• (연말정산) 주택마련저축 소득공제는 세대주만 소득공제 가능(총 급여액 7천만원 이하인 근로자이면서 무주택 세대주인 경우)
• (취득세) 무주택자가 1주택 구입하는 경우 1~3% 취득세 적용됨
  • 유주택자가 추가로 주택을 구입하여 2주택자나 3주택자 등 다주택자가 되면 취득세 중과로 더 많은 세금을 낼 수도 있음
• (양도세) 1세대 1주택이면 일정 조건 충족 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있음
• (종합부동산세) 종부세는 주택의 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는데,
  • 1세대 1주택자는 공제금액이 11억원이지만, 1세대 다주택자의 공제금액은 6억원임

하지만 장점만 있느것이 아니고 (주민세) 세대주로 분리되면 해당 지역에 주소를 둔 세대주로서 주민세를 납부해야 한다는 점이 있으며 이때 미성년자의 경우와 만 30세 미만의 미혼 세대주인 경우 주민세 납부가 면제됩니따

뿐만 아니라 (건강보험료) 직장가입자의 피부양자로 있다가 세대주로 독립하게 되면 건강보험료 납부해야합니다.

단, 지역가입자의 피부양자로 있는 경우에는 세대원들의 소득, 재산 등을 모두 합산하여 건강보험료가 산정되므로 세대주로 독립하여 지역가입자가 될 경우 건강보험료에 별 차이 없을 수 있음

세대주로 등록되면 청약 시 더 높은 점수를 받을 수 있고, 신혼부부 특공에 유리한 포지션을 차지할 수 있습니다. 전입신고를 신중히 고려하여 불필요한 세금 부담을 줄이고 청약 당첨 확률을 높일 수 있는 방법을 찾는 것이 중요합니다.

성공적인 청약을 위한 신혼부부 특공 꿀팁

성공적인 신혼부부 청약을 위해서는 철저한 사전 준비가 필요합니다. 가장 중요한 것은 청약통장 관리와 청약 가점, 소득 요건을 충족시키는 것입니다.

아내의 경우 무주택 혜택을 최대한 활용할 수 있도록 청약통장 납입 횟수를 꾸준히 늘리고, 청약 신청 시점에서 무주택 조건을 유지하는 것이 좋습니다.

남편이 주택을 처분하고, 전세로 이사하여 무주택 상태를 만드는 과정에서 시기를 놓치지 않는 것이 중요하며, 청약 신청 전 필요한 서류들을 미리 준비해 불필요한 부적격 판정을 피해야 합니다. 특히, 공공분양과 민간분양의 신혼부부 특공 요건이 다르므로 각 분양의 차이점을 명확히 이해하고 준비하는 것이 필요합니다.

결론 신혼부부 청약, 전략적인 접근으로 내 집 마련에 성공하자

신혼부부로서 내 집 마련을 위한 청약은 전략적으로 접근해야만 좋은 결과를 기대할 수 있습니다.

특히 혼인신고와 주택 처분, 전입신고 등 여러 가지 요소를 세심하게 고려하여 최적의 신혼부부 청약전략을 세워야 합니다.

신혼부부특공과 혼인신고전략을 잘 활용하면 내 집 마련의 꿈에 한 발 더 가까이 다가갈 수 있으며 부동산청약에서 성공적인 결과를 얻기 위해, 꾸준히 정보를 업데이트하고, 체계적인 준비를 통해 청약을 도전해 보세요.

신혼부부 청약 FAQ

신혼부부가 청약을 고려할 때 주택 처분 시점은 어떻게 정해야 하나요?

남편이 기존 주택을 보유하고 있는 경우, 무주택 요건을 맞추기 위해서는 해당 주택을 청약 신청 전까지 반드시 처분해야 합니다.

중요한 것은 공고일 기준으로 무주택 상태여야 한다는 점입니다. 또한 단순히 매매계약만 체결한 것이 아니라 소유권 이전 등기까지 완료되어야 무주택으로 인정됩니다.

따라서 청약 공고일을 기준으로 최소 한두 달 전부터 준비를 시작하는 것이 안전합니다.

혼인신고 전 아내 명의로 청약통장을 만들면 신혼부부 특공에 불이익이 있나요?

아닙니다.

오히려 유리할 수 있습니다. 혼인신고 전부터 무주택으로 청약통장 납입을 시작한 아내는 납입 횟수 기준을 충족하기 쉬우며, 청약 가점제에서도 이력이 인정됩니다.

