전세사기 피해 인한 보증금 회수 전세대출 연장 최우선변제금 무이자
오늘은 전세사기 피해를 당했을 경우 전세대출 상환을 어떻게 연장할 수 있는지, 그리고 피해자들이 저리 대출로 전환할 수 있는 제도에 대해 알아보겠습니다.
전세사기 피해자들은 주로 소송과 경매를 통해 보증금을 회수해야 하는데, 이 과정은 약 1년 정도 소요됩니다. 그동안 전세대출 연장을 한 상태에서 절차를 진행해야 합니다.
다행히 시중은행은 현재 전세사기 피해자들에게 전세대출 연장을 상당히 해주고 있는 실정입니다.
다만, 피해에 대한 입증을 위해 법원 서류를 요구하고 있습니다. 저희 법무법인은 대부분의 전세사기 피해자들이 전세대출을 보유하고 있기 때문에 임차권 등기 명령 또는 소송 접수증을 발급하여 대출 연장을 도와드리고 있습니다.
아래에서 설명드리는 전세사기 피해자 결정이 되면 저리 대출로 전환도 가능하며 전세사기 피해자 제도는 누구나 신청한다고 해서 되는 것은 아닙니다.
국토교통부는 지난 한 달간 세 차례에 열린 전세사기 피해 지원 위원회 전체 회의에서 2174건을 심의하여 1627건을 전세 사기 피해자로 가결하였습니다. 부결된 신청 건수는 보증보험이나 최우선변제금 등으로 보증금 전액 반환이 가능하거나, 전세 사기 특별법에 따른 요건을 충족하지 못한 경우입니다.
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전세사기 피해자로 확정될 경우
전세사기 피해자로 확정될 경우, 경·공매 절차, 신용 회복, 금융, 긴급 복지 등 다양한 지원을 받을 수 있으며, 기존 전세대출을 저금리 대출로 갈아탈 수 있는 대환 대출도 이용할 수 있습니다.
참고 : 주택담보대출 갈아타기 – 주담대 신청 및 대출 주의사항
전세 사기 피해자는 전세 계약이 만료됨에 따라 임대인으로부터 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하여 금전적, 정신적 피해를 입게 됩니다. 이러한 상황에서 전세대출 연장의 문제로 고통을 받게 됩니다.
전세사기 피해자의 가장 큰 어려움은 금전적인 문제이며, 당장 해결해야 할 대출 문제이며 현재 시중은행에서는 전세 사기 피해자들을 위해 전세대출 연장을 진행하고 있습니다.
전세사기 피해자등 결정을 위한 4가지 요건
전세사기 피해자 특별법 지원 대상으로 선정되기 위해서는 다음의 4가지 조건을 충족해야 합니다.
- 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우
- 임대차 보증금이 3억 이하(최대 5억 원 이하)인 경우
- 다수의 임차인에게 임대차 보증금 반환채권 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것으로 예상되는 경우
- 임대인의 파산 또는 회생 절차를 개시한 경우
- 임차 주택이 경매 또는 공매 절차의 개시된 경우
- 임차인의 집행권원 확보 등
- 임대인이 임차 보증금 반환 채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우
- 임대인 등에 대한 수사기관 수사 개시
- 임대인의 기망
- 보증금을 반환할 능력이 없는 자에게 임차 주택 소유권 양도
- 다수의 주택을 취득하여 매입한 경우
전세사기 피해자 혜택
전세사기 피해자는 특별법에 따라 여러 가지 혜택을 받을 수 있습니다.
- (1)(2)(3)(4) 요건을 모두 충족한 경우: 특별법상 모든 지원(경·공매 절차 지원, 신용 회복 지원, 금융 지원, 긴급 복지 지원) 가능
- (2)(4) 요건을 충족한 경우: 일반 금융 지원 및 긴급 복지 지원 가능(경·공매 절차 지원 제외)
- (1)(3)(4) 요건을 충족한 경우: 특별법상 조세채권 안분 지원 가능
주요 혜택으로는 경매 절차 지원을 통해 주택 회수와 피해 금액 회수를 돕는 것이 있습니다. 또한, 신용 회복을 지원하고 금융적으로 도움을 주는 특별 대출이 포함될 수 있습니다. 긴급 복지 지원을 통해 생활 유지에 도움을 주기도 합니다. 추가적으로 세금 체납 대상에서 제외되거나 주거 안정성을 증진시키는 법적 지원을 받을 수도 있습니다.
