재건축 재개발 차이점 및 이주비 보상금 비교

최근 서울시의 정책 변화와 주거정비 지수제 폐지로 재개발과 재건축에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 그러나 두 용어의 차이를 명확히 이해하기 어려운 경우도 있습니다. 이번 포스팅에서는 재개발과 재건축의 기본적인 차이를 간단히 설명한 후, 사업성 차이와 규제 사항, 그리고 현금청산에 대한 차이점을 자세히 알아보겠습니다.

재개발과 재건축의 기본적인 차이

재건축은 기반시설이 양호한 지역에서 주택만 다시 짓는 개념이며, 주로 아파트 주민들의 적극적인 주도로 진행됩니다. 반면에 재개발은 기반시설이 열악한 지역을 전체적으로 개발하는 개념으로, 정부가 주도하여 진행됩니다. 재건축은 건물만 다시 짓지만, 재개발은 건물뿐만 아니라 도로, 상하수도, 공원 등도 함께 개발하는 것을 말합니다.

재개발과 재건축의 사업성 차이점

사업성 차이점	재개발 (Redevelopment)	재건축 (Reconstruction)
주요 목적	노후 지구나 건물을 새롭게 개발하여 도시 환경 개선	기존 건물을 철거하고 새로운 건물로 대체하여 도시 개발
초기 비용 및 시간	높은 초기 비용과 긴 시간이 소요될 수 있음	비교적 낮은 초기 비용과 상대적으로 짧은 시간 소요
사업 규모	대규모 사업으로 수행됨	규모가 작은 사업도 수행 가능
토지 취득 및 보상	다양한 토지 소유자와 협의해야 하며 보상금이 크게 발생	토지 소유자와 협의하지만 비교적 적은 보상금 발생
재정 지원 및 세제 혜택	정부의 재정 지원 및 세제 혜택을 받을 수 있음	재정 지원 및 세제 혜택이 상대적으로 적음
주거민 지원 및 이주 대응	주거민 보호와 이주 지원이 필요함	일시적인 이주 대응만 필요함
재개발 가능성 예측의 어려움	도시 계획과 주민들의 반발로 인해 사업성이 불확실할 수 있음	이미 존재하는 건물을 대상으로 하기 때문에 상대적으로 사업성 예측이 쉬움

재개발은 노후 지구나 건물들을 새롭게 개발하여 도시 환경을 개선하고, 재건축은 기존 건물을 철거하고 새로운 건물로 대체하여 도시를 개발합니다.

재개발은 대규모 사업으로 진행되기 때문에 높은 초기 비용과 긴 시간이 소요될 수 있습니다. 반면에 재건축은 비교적 낮은 초기 비용과 상대적으로 짧은 시간으로 사업이 진행될 수 있습니다.

재개발은 대규모 사업으로 수행되며, 재건축은 규모가 작은 사업도 가능GKAU 재개발은 다양한 토지 소유자와 협의해야 하며, 큰 규모로 인해 보상금이 크게 발생할 수 있습니다. 반면에 재건축은 이미 존재하는 건물들을 대상으로 하기 때문에 토지 취득 및 보상에 비교적 적은 비용이 발생합니다.

재개발은 정부의 재정 지원 및 세제 혜택을 받을 수 있으며, 재건축은 이러한 지원과 혜택이 상대적으로 적습니다.

재개발은 주거민 보호와 이주 지원이 필요하며, 재건축은 일시적인 이주 대응만 필요합니다.

재개발은 도시 계획과 주민들의 반발로 인해 사업성이 불확실할 수 있습니다. 반면에 재건축은 이미 존재하는 건물을 대상으로 하기 때문에 상대적으로 사업성 예측이 쉬워 사업성이 높을 수 있습니다.

