전세계약서 작성 및 주의사항 – 임대인 임차인 전세집 계약방법
전세집을 구하는 일은 매번 까다롭습니다. 전세 가격, 주택 상태, 주변 생활여건 등 많은 사항을 고려해야 하죠. 무엇보다도 내 전세금을 안전하게 지키는 것이 가장 중요하며 그러기 위해서는 전세계약서 작성을 제대로 이해하고 임대인 및 임차인에 맞게 제대로 된 주의사항을 이해하느것이 필요합니다.
전세대출 가능여부를 확인하기 위해서는 몇 가지 사항을 주의해야 합니다. 전세대출을 받는 경우 전세 계약서를 작성하기 전에 전세대출이 가능한지 반드시 확인해야 합니다. 왜냐하면 전세대출이 안 될 경우, 계약 전체가 파기될 수 있기 때문입니다.
먼저, 대출 가능 금액은 차주(대출실행자=세입자)의 신용이나 주택의 담보가치 근저당 설정 여부에 따라 다르지만, 대략적으로 어느정도 대출 가능한지 간략히 구두로 확인해볼 수 있습니다.
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개인적으로 알아보기도 좋지만, 통상적으로는 공인중개사 사무소에서 대출 상담사를 소개시켜줄 수 있습니다. 그들은 더 자세하고 정확한 정보를 제공해줄 수 있습니다.
또한, 전입세대 열람을 확인해야 합니다. 다세대 주택이나 아파트 등 1개 호수마다 개별 등기되어 있는 주택은 1세대마다 확인할 수 있지만, 단독, 다가구, 다중주택의 경우 소유자 1명에 여러명의 임차인이 등재되어 있으므로 정확한 임차관계를 확인하기 위해서는 전입세대 열람이 필요합니다.
전세대출 실행시 해당 세대 이외에 전입세대가 있을 경우, 대출이 어려워질 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다. 전입세대 열람을 통해 기존에 전입자가 있을 경우, 나의 순위가 후순위로 밀려 경매시에 배당 순위에서 밀려 전세보증금을 전액 안전하게 지킬 수 없는 경우를 판단할 수 있습니다. 전입세대 열람은 이해관계인(집주인)만 할 수 있으므로 집주인의 동의가 필요합니다.
또한, 등기사항전부증명서를 확인하여 근저당권 ‘채권최고액‘을 확인해야 합니다. 채권최고액은 실제 대출금액의 120%~130%를 설정합니다. 예를 들어, 집주인이 1억원을 대출 받았을 경우, 등기사항전부증명서에 기록되는 채권최고액은 1억2천만원~1억3천만원 정도가 됩니다. 따라서 경매로 넘어갈 경우 낙찰가가 보통 시세의 70~80% 수준이라고 가정했을 때, 대출금액과 전세금의 합이 이 수준을 넘지 않아야 합니다.
이러한 사항들을 주의하여 전세대출 가능여부를 확인하고, 안전하게 전세집을 구하시길 바라며 이번 포스팅에서는 전세계약서 작성에 필요한 사항과 주의사항을 자세히 알아보겠습니다.
참고 : 역전세 임차인 재계약 및 계약서 작성 시 주의사항
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노랗 목차
전세계약서 작성 전 유의사항
| 확인서류 | 확인사항 |
|---|---|
| 신분증 | 소유자본인 확인 |
| 등기사항전부증명서 | 소유권,저당권등 확인 |
| 건축물대장 | 면적및 법규위반여부 |
| 대리인 (위임장,인감증명서) | 대리권및 내용 |
| 부동산공제증서 | 부동산 중개사고시 손해배상유무 |
| 납세증명서(국세,지방세) | 소유자의 체납사실 확인 |
| 계약금지급영수증 | 현금지급시 반드시 확인 |
- 공인중개사 사무소 정상등록여부 확인: 국가공간정보포털을 통해 공인중개사 사무소의 정상등록여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 전세대출 가능여부 확인: 전세대출을 받으려면 반드시 가능여부를 미리 확인해야 합니다. 대출 가능한 금액은 차주의 신용이나 주택의 담보가치에 따라 달라집니다.
- 전입세대열람 확인: 전세대출을 받을 때 해당 주택에 전입세대가 있는지 확인해야 합니다. 전입세대가 있으면 대출이 어려울 수 있습니다.
- 등기사항전부증명서 내용파악: 근저당권 ‘채권최고액’을 확인하여 대출금과 전세금 합이 수준을 넘지 않도록 체크해야 합니다.
전세계약서 작성시 유의사항
- 신분증 확인: 상대방의 신분증을 확인하여 정당한 소유자인지 확인해야 합니다.
- 부동산 중개사고시 손해배상유무 확인: 부동산 중개사 사무소의 손해배상유무를 확인하고 계약금 지불 영수증 등의 확인서류를 보관해야 합니다.
- 전세보증금 반환보증보험 가입 확인: 전세보증금 반환보증보험에 가입 여부를 체크하고 필요한 경우 가입해야 합니다.
- 특약사항 추가: 임차인과 임대인 모두를 보호하기 위해 특약사항을 작성해야 합니다. 예를 들어 근저당권에 대한 부분을 줄이거나 말소하는 내용 등이 포함될 수 있습니다.
잔금지급시 유의사항
| 확인서류 | 확인사항 |
| 등기사항전부증명서 | 권리관계 변동 여부 |
| 건축물대장 | 면적및 법규위반여부 |
- 등기사항전부증명서 확인: 잔금 지급 전 권리관계 변동 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 건축물대장 확인: 주택의 면적과 법규위반 여부를 확인해야 합니다.
입주시 유의사항
- 전입신고 및 확정일자 확인: 입주 시에는 전입신고와 확정일자를 체크해야 합니다.
- 전세계약서 작성 및 보관: 전입세대 열람을 통해 기존 전입자가 있을 경우 순위 및 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 및 주택임대차보호법 확인: 대항력과 주택임대차보호법에 따라 입주자의 권리를 보호해야 합니다.
계약파기시 부동산 수수료는 내야할까요?
부동산 수수료는 잔금이 끝나는 시점이 아니라 계약서 작성과 계약금 지급이 완료된 시점에 지급해야 합니다. 따라서 계약이 파기되더라도 수수료를 지불해야 합니다. 계약 파기를 할 경우에도 수수료부분에 대한 협의를 미리 공인중개사와 하여 분쟁을 방지해야 합니다.
계약서 작성시 대리인이 왔을 경우
대리인이 온 경우 꼭 정상적인 위임인지 확인하고 계약서를 작성해야 합니다. 대리인과 작성한 계약서라도 계약금은 집주인 계좌로 입금하는 것이 바람직합니다.
전세계약서 작성과정에서 이러한 사항들을 주의하여 내 전세집을 안전하게 확보할 수 있기를 바랍니다. 전세집을 구하는 여정이 편안하고 안전하도록 이번 포스팅이 도움이 되었기를 바라며, 앞으로의 계획들이 순조롭게 이루어지길 기원합니다.
