전세계약 만료 전 이사 짐 미리 빼면 안되는 이유 및 주의사항

전세금 반환 시 미리 이사 짐 빼면 안되는 이유

최근 전세 계약기간이 만료되어 이사를 앞두고 있는 서울 강서구의 A씨는 마음이 복잡하기만 한데 전세금 반환을 앞두고 집주인으로부터 갑작스러운 연락을 받았기 때문입니다. 집주인은 개인 사정으로 인해 이사 당일이 아닌 다음 날에 전세금을 반환하겠다고 하는데 이 때문에 A씨는 집주인이 전세금 반환보증 약속을 지키지 않을 것이라는 우려에 사로잡혔습니다.

이런 상황에서 전세 만기 전에 짐을 모두 빼버리는 것은 상당히 위험한 행동으로서 이는 임대차 계약이 끝나더라도 세입자가 집을 계속 점유하고 있는 상태로 간주되어, 집주인에게 정당한 전세금 반환을 압박할 수 있는 중요한 수단이 되기 때문입니다.

임대인과 임차인 사이의 계약은 동시이행 관계에 있다고 볼 수 있으며, 보증금을 받지 못한 상태에서는 일부 짐을 남겨둬야 한다고 하는데 만약 이사 다음 날에도 세입자가 전세금을 받지 못하게 된다면, 법적 절차를 밟아야 합니다.

이 경우, 임차권등기명령 신청이 중요한 부분으로서 이 과정이 완료되기까지는 약 2주가 소요됩니다. 등기부를 통해 확인되면, 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 안심하고 나머지 짐을 빼고 집을 인도할 수 있습니다.

대항력이란?

대항력이란 임차주택에 관련해서 임대인이나 그 후계인, 즉 주택의 소유권이 변동되었을 경우나 새로운 임차인이 생겼을 때에도 기존 임대차 계약을 계속 유지할 수 있는 임차인의 권리를 의미합니다.

이를 위해서는 두 가지 주요 요소를 충족해야 합니다: 주택의 점유와 주민등록의 유지입니다. 임차인이 임대차 주택을 실제로 사용하고 관리하며, 해당 주소지에 주민등록을 함으로써 대항력을 확보할 수 있습니다.

대항력을 취득하는 과정은 법적으로 ‘임대인으로부터 주택의 인도를 받고, 주민센터에 전입 신고를 하는 것’으로 명시되어 있으며, 주민센터에 전입신고를 완료한 다음 날부터 대항력이 발생한다고 볼 수 있으며 이러한 대항력은 임차인이 자신의 권리를 보호받기 위한 매우 중요한 요소로 작용합니다.

확정일자란?

부동산에서 확정일자란 임대차 계약서가 법적 효력을 발생시키는 특정 날짜를 의미합니다.

이것은 임대차 계약서에 법원, 등기소 혹은 주민센터 등의 공무원에 의해 계약 내용이 확인되고, 그 날짜가 기록된 것을 말합니다.

확정일자는 임차인이 어떤 이유로든 임대주택에서 이사를 가야 할 때, 자신의 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리와 함께 대항력을 보장하기 위해 매우 중요합니다. 주민센터에서 전입신고를 완료하고, 계약서에 확정일자의 도장을 받는 과정은 임차인이 향후 발생할 수 있는 다양한 소유권 변동 상황에서도 자신의 권리를 유지할 수 있는 법적 보호 장치를 마련하는 것으로 볼 수 있습니다.

우선변제권이란?

우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 부쳐질 때, 임차인이 자신의 보증금을 후순위 권리자나 일반 채권자들보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.

참고 : 부동산 전세집 경매로 넘어가면 전세보증금 반환 가능할까?

참고 : 부동산 전세사기 안 당하는 방법 – 계약서 작성 주의사항

이 권리를 얻기 위해서는 대항력과 확정일자가 있어야 하며, 보증금의 완전한 납부 여부는 이 권리 취득에 영향을 미치지 않습니다. 우선변제권은 임차인이 경제적 손해를 최소화하고 자신의 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 하는 중요한 권리입니다.

최우선 변제권이란?

최우선 변제권은 특히 소액임차인의 경우 보다 큰 보호를 제공하기 위해 만들어진 법적 조치입니다.

이 권리는 서울 등 지역별로 정해진 특정 금액 이하의 보증금에 대해, 다른 모든 채권자들보다도 먼저 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 예를 들어 서울에서는 1억원 이하의 보증금을 가진 임차인이 5,000만원까지 최우선으로 변제받을 수 있으며, 이는 지역에 따라 다르게 설정됩니다. 이 최우선 변제권은 임차인이 경제적 모멘텀을 보장받을 수 있도록 해 줍니다.

부동산 권리를 유지하는 방법

임차권 등기명령과 주민등록의 유지는 대항력과 우선변제권 등 임차인의 권리를 유지하기 위한 중요한 수단입니다.

임차권 등기는 임차인이 임대차 계약의 존재와 그 범위를 공적으로 기록함으로써, 이사를 가더라도 자신의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 도와줍니다.

또한, 임차주택에서의 주민등록 유지는 대항력을 유지하는 데 필수적인 요소로, 다른 곳으로 주민등록을 이전할 경우 대항력과 우선변제권이 소멸될 위험이 있습니다.

더욱이 전세금 반환청구소송을 제기할 수도 있습니다. 이는 명도의무를 완벽하게 이행했음에도 불구하고 전세금 반환을 받지 못할 경우, 집주인을 상대로 법적 절차를 밟는 것인데 대략 4개월 정도 소요될 수 있으며, 변호사는 집주인이 세입자의 명도의무 이행에도 불구하고 전세금 반환을 이행하지 않았다면, 세입자는 지연이자를 포함해 손해배상청구까지 가능합니다.

전세계약 세입자? 반환이 쉽지 않은 이유

전세계약의 특성상, 세입자 찾기가 쉽지 않은 경우가 많습니다. 세입자가 구해지지 않을 경우, 전세금 반환도 쉽지 않은 현실입니다.

집주인이 보증금을 가지고 있지 않은 경우가 많기 때문에, 세입자가 직접 새로운 임차인을 찾아야 하는 상황도 발생할 수 있습니다. 이러한 상황에서는 근처의 공인중개사 사무소를 이용하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

한편, 전세금을 받기 전까지는 ‘내 집’으로 간주하는 것이 중요합니다. 이사하려는 새 집이 있더라도 전세금을 못 받은 상태에서는 주소지 이전을 하거나 이삿짐을 전부 빼서는 안 됩니다. 이때 전입신고, 확정일자, 거주 유지 등 세 가지 안전장치는 세입자의 권리를 보호하는 중요한 수단이 됩니다.

대항력과 우선변제권을 잃지 않기 위해서는 전세 만기 전 이사할 경우에도 일부 짐을 남겨두고, 가능하다면 임차권등기명령 신청과 같은 법적 절차를 통해 자신의 권리를 확실하게 보호해야 합니다.