1. 기부채납 비율: 재건축은 기반시설이 양호하여 기부채납 비율이 낮고, 개발이익이 커집니다. 재개발은 기반시설이 열악하여 기부채납 비율이 높아지고, 개발이익이 상대적으로 작아집니다.
2. 보상금 차이: 재건축은 세입자 주거이전비 및 상가 영업보상비를 받을 수 없지만, 재개발은 받을 수 있습니다.
3. 투자금액 차이: 재건축에는 레버리지로 활용할 수 있는 전세금액이 많아 투자금액이 크게 들어갑니다. 재개발은 투자금액이 적게 들어갑니다.

재개발과 재건축의 규제 차이점

규제 항목	재개발 (Redevelopment)	재건축 (Reconstruction)
정의	기존 도시 내 노후 지역 및 건물을 새롭게 개발	기존 건물을 철거하고 같은 장소에 새로운 건물 건설
법적 근거	지역재정화계획, 도시재생사업지구 등	토지이용규제, 건축법 등
토지 취득과 합리화	주택 및 상업용 건물 주인들과 협의 및 보상금 지급	이미 건물이 있기 때문에 토지 합리화가 적음
주거민 지원	주거민의 생활 유지를 최우선 고려	주거이전지원 및 일시적인 이전만 필요
상업시설 보상	주거 뿐만 아니라 상가, 영업시설에 대한 보상 고려	보통 주거용 건물 중심으로 상업시설에 대한 보상 미포함

재개발과 재건축은 도시 내 부실하거나 오래된 건물들을 개선하거나 새로운 건물들을 지어 도시의 효율성과 쾌적성을 증진시키는데 사용되는 도시재생 정책입니다. 이 두 용어는 종종 혼용되어 사용되지만, 규제와 법적인 측면에서는 차이점이 존재합니다.

1. 2년 실거주 요건: 재건축에만 해당하는 규제로, 재건축 단지는 조합원이 2년 이상 실거주해야 분양권을 받을 수 있습니다.
2. 재건축 초과이익환수제: 재건축에만 적용되는 규제로, 재건축으로 인한 추가적인 이익에 대해 일정 부분을 정부가 세금으로 거둡니다.
3. 재건축 · 재개발 전매제한: 투기과열지구에서는 재건축 · 재개발 모두 전매 제한이 있습니다.

재개발 재건축 보상금 차이비교

항목	재건축 (Reconstruction)	재개발 (Redevelopment)
보상 대상	건물의 소유자 및 세입자	건물의 소유자, 세입자 및 토지 소유자
보상 대상 범위	건물 및 건물 내 재산 손실	건물 및 건물 내 재산 손실 및 재개발로 인한 추가 손실
재산 손실 보상	주택의 경우 주택 재산 손실에 대한 보상	주택 및 상가 등의 재산 손실에 대한 보상
추가 손실 보상	재건축에 따른 재산 가치 하락 및 재개발로 인한 손실	재개발로 인한 재산 가치 하락 및 재개발로 인한 손실 보상
건물 재축에 따른 보상	재건축으로 인한 임시 거주비, 철거비 등의 보상	재개발로 인한 이주비, 철거비, 임시 거주비 등의 보상
재개발에 따른 보상	추가 토지 매수 비용 및 재개발 관련 비용	재개발을 위한 추가 토지 매수 비용, 개발 관련 비용 등의 보상

• 재건축 보상: 재건축의 경우 기존 건물이 철거되고 새 건물을 세우는 과정에서 건물 소유자와 세입자에게 건물과 건물 내 재산 손실에 대한 보상이 제공됩니다. 또한 재건축으로 인해 임시 거주가 필요한 경우 이를 보상받을 수 있습니다.
• 재개발 보상: 재개발은 기존 건물이 철거되고 새로운 도시 개발이 이루어지므로, 재건축과는 달리 건물 소유자 및 세입자뿐만 아니라 토지 소유자도 보상 대상이 됩니다. 재개발로 인해 발생하는 건물 및 재산 손실에 대한 보상 외에도 재산 가치 하락과 재개발로 인한 추가 손실에 대한 보상이 이루어집니다. 또한 재개발을 위해 추가적으로 토지를 매수하거나 개발 관련 비용이 발생하는 경우, 해당 비용도 보상 대상이 됩니다.

