종부세 양도세 중과 NO! 6년 단기임대 등록으로 주택 수 0 만들기

종부세·양도세 중과 NO! 비아파트 단기임대제 활용법

부동산 시장에서 다주택자 규제가 강화되면서, 이제는 단순히 집을 여러 채 가진 것만으로도 부담이 커졌다.

그러나 이런 흐름 속에서도 조용히 부상하고 있는 전략이 있다. 바로 비아파트 주택을 활용한 6년 단기임대 등록이다. 2025년부터 새롭게 도입되는 이 제도는 아파트를 제외한 연립주택, 다세대, 오피스텔을 대상으로 하며, 등록만으로 주택 수 0 효과를 기대할 수 있는 절세 전략이다.

핵심은 단순하다. 비아파트를 사서 임대 등록을 하면 해당 주택이 주택 수에서 제외된다.

이는 곧 1세대 1주택 비과세 요건 유지, 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 대상 제외라는 세 가지 큰 혜택으로 이어진다. 즉, 실거주는 아파트로 유지하면서, 비아파트를 통한 수익형 투자와 세금 절감이라는 두 마리 토끼를 잡는 구조다.

왜 비아파트인가?

아파트는 이번 단기임대제도에서 제외된다.

그 대신 연립, 다세대, 오피스텔에만 등록이 허용되며, 매입형은 수도권 기준 공시가격 4억원 이하라는 조건이 붙는다. 그럼에도 불구하고 이 제도가 주목받는 이유는 명확하다. 등록 즉시 주택 수에서 빠지며, 임대 의무기간은 6년으로 비교적 짧기 때문이다.

과거 4년 단기임대와 달리, 이번 제도는 장기임대 전환 시 최초 등록 6년을 그대로 인정해준다.

이를 통해 임대사업자 등록의 유연성은 더 넓어졌고, 다주택자나 갈아타기를 고려하는 1주택자에게도 절세 수단으로 충분히 활용 가능해졌다.

단기임대로 주택 수 ‘0’ 만드는 구조는?

예를 들어, 현재 아파트 1채를 보유한 A씨가 빌라 한 채를 추가 매입했다고 가정하자.

이 빌라를 단기임대 등록하면 해당 주택은 주택 수에서 빠지기 때문에, 여전히 A씨는 ‘1세대 1주택자’로 간주된다. 이 상태로 기존 아파트를 처분하면 장기보유특별공제 및 비과세 혜택을 고스란히 받을 수 있게 된다.

이는 특히 1주택 상태 유지가 중요한 절세 포인트가 되는 요즘, 굉장히 실용적인 전략이 된다. 다세대나 오피스텔을 추가 보유하면서도 세금 리스크를 제로화할 수 있는 유일한 합법적 방법이기 때문이다.

임대보증 요건과 주의할 점

물론 등록 과정에서 몇 가지 조건은 체크해야 한다. 대표적으로 임대보증 가입 요건이 강화됐다. 공시가격 2억원의 빌라라면 기존엔 3억원까지 인정되던 가격이 이제는 145% 수준인 2억9천만원으로 조정된다.

여기에 부채비율이 90% 이하여야 등록 가능하므로, 전세보증금과 대출 총액 계산이 중요하다.

또한, 임차인 보호 강화도 함께 진행된다. 입주·퇴거 시에는 반드시 양측이 입회하여 시설 상태를 확인하고, 수선비는 감가상각이 반영된 실비로 계산해야 한다. 이런 조항들은 등록된 임대주택의 공정한 운영과 분쟁 방지를 위한 최소한의 장치다.

단기임대 등록, 누구에게 유리할까?

• 기존 아파트 1채 보유 중 → 추가 주택 매입 예정자
  → 단기임대 등록으로 주택 수 유지, 비과세 요건 유지
• 세금 중과 대상이 된 다주택자
  → 비아파트를 임대등록해 주택 수 줄이기 가능
• 소액으로 수익형 부동산을 시작하려는 실수요자
  → 오피스텔 등 저가 비아파트 등록 후 안정적 임대 수익 기대

6년 단기임대제는 단순한 임대주택 정책이 아니다. 주택 수 조절, 세금 회피, 포트폴리오 다각화를 동시에 가능하게 하는 절세 전략의 플랫폼이다. 특히 고가 아파트 중심에서 벗어나 새로운 시장을 탐색하는 투자자에게 강력한 무기가 될 수 있는 제도다.

