전세사기 피해자 결정 후 1호~4호 기망요건, 다 해당돼야 하나요?
전세사기 피해자 결정 시 ‘4호 기망’만 해당돼도 괜찮을까? 기망요건 1~4호
전세사기피해자 지원제도를 신청하고 나면 가장 많이 하게 되는 질문 중 하나가 바로 “기망요건 1호부터 4호까지 전부 충족해야 하나요?”라는 점입니다.
특히 심사 결정 결과를 기다리거나 ‘전세사기피해자 결정 통보’를 받은 후라면, 그 안에 적힌 ‘4호 기망’, ‘2호 요건 해당’ 등의 문구가 무척 혼란스럽게 다가올 수 있습니다.
결론부터 말씀드리자면, 전세사기피해자 요건 중 1호~4호는 ‘또는’ 조건입니다. 다시 말해, 1호~4호 중 하나만 해당되면 기망요건 충족으로 간주되고, 전세사기피해자로 인정받을 수 있습니다. 전부 해당되어야 하는 것은 아닙니다.
기망요건 1호~4호는 각각 어떤 의미일까?
전세사기피해자 특별법에 따라 심사되는 요건은 아래와 같이 구분됩니다.
| 기망요건 | 내용 요약 | 주요 예시 |
|---|---|---|
| 1호 | 전세보증금 반환 능력이 없음에도 불구하고 이를 감추고 계약 | 깡통전세, 허위 임대보증서 제출 |
| 2호 | 전입세대·보증금 수령 사실을 임차인에게 고지하지 않음 | 같은 집에 여러 명 중복계약 |
| 3호 | 권리관계(가압류, 근저당 등)를 숨기고 계약 체결 | 세입자에게 등기부 공개하지 않음 |
| 4호 | 임대인의 사기적 행위로 임차인을 오도하여 계약 체결 | 위임장 위조, 대리인 사칭 등 |
이 중 하나라도 해당하면 전세사기피해자로 인정을 받을 수 있습니다.
실제 신청 과정에서도 각 항목에 해당 여부를 하나씩 체크하게 되며, 심사 결과에는 해당된 항목만 표시됩니다.
예를 들어 “기망요건 4호 해당”이라고만 적힌 경우, 나머지 1~3호는 해당되지 않았다는 의미지, 전체 요건을 충족하지 않았다는 뜻은 아닙니다.
4호 기망, 왜 자주 언급될까?
4호 기망은 실제 피해자들이 가장 흔하게 겪는 유형 중 하나입니다.
예를 들어, 중개사가 실제 임대인이 아닌 제3자를 대리인으로 소개하고 계약하게 하거나, 서류 위조 및 위임장 사기로 인해 임차인이 속는 경우가 여기에 해당합니다. 이처럼 위법행위가 명백하거나 경찰 수사 또는 검찰 기소가 병행된 사안이라면 기망요건 4호가 중심 요건으로 지정되는 경우가 많습니다.
Q. 기망요건 여러 개 해당되면 더 유리한가요?
아닙니다.
기망요건은 한 개만 충족되면 충분합니다. 다만, 여러 건에 해당될 경우 심사의 정당성이나 사기의 고의성이 보다 분명해질 수 있어 추가 구제 수단을 강구할 때 도움이 될 수 있습니다. 예를 들어 추후 형사소송이나 손해배상 청구 시 요건이 복수로 충족되었다는 것은 유리한 정황으로 작용할 수 있습니다.
마지막으로 꼭 기억하세요!
- 전세사기피해자 결정 시, 기망요건은 ‘하나만 충족해도 인정’됩니다.
- 4호만 해당돼도 걱정하지 마세요.
- 서면에 기재된 ‘기망요건 번호’는 당신이 통과한 요건을 표시하는 것일 뿐, 빠진 게 있다는 의미는 아닙니다.
앞으로 구제절차나 주거지원, 주택도시보증공사(HUG) 보증 환급, 지자체의 전세금 반환 지원 등을 받는 데 있어서도 해당 요건이 기준점이 되니, 잘 숙지해두면 좋습니다.
전세사기피해자 관련 자주 묻는 질문들
전세사기피해자 신청 시 꼭 실거주 요건이 필요한가요?
네. 대부분의 경우 실제 거주 사실이 있어야 전세사기피해자로 인정됩니다. 전입신고와 확정일자만으로는 부족하며, 실제로 이사하여 살았다는 증거(공과금 납부, 택배기록 등)가 요구될 수 있습니다.
보증보험 가입 안 했는데도 전세사기피해자 구제 받을 수 있나요?
그렇습니다. HUG(주택도시보증공사) 보증 미가입자도 구제 대상이 될 수 있습니다. 다만, 보증에 가입한 경우보다 지원 범위나 환급금의 속도는 늦어질 수 있으며, 지자체 또는 국토부의 개별 심사에 따라 결정됩니다.
전세사기피해자 결정 후 실제 보증금 반환까지 걸리는 시간은?
정확한 기간은 케이스마다 다르지만, 피해자 결정 → 보증금 환수 절차 → 임대인 파산 접수 등의 절차를 거치기 때문에 일반적으로 3개월에서 9개월 이상 소요될 수 있습니다. 법률구조공단의 법률지원 또는 HUG 보증과 연계된 절차 활용이 시간 단축에 도움이 됩니다.
임대인이 사망했거나 연락이 안 되면 전세사기 신청이 불가능한가요?
아닙니다. 임대인의 사망, 실종, 해외도피 등 연락 두절 상태라도 신청은 가능합니다. 이 경우 법정대리인 또는 상속인 대상 공시송달 등의 절차를 활용하며, 사기 가능성이 인정되면 피해자 결정은 그대로 유효합니다.
전세사기 피해자 선정 이후 이사 가도 지원을 받을 수 있나요?
예. 지원 대상은 사건 당시 주소 기준으로 결정되며, 이사 후에도 대상자 자격은 유지됩니다. 단, 주거지원과 같은 일부 혜택은 새로운 주소지 관할 지자체 기준으로 제한될 수 있습니다.
전세사기피해자 인정받으면 공인중개사에게도 책임 물을 수 있나요?
상황에 따라 가능합니다. 중개사가 임대인의 권리관계를 고지하지 않았거나 허위 정보를 제공했다면, 공인중개사법 위반으로 민형사상 책임을 물을 수 있습니다. 한국공인중개사협회에 민원을 제기하거나 법적 손해배상 청구가 가능합니다.
전세사기피해자도 전입신고 후 확정일자만 있으면 순위 보호되나요?
전입신고와 확정일자가 같은 날 이루어졌고 실제 거주했다면 일반적으로 대항력과 우선변제권이 부여됩니다. 하지만 기존 근저당이나 선순위 임차인이 있다면 순위 밀림으로 인한 보증금 손실이 발생할 수 있어, 법률 상담이 필수입니다.
전세사기피해자 인정 후에도 경매가 진행되면 어떻게 되나요?
전세사기피해자 인정을 받아도 경매는 예정대로 진행됩니다. 이 경우 보증금을 우선 변제받을 수 있는지 여부가 핵심인데, 순위가 밀리면 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 회생 신청, 환수 절차, 주거 대체 지원을 병행 준비해야 합니다.
