전세자금대출 제한과 계약파기 따른 임대인은 계약금의 2배 배상

최근 금융당국의 가계대출 규제 강화로 인해 전세자금대출이 제한되면서, 전세 계약을 둘러싼 분쟁이 증가하고 있습니다.

특히, 이미 전세 계약을 체결한 세입자들이 대출이 막혀 계약을 파기할 경우, 임대인은 계약금의 2배를 배상해야 하는 상황이 발생할 수 있으며 이러한 변화는 임대인에게도 큰 리스크로 다가오고 있으며, 계약 파기 시의 법적 의무와 금전적 부담에 대해 명확히 이해할 필요가 있습니다.

그럼 부동산 전세자금대출 제한이 임대인에게 미치는 영향을 중심으로, 계약 파기 시 발생할 수 있는 배액 배상 문제를 알아보고 이를 예방하기 위한 대처 방안에 해대 고민해보도록 하겠습니다.

우선 부동산 전세계약 체결 전후로 주의해야 할 사항들을 꼼꼼히 살펴보아, 예상치 못한 금전적 손실을 피하고 안정적인 임대 계약을 유지할 수 있도록 돕겠습니다.

전세자금대출 제한의 배경과 목적

전세자금대출은 많은 서민들이 주거를 마련하는 데 필수적인 금융상품입니다.

그러나 최근 몇 년간 부동산 시장에서 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 성행하면서, 이 대출이 투기 수단으로 악용되는 사례가 늘어났습니다.

특히 갭투자는 집값 상승을 노리고 전세금을 활용해 주택을 매입하는 방식으로, 매매가와 전세가의 차액이 적은 주택을 주로 대상으로 합니다. 이런 매매 방식은 시장의 불안정을 초래할 수 있으며, 특히 가격이 하락할 경우 갭투자자와 세입자 모두 큰 위험에 처할 수 있습니다.

이러한 전세자금대출 제한의배경 속에서 금융당국은 가계대출 규제를 강화하고, 은행들로 하여금 갭투자와 관련된 전세자금대출을 제한하도록 압박을 가했습니다.

이로 인해 주요 시중은행들은 조건부 전세자금대출 상품의 취급을 중단하기 시작했습니다. 조건부 전세자금대출이란, 집주인의 명의 변경이 조건이 되는 대출로, 갭투자자들이 전세금을 이용해 매매 잔금을 치를 수 있게 해주는 상품입니다.

은행의 전세자금대출 제한, 실수요자의 리스크 증대

금융권에서는 2024년 9월부터 신한은행, KB국민은행, 우리은행 등 주요 은행들이 갭투자와 관련된 조건부 전세자금대출을 중단했습니다.

이 대출 상품은 집주인 명의가 변경되는 조건으로, 갭투자자들이 매매 잔금을 전세금으로 충당할 수 있게 해주는 방안이었습니다. 그러나 이 상품의 중단으로 갭투자자뿐 아니라 전세를 이미 계약한 실수요자들이 큰 타격을 입고 있습니다.

전세 실수요자들에게 미치는 영향

이 같은 대출 제한 조치는 갭투자를 억제하는 데 어느 정도 효과를 발휘할 수 있지만, 문제는 그 과정에서 전세 실수요자들이 예상치 못한 피해를 입게 된다는 점입니다.

전세 실수요자는 단순히 주거를 목적으로 전세를 얻으려는 사람들로, 이들은 갭투자와는 무관하게 전세자금대출이 필요하기 때문에 전세자금 대출이 제한되면서, 이들 실수요자들이 전세계약을 체결한 후에도 대출을 받지 못해 계약을 파기해야 하는 상황이 발생하고 있습니다.

특히, 이미 전세계약을 맺은 세입자들은 대출 제한의 피해를 직접적으로 받고 있는 가운데 전세금을 마련하기 위해 대출을 신청했으나, 대출 시행일이 은행의 정책 변경 이후로 잡혀 있는 경우, 대출이 불가능해질 수 있습니다.

이로 인해 세입자는 전세금을 마련하지 못해 계약을 이행할 수 없게 되고, 최악의 경우 계약 파기 및 배액 배상 문제까지 겪게 됩니다.

전세 계약 파기와 배액 배상

특히, 전세 계약을 이미 체결한 세입자들은 대출이 제한되면서 계약을 파기해야 하는 상황에 놓일 수 있으며 이 경우, 세입자가 계약을 파기할 경우에는 계약금을 포기해야 하며, 임대인은 계약금의 2배를 배상해야 합니다.

부동산 계약에서 ‘가계약금‘이라는 개념이 혼동을 초래할 수 있으며 가계약금은 보통 계약금보다 적은 금액으로, 계약을 보장하기 위해 걸어두는 금액입니다.