이후 혼인신고를 통해 신혼부부 특공 신청이 가능해지므로 무주택 청년의 청약통장을 사전에 준비해두는 것이 전략적으로 유리합니다.

신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급을 동시에 신청할 수 있나요?

일반적으로 같은 단지에 대해 중복 신청은 불가합니다.

하지만 서로 다른 단지 또는 서로 다른 타입의 주택에 대해 각각 조건을 충족한다면 별도로 신청 가능할 수 있습니다.

다만, 신청 시점 기준 세대 자격이나 소득 기준 등이 다르기 때문에 조건을 꼼꼼히 비교하고 전략적으로 접근해야 합니다.

신혼부부 청약 시 주택청약저축보다 청년우대형 청약통장이 더 유리한가요?

청년우대형 청약통장은 금리 혜택과 비과세 혜택이 있지만, 청약 순위 산정 시 일반 주택청약저축과 동일하게 취급됩니다.

즉, 신혼부부 특공이나 가점제에서는 별다른 차별점이 없습니다. 다만 납입금의 이자율이 높은 점은 자산 형성 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

무주택 인정 기준은 실거주 여부와 상관없나요?

그렇지 않습니다. 등기부등본상 소유권이 있는 주택이 있다면 실거주 여부와 관계없이 유주택자로 간주됩니다.

예를 들어, 부모가 사준 집이라도 본인 명의로 되어 있으면 무주택으로 인정되지 않으며, 임대주택이더라도 보증금 규모와 면적에 따라 유주택으로 판단될 수 있습니다. 청약 전 반드시 해당 부동산의 자격 여부를 확인해야 합니다.

신혼부부가 전세로 살고 있을 때도 청약이 가능한가요?

네,

전세 세입자 신분은 무주택자로 인정됩니다. 오히려 전세로 거주하면서 무주택 상태를 유지하는 것이 청약 전략에서 유리합니다.

단, 전입신고가 되어 있어야 거주 요건 충족에 도움이 되며, 세대주의 요건에 맞춰 청약 신청 주체를 잘 정하는 것이 중요합니다.

맞벌이 부부가 소득 기준을 초과하면 신혼부부 특별공급 자격이 없어지나요?

일부 유형에서는 해당됩니다. 예를 들어 우선공급(50%)과 일반공급(20%)은 소득 기준이 적용되므로 초과 시 해당 유형 신청이 불가능합니다.

그러나 추첨제(30%)는 소득 기준이 적용되지 않기 때문에 소득이 높더라도 신청이 가능합니다. 다만 자산 요건(부동산·자동차 가액 등)은 따로 확인해야 합니다.

신혼부부 청약에 필요한 서류는 어떤 것들이 있나요?

기본적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다:

• 혼인관계증명서 (혼인신고 후 발급)
• 주민등록등본 (세대 구성 확인용)
• 가족관계증명서
• 소득 관련 서류 (원천징수영수증, 건강보험료 납부확인서 등)
• 청약통장 가입 증명서
• 자산 관련 증빙 (자동차 등록원부, 부동산 보유 내역 등)

특히, 서류는 공고일 기준으로 최신 상태여야 하며, 인터넷 접수 시 스캔본의 해상도도 중요하니 사전에 준비하는 것이 좋습니다.

무주택 세대주가 된 이후 다시 합가하면 청약 자격에 영향이 있나요?

영향이 있을 수 있습니다. 예를 들어 아내가 세대분리를 통해 무주택 세대주로 청약에 당첨된 후, 다시 남편과 합가해버리면 추후 계약 및 입주 단계에서 당첨 자격이 박탈될 수 있는 위험이 있습니다.

반드시 입주 시점까지 무주택 세대 요건을 유지해야 하므로 합가는 입주 이후로 미루는 것이 안전합니다.

신혼부부 특별공급에 당첨되면 일반 분양도 신청할 수 있나요?

신혼부부 특별공급에 당첨되면 일반 분양, 생애최초 특별공급 등 다른 유형에는 중복 신청이 불가하며, 당첨이력에 따라 재당첨 제한도 발생합니다.

최초 한 번의 기회를 신중히 사용하는 것이 중요하며, 입주를 진지하게 고려하지 않는 단지에는 신청을 자제하는 것이 좋습니다.