주택담보대출 LTV DSR DTI 이란? 변동그림 고정금리 어떤게 유리할까
부동산 가격이 치솓고 내리고를 반복하지만 직장인 월급으로만 집을 구입한다느게 쉬운일이 아니기 때문에 알아보게 되는 대출로는 주택담보대출이란게 있습니다. 이 주택담보대출이란 무엇이고 LTV, DSR, DTI 가 무엇을 의미하는지 알아보도록 하겠습니다.
참고 : 2022년 바뀌는 하반기 부동산 세금 – 양도세 종부세 취득세 연말정산 감면
청약 무주택 세대주 자격 및 민영주택 가산점 점수
주택담보대출이란?
주택담보대출이란 이름에서 알 수 있듯이 주택을 담보로해서 금융기관 “은행”에서 돈을 빌리느것을 말합니다.
즉 주택은 일반적으로 물품을 구입할때와 달리 금액의 단위가 억 단위부터 시작한다고 볼 수 있기 때문에 큰 금액에 맞게 전액현금으로 매매하는 경우가 거의 없기 때문이 러한 대출상품과 함께 이루어진다고 볼 수 있습니다.
부린이라면 이러한 부동산 주택에서 사용되는 대출한도 및 고정금리, 변동금리등에 대한 단어가 무엇인지 알아보겠습니다.
대출한도
주택감정가에 따른 대출 가능한 퍼센테이지(%)나 액수로서 감정가에 따라서 대출받을 수 있는 한도가 정해집니다.
고정금리
대출기간 동안 약정한 금기가 만기 될때까지 변하지 않는 금리 “이자“를 말합니다.
변동금리
대출기간동안 적용되는 금리가 시장상황에 따라 일정주기별로 달라지는 금리 “이자“를 말합니다.
중도상환 수수료
주택감정가에 따른 대출가능한 퍼센테이지(%)나 액수를 말하며 감정가에 따라서 대출받을 수 있는 한도가 정해집니다.
주택담보대출 LTV DTI DSR 이란?
LTV “Lean To Value Ratio” 주택담보대출비율
LTV는 주택담보대출 비율이라고 말하며 주택담보로 대출을 하게 되면 주택의 실제가치에 대비한 대출금액 비율을 말하며 부동산 가격에 따라 대출비율이 정해지느것을 말합니다.
즉 5억원 주택 부동산을 구입 시 LTV 50%라고 한다면 주택금액 5억원의 절반인 2.5억을 대출금액으로 받을 수 있습니다.
이 LTV는 투기고열지구와 조정대상지역에 따라 달라지게 됩니다.
| 주택가격 | 대출금액 % |
|---|---|
| 9억원 이하 | 40% 까지 |
| 9억원 ~ 15억 | 20% 까지 |
| 15억 이상 | 주택담보대출 불가 |
| 6억원 이하 | 60% 까지 (최대 4억원) |
| 6억원 ~ 9억원 | 50%까지 (최대 4억원) |
| 주택가격 | 대출금액 % |
|---|---|
| 9억원 이하 | 50% 까지 |
| 9억원 이상 | 30% 까지 |
| 5억원 이하 | 70% 까지 (최대 4억원) |
| 5억원 ~ 8억원 | 60%까지 (최대 4억원) |
DTI “Debt To Income” 총부채 상환비율
DTI는 총부채 상환비율로서 돈을 빌린 채무자의 대출상환능력으로 직장인의 연 소득기준 “연봉”을 기준으로 대출한도를 정하게 되느것을 DTI 대출이라고 하며 당연히 연소득이 높을수록 대출한도가 높아지기 때문에 사회초년생이나 중소기업의 경우는 이득을 보기 쉽지 않습니다.
특히 DTI는 주택담보대출 상환 원리금만 있느것이 아닌 채무자의 기타대출이자 “신용대출 금액”도 함께 포함해서 연소득에 비례해 산출됩니다.
DSR “Dept Service Ratio” 총부채 원리금 상환비율
마지막으로 DSR 총부채 원리금 상환비율은 주택담보대출 시 대출받은 개인의 소득을 기준으로 모든 대출금액 “주택담보대출, 신용대출 등등”의 연간 원리금을 나눈 비율을 말하는것으로 DTI와 비슷해 보이지만 기타대출이 아닌 기타대출 원리금을 포함하느것이라는 점에서 차이점이 있습니다.