구분	가계약금	계약금
정의	본 계약 전, 계약 의사를 확정하기 위해 지불하는 금액	본 계약 체결 시, 계약의 구속력을 보장하기 위해 지불하는 금액
금액	계약금보다 적은 금액으로 설정	일반적으로 전체 계약금액의 10% 정도
목적	계약을 예약하거나 자리 확보 목적	계약의 확정과 구속력을 확보하기 위한 목적
계약 취소 시	가계약금을 포기함으로써 계약 취소 가능	계약을 취소하면 계약금을 포기해야 하며, 상대방이 취소하면 계약금의 2배 배상 필요
법적 효력	계약의 구속력이 상대적으로 약함	법적으로 강력한 구속력을 가짐
계약 성립 여부	가계약 단계로 본 계약이 성립되지 않을 수 있음	본 계약이 성립되어 계약에 대한 법적 책임이 발생함
계약서 작성	대부분 계약서 작성 전 단계에서 발생	계약서 작성 시 지불하며, 계약서에 명시됨

그러나 가계약금만 포기하면 되는 줄 알았다가, 실제로는 계약금 전액을 배상해야 하는 경우가 많습니다.

이로 인해 세입자들이 예상치 못한 금전적 부담을 안게 되는 상황이 빈번하게 발생하고 있으며 아래 부동산 계약 시 순서를 참고하여 놓치는 부분은 없는지 더블체크하시길 바랍니다.

부동산 계약순서

부동산 매물 검색 및 조사

• 매물 검색: 부동산 중개사, 인터넷, 광고 등을 통해 매물 검색
• 매물 조사: 주변 시세, 위치, 환경, 법적 상태 등 확인

매물 방문 및 현장 확인

• 직접 방문: 매물을 방문해 실물 상태, 주변 환경 등을 확인
• 중개사 상담: 매물 관련 정보를 부동산 중개사와 상담

가격 협상 및 조건 협의

• 매도자와 가격 협상: 구매 희망 가격을 제시하고 협상
• 조건 협의: 매매 조건, 잔금일, 중도금, 특약 사항 등 협의

가계약

• 가계약금 지불: 계약 의사를 확정하기 위해 가계약금 지불
• 가계약서 작성: 가계약 조건을 명시한 가계약서 작성

부동산 등기부등본 확인

• 등기부등본 발급: 등기소나 인터넷을 통해 등기부등본 발급
• 소유권, 근저당권 등 확인: 소유자, 근저당 설정 여부, 법적 문제 등 확인

본 계약서 작성 및 계약금 지불

• 본 계약서 작성: 매매 조건, 권리 의무 등을 명시한 본 계약서 작성
• 계약금 지불: 계약 체결 시 전체 금액의 10% 정도를 계약금으로 지불

잔금 지급 및 소유권 이전 준비

• 잔금 지급 준비: 중도금, 잔금 지급을 위한 자금 준비
• 소유권 이전 준비: 등기 서류, 대출 서류 준비

잔금 지급 및 소유권 이전

• 잔금 지급: 계약서에 명시된 날짜에 잔금 지급
• 소유권 이전 등기: 등기소에 소유권 이전 등기 신청

부동산 인도 및 입주

• 부동산 인도: 매도자가 매수자에게 부동산을 인도
• 입주 및 관리: 입주 후 시설 관리 및 점검

취득세 납부 및 기타 세금 처리

• 취득세 납부: 소유권 이전 후 취득세 납부
• 기타 세금 처리: 재산세, 종합부동산세 등 세금 납부

전세 실수요자를 위한 대처 방안

이 같은 문제를 방지하기 위해서는 계약 시 신중한 접근이 필요합니다.

• 계약서 확인: 전세 계약을 체결할 때, 계약서에 명시된 가계약금과 계약금, 그리고 배액 배상 조항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약금과 가계약금의 차이를 명확히 이해하고, 계약 파기 시 발생할 수 있는 금전적 부담을 사전에 인지하는 것이 중요합니다.
• 대출 가능 여부 확인: 전세자금대출의 가능 여부를 은행과 사전에 충분히 확인해야 합니다. 특히, 대출 시행일과 은행의 대출 정책 변경 시점을 잘 조율하여 불필요한 리스크를 피해야 합니다.

계약서 작성 시, 가계약금과 계약금의 차이, 배액 배상에 대한 조항을 명확히 확인해야 합니다.

또한, 부동산 계약서 작성 시 명시된 내용에 따라, 상황에 맞게 가계약금을 포기하거나 배액 배상을 요구할 수 있는 방법을 고려해야 합니다.

금융당국의 가계대출 관리 강화는 시장의 안정성을 도모하려는 목적이 있으나, 실수요자들의 피해를 낳고 있는 것도 사실입니다. 전세자금대출의 제한으로 인한 세입자들의 리스크를 최소화하기 위해서는, 계약 시 주의 깊게 조건을 살피고, 필요할 경우 부동산 전문 변호사의 상담을 받는 것이 중요합니다. 이를 통해 예상치 못한 금전적 손해를 피하고, 전세 계약을 안전하게 유지할 수 있을 것입니다.

부동산 전문 변호사와의 상담은 특히 전세 계약 파기와 관련된 분쟁을 해결하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 불확실한 상황에서 혼자 해결하려다가 오히려 큰 손해를 입을 수 있으므로, 법적 조언을 받는 것이 바람직합니다.