임차권 등기명령
은행의 전세 보증금 대출 연장을 위해서는 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다.
이는 임대인이 임대차 보증금을 반환하지 않았다는 사실을 부동산 등기부에 기록하는 절차가 있으며 전세 계약 만료 후 임대차 보증금을 반환받지 못했을 경우 전입신고, 확정일자 등으로 대항력을 갖추지 못했거나 주택을 점유하지 못하는 상황일 때 필수적으로 고려해야 하는 사항입니다.
전세 사기 피해자 저리 대출 지원
전세 사기 피해자로 인정받을 경우, 대환 대출 및 주택 자금 대출 시 지원을 받을 수 있습니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 연 소득 | 개인 연 소득이 1억 3000만 원 이하이어야 함 |
| 보증금 | 전세 보증금이 5억 원 이하이어야 함 |
| 대출 한도 | 최대 4억 원까지 가능 (LTV 80%, DTI 60% 기준) |
| 금리 | 연 1.85% ~ 2.70% (시중 은행 기준) |
| 대출 기간 | 최대 30년까지 가능, 거치 기간 최대 3년까지 가능 |
| 지원 혜택 | 주택 구입자금 대출 또는 대환대출로 이용 가능 |
| 금융 지원을 통한 신용 회복 지원 | |
| 경·공매 절차 지원 (필요 시) | |
| 긴급 복지 지원 (필요 시) |
연 소득 1억 3000만 원 이하, 보증금 5억 원 이하, 대출 한도 4억 원 기준으로 저리 대환 대출이 가능합니다.
또한 금리는 1~2%대로, 금전적 피해에 큰 도움이 되며 전세사기 피해자 전용 디딤돌 대출도 이용할 수 있습니다.
전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법에 따라 전세 사기 피해자 부부 합산 연 소득 7천만 원 이하, 순자산 가액 4.69억 원 이하 무주택세대주이어야 합니다. 대출 금리는 연 1.85~2.70%까지 가능하며, 대출 한도는 4억 원까지, 대출 기간은 최대 30년까지 가능합니다.
실제 보증금 회수 방법
실질적으로 전세 보증금을 회수하기 위해서는 민사소송인 전세 보증금 반환 소송을 진행해야 합니다.
임차권 등기명령을 신청하여 대출 연장을 받고, 집주인의 재산인 전세집을 강제 경매로 넘겨 셀프낙찰 받아 세를 내주거나 매매하여 보증금을 회수하는 것이 필요합니다.
우선 현재 전세사기 특별법 시행기간이 1년 6개월 밖에 남지 않았기 때문에 법적소송과 부동산 경매 소요기간이 약 1년 이상 걸리기 때문에 신속한 소송이 필요합니다.
이러한 기존 판결문을 확보하면 전세사기 피해자 인정에 도움이 됩니다. 계약기간이 많이 남은 경우라도 민사소송이 필요합니다.
전세사기 피해자라면 단순히 대출 연장만 해결하는 것이 아니라, 판결문을 획득하여 집주인의 재산을 압류하고, 경매를 통해 보증금을 회수하는 과정까지 철저히 준비해야 합니다.
또한, 신용회복 지원도 중요한 부분으로 전세사기 피해로 인해 신용 등급이 하락할 수 있으며, 이는 추후 금융 거래 시 불이익을 초래할 수 있습니다. 전세 사기 피해자 특별법에 따라 신용 회복 지원을 받을 수 있으므로, 피해자들은 이를 적극 활용해야 합니다.
경·공매 절차 지원도 필수적입니다. 법무법인은 경매 절차를 대행하여 피해자들이 최대한 신속하게 보증금을 회수할 수 있도록 도와드리고 있습니다. 경매 절차는 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
마지막으로, 긴급 복지 지원을 통해 생계비를 지원받을 수 있습니다. 전세사기 피해자는 금전적으로 큰 타격을 입기 때문에, 긴급 복지 지원을 통해 최소한의 생활비를 확보하는 것이 중요합니다. 해당 지원은 지자체나 복지기관을 통해 신청할 수 있습니다.