최근 주택담보대출 기사를 보면 생애 최초로 집을 구입할 때 주택 소재 지역이나 주택가격, 소득을 따지지 않고 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 인정 및 청년층 DSR 완화 등 관련기사들이 늘고 있으며 이에 대한 상품들이 더욱 추가될 것으로 보입니다.
2025년 주택담보대출 LTV, DTI, DSR 총정리
LTV, DTI, DSR의 가장 큰 차이점은 무엇인가요?
| 항목 | 기준 | 포함 항목 | 계산 방식 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| LTV | 담보(집) | 주택 가격 대비 대출금 | 대출금 / 주택 가격 | 부동산 자체의 가치 기준 |
| DTI | 소득 | 대출 ‘이자’ 중심 | 연간 이자 상환액 / 연소득 | 원리금+이자 중 ‘이자’ 위주 |
| DSR | 소득 | 대출 ‘원리금’ 전체 | 연간 원리금 상환액 / 연소득 | 모든 대출 원리금 포함 (주담대+신용대출 등) |
정리하자면:
- LTV는 부동산 담보의 가치 중심
- DTI/DSR은 나의 소득 대비 상환능력 중심
- DSR이 가장 엄격하며, 최근 대출심사에 가장 크게 작용합니다.
2025년 LTV 규제 완화는 어떻게 적용되나요?
2025년부터 생애 최초 주택구입자에 대해서는 소득, 지역, 주택가격과 무관하게 LTV 80%까지 대출이 가능해졌습니다.
단, 부부 합산 소득이 일정 기준 이하(예: 1억원)이고, 주택 가격이 일정 수준 이하여야 실제 적용이 수월하며, DSR 규제는 여전히 적용되기 때문에 총 대출 한도는 제한될 수 있습니다.
DSR이 높으면 대출이 거절될 수도 있나요?
네, DSR은 대출 승인 여부를 좌우하는 핵심 기준입니다.
2025년 기준, 총대출액 1억원 이상 또는 주택담보대출 6천만원 이상인 경우 DSR 규제가 적용되며, 일반적으로 40%를 넘으면 추가 대출이 어려울 수 있습니다.
예를 들어 연소득이 5천만원인 직장인의 경우, 모든 대출 원리금을 연간 2천만원 이내로 상환 가능해야 신규 대출 승인이 유리합니다.
변동금리와 고정금리, 어떤 게 유리한가요?
- 변동금리는 초기에 금리가 낮아 이자 부담이 적지만, 금리 상승기에는 위험이 큽니다.
- 고정금리는 처음부터 금리가 다소 높지만 장기적 안정성 확보에 유리합니다.
2025년 현재 기준금리는 상승세에서 안정기로 접어들고 있어, 고정금리 선택 비중이 증가하는 추세입니다.
주택담보대출 중도상환 수수료는 얼마인가요?
대부분 3년 이내 상환 시 최대 1.2% 이내의 수수료가 발생합니다.
단, 은행·상품에 따라 다르며, 일부 정책금융 상품이나 특례보금자리론 등은 중도상환 수수료가 면제되기도 합니다.
대출을 조기 상환할 계획이 있다면 반드시 상품별 중도상환 조건을 비교해야 합니다.
신용대출이 많아도 주택담보대출을 받을 수 있나요?
신용대출은 DSR 산정에 직접 포함되므로, 기존 대출 원리금 상환액이 많다면 주담대 한도는 줄어듭니다.
즉, 연소득 대비 모든 대출의 연간 상환금 총액이 기준을 초과하면 신규 주택담보대출은 제한됩니다.
필요시 신용대출을 일부 상환하거나, 배우자와 공동 명의로 분산하는 전략이 필요할 수 있습니다.
소득이 적은 청년이나 사회초년생도 주택담보대출이 가능한가요?
가능은 하지만 한도가 제한적입니다.
DSR 기준 강화로 인해 소득이 낮으면 대출 승인이 어렵기 때문입니다.
이 경우 청년 우대형 상품(예: 청년 전세보증금 대출, 디딤돌 대출, 특례보금자리론)을 활용하면 금리 우대 및 일부 DSR 규제를 완화받을 수 있습니다.