비아파트를 활용한 단기임대 등록, 지금부터 공부하고 준비하면 주택 수를 ‘제로’로 만들면서도 수익을 창출할 수 있는 길이 열릴 수 있다.

❓추가 FAQ (중복되지 않은 내용 중심)

단기임대 등록 가능한 비아파트의 구체적인 조건은?

2025년 기준 수도권 매입형 주택은 공시가격 4억원 이하, 건설형은 6억원 이하만 단기임대 등록이 가능합니다.

비수도권은 매입형 2억원, 건설형 6억원이 기준이며, 주택의 용도가 ‘거주용’으로 분류되어야 등록이 가능합니다. 주거용 오피스텔일 경우 취사 시설 및 욕실 등 요건을 갖춰야 합니다.

단기임대 등록 후 중도 해지하거나 6년 이전에 매도하면 어떻게 되나요?

단기임대 등록 후 6년을 채우지 못하고 등록을 해지하거나 매도할 경우, 세제 혜택은 소급하여 전액 환수될 수 있습니다.

특히 종합부동산세, 양도세 중과 배제 혜택이 사라지고 일반 과세로 전환될 수 있으므로 투자 계획 수립 시 의무 임대 기간을 반드시 고려해야 합니다.

단기임대 등록으로 정말 1세대 1주택 요건을 유지할 수 있나요?

네.

기존에 1주택(예: 아파트)을 보유한 상태에서 비아파트를 단기임대로 등록하면, 해당 주택은 주택 수에서 제외되므로 1세대 1주택 상태를 유지하게 됩니다.

이를 통해 기존 아파트 매도 시 장기보유특별공제 및 비과세 적용이 가능해집니다.

단기임대 등록 가능한 지역이나 제한이 있나요?

특정 투기과열지구나 조정대상지역에서도 등록 자체는 가능하지만, 공시가격 요건과 임대보증금 규제, 부채비율 조건을 충족해야 하므로 실질적으로는 수도권 외곽이나 비수도권에서 조건을 만족시키기 쉽습니다.

특히 서울 도심권의 오피스텔은 공시가격 기준을 초과하는 경우가 많아 등록이 어려울 수 있습니다.

단기임대 등록과 청약 당첨 자격에 영향은 없나요?

단기임대 등록 자체는 청약 자격(무주택 여부)에 직접적인 영향을 주지는 않지만, 일정 시점 이후 실거주 요건이 필요한 청약에서는 단기임대 등록 주택이 거주 요건 인정에 제한을 받을 수 있습니다.

따라서 청약을 고려 중이라면 등록 시기와 주택 구분을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

임대사업자로 등록하면 별도의 사업자 등록번호가 필요한가요?

단기임대 주택 등록과 동시에 지자체에 임대사업자 등록을 해야 하며, 이때 세무서에 사업자 등록번호도 함께 신청해야 합니다.

특히 부가세 신고와는 무관하지만 소득세 관련 신고 및 임대료 수입 증빙을 위해 필수적으로 사업자 등록을 진행해야 합니다.

단기임대도 전입신고 제한 규정이 있나요?

전입신고 자체를 막지는 않지만, 단기임대 등록된 주택에 전입하는 경우 해당 주소지가 실거주로 오해받을 수 있으므로, 임대주택 운영과 무관하게 실거주 전입은 가급적 피하는 것이 좋습니다. 일부 세무서에서는 임대 목적임을 명확히 밝히도록 요청하기도 합니다.

등록된 단기임대 주택의 리모델링이나 수리도 공제 가능한가요?

수선 및 리모델링 비용은 일정 요건을 충족하면 필요경비로 인정되어 소득세 신고 시 비용처리가 가능합니다.

다만, 단순 인테리어 성격이 아닌 구조 변경, 내구성 개선 등의 수리만 인정되며, 영수증 등 객관적인 증빙 자료가 있어야 합니다.