재건축과 재개발의 보상은 각각의 특성에 따라 다르며, 주택과 상업 시설 등의 용도에 따라 보상금이 달라질 수 있습니다. 또한 지역의 규제와 정부의 정책에 따라 보상금이 조정될 수 있습니다. 따라서 개별 사업의 경우 보상금에 대한 상세한 내용은 해당 지역의 관련 기관이나 법률을 참고하는 것이 중요합니다.

참고 : 재건축 이주비 이사비 주거이전비 지원대상 및 이사비 보장대상 금액 

재개발과 재건축의 현금청산 차이점

항목	재건축	재개발
이주비	불가능	가능
주거이전비	지급되지 않음	지급 가능
상가 영업보상비	지급되지 않음	지급 가능
현금청산 가능여부	미지원	가능

이제 각 항목에 대해 자세히 설명하겠습니다.

1. 이주비:
   • 재건축: 재건축 사업은 새로운 아파트로의 이주가 목적이 아닌 기존 아파트를 허물고 다시 짓는 것이므로, 이주비를 지급해주지 않습니다.
   • 재개발: 재개발 사업은 기존 아파트를 허물고 새로운 아파트를 지으므로, 이주비를 받을 수 있습니다.
2. 주거이전비:
   • 재건축: 주거이전비는 재건축 사업에서는 지급되지 않습니다. 즉, 기존 거주자들은 새로 지어진 아파트로 이전할 수 있더라도 이에 대한 보상금은 받을 수 없습니다.
   • 재개발: 주거이전비는 재개발 사업에서 지급 가능합니다. 새 아파트로 이전하는 주민들에게 주거이전비를 보상으로 지급합니다.
3. 상가 영업보상비:
   • 재건축: 재건축 사업은 상가나 영업시설의 영업보상비를 지급해주지 않습니다. 즉, 상가 주인들은 새로 지어진 아파트에서 영업을 다시 시작할 때 보상금을 받지 않습니다.
   • 재개발: 재개발 사업에서는 상가나 영업시설 주인들에게 영업보상비를 지급해줍니다. 새 아파트에서 다시 영업을 시작하는데 필요한 보상금을 지급합니다.
4. 현금청산 가능여부:
   • 재건축: 재건축 사업에서는 현금청산이 불가능합니다. 새 아파트를 분양받거나 이전해야 하며, 현금으로 보상을 받아 나가는 것은 허용되지 않습니다.
   • 재개발: 재개발 사업에서는 현금청산이 가능합니다. 새 아파트를 분양받을 수도 있지만, 자신이 소유한 부동산에 대해 보상금을 받고 나가는 현금청산을 선택할 수 있습니다.

이렇게 비교했을 때, 재건축은 주거이전비나 영업보상비를 받을 수 없고, 현금청산도 불가능하며 이주비 역시 제공되지 않습니다.

반면에 재개발은 주거이전비와 영업보상비를 받을 수 있으며, 현금청산도 가능하며 이주비 또한 제공됩니다. 따라서, 보상금 측면에서 재개발이 재건축보다 더 많은 혜택을 제공하는 것을 알 수 있습니다.

재건축은 대부분 조합원 분양신청을 하게 되므로 현금청산자가 많지 않습니다. 반면에 재개발은 시장 상황에 따라 현금청산을 선호하는 경우가 많습니다.

위의 차이점을 토대로 재개발과 재건축의 개념과 사업성, 규제, 그리고 현금청산에 대해 알기 쉽게 설명드렸습니다. 이제 재개발과 재건축에 대한 구분을 명확히 이해하셨기를 바라며, 미래의 도시 발전에 대해 더욱 관심을 가지시기를 권장합니다.