부동산 주택 공동명의 주택담보대출 장 단점 – 이혼 시 재산

부동산 시장에서 공동명의의 가치가 부각되는 요즘, 주택 공동명의에 관한 이슈가 뜨겁게 논의되고 있습니다. 한동안 부부간 주택 공동명의가 절세의 한 방법이라는 이야기가 널리 퍼져, 많은 부부가 이를 선택했습니다.

그러나 공동명의가 언제나 이로운 것은 아니며, 때로는 예상치 못한 문제를 야기하기도 합니다. 이에 대한 구체적인 사례를 통해 부부의 재산과 관련한 이슈를 살펴보며, 공동명의의 장단점을 파악하는 데 도움을 주고자 합니다.

부부간 공동명의 현실 문제점

최근, 부동산에 대한 부부의 다툼이 심심치 않게 들려오고 있습니다.

특히, 공동명의를 하지 않은 부부 중심으로 발생하는 크고 작은 문제들이 주목받고 있습니다. 이러한 문제들 중 하나는 함께 일궈낸 아파트에 대해 본인의 기여분을 인정받고자 하는 다툼입니다.

최근 한 커뮤니티에는 자신의 집을 담보로 대출을 받고자 하는 한 사람의 사연이 올라왔습니다.

15년 넘게 결혼생활을 한 A 씨는 남편과 함께 구매한 아파트를 가지고 주택 담보대출을 받고 싶었습니다. 그러나 아파트 명의가 A 씨가 아닌 남편 이름으로 돼 있었습니다.

그렇다면 과연 A 씨는 주택 담보대출을 받을 수 있을까요?

결과부터 말하자면, 그것은 불가능합니다.

담보대출의 경우 부동산 명의자가 아니라면 명의자의 배우자라 해도 담보대출을 받을 수 없습니다.

아파트 명의자의 권리와 제약 반대의 경우는 어떨까요?

아파트 명의자인 남편 B 씨가 자신 명의로 된 아파트를 독단적으로 처분하거나 담보대출을 받으려 할 때 배우자는 이를 막을 수 있을까요?

민법에 따르면, 결혼 전 각자 벌어둔 재산은 각각의 재산으로 인정됩니다. 결혼생활 중이라도 부부 중 한 명이 취득한 재산은 일단 그 한 명의 재산으로 추정하는 것이 기본입니다.

이 때문에 B 씨의 명의로 된 아파트를 독단적으로 판매하거나 주택 담보대출을 받는 것 역시 원칙적으로 가능합니다. 그러나, 이는 원칙일 뿐입니다.

10년 이상 부부생활을 이어왔고 함께 재산을 축적했다는 것이 인정된다면, B 씨 명의로 된 아파트라 할지라도 배우자가 처분이나 담보대출 등을 막을 수 있습니다.

여기서 중요한 사실은 아파트를 구매하기 위해 부부가 공동으로 이룬 재산이 투입됐다는 것을 B 씨의 배우자가 입증해야 한다는 것입니다.

재산 처분에 대한 법적 제약 B 씨의 독단적인 아파트 처분을 막기 위해서는 먼저 ‘처분금지 가처분¹‘ 신청을 하여 아파트 처분을 막고, B 씨를 상대로 ‘공유 지분권 이전등기 청구의 소²‘를 제기해야 합니다.

이를 통해 재산에 대한 등기를 해두었을 경우, 부부관계가 심각하게 나빠져 이혼하게 된다 해도 남편의 독단적인 아파트 처분을 막을 수 있습니다.

이혼 시의 재산 분할 이혼 시에는 재산분할 비율이 법으로 정해져 있지 않습니다. 재산 취득이나 유지와 관련해서는 당사자들의 기여분을 고려해 재산을 분할하는 방법을 사용합니다. 이 때문에 법원에서 얼마나 본인의 기여도를 인정받는지가 중요합니다.

부부 간의 이호신 재산분할은 부부별산제를 기반으로 합니다. 이는 결혼 전에 개별적으로 소유한 재산은 각 개인의 재산으로 간주되며, 결혼 기간 중에 획득한 재산은 각 부부의 공동재산으로 간주됩니다. 이 때문에 이혼 시에는 각 부부의 기여도와 공동생활 기간 등을 고려하여 재산을 분할하게 됩니다.

이혼 시 재산분할 절차

1. 재산의 명의 및 기여도 확인
   • 이혼 과정에서는 먼저 각 부부의 명의에 등록된 재산을 확인합니다. 그리고 각 부부가 공동생활 중에 어떤 형태로 재산을 획득하였는지, 그 기여도를 심사합니다.
2. 재산분할의 원칙
   • 이혼 시에는 기본적으로 재산을 공정하게 분할하는 것이 원칙입니다. 이는 각 부부의 기여도, 공동생활 기간, 가사노동 기여 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.
3. 재산분할의 판단 기준
   • 재산분할은 주로 다음과 같은 기준을 따릅니다.
     • 각 부부의 경제적 기여도: 수입 및 자산의 획득에 대한 기여를 평가합니다.
     • 공동생활 기간: 부부가 공동생활한 기간에 따라 재산분할 비율이 조정될 수 있습니다.
     • 가사노동 기여: 주로 전업주부인 경우, 가사노동으로 인한 기여도를 고려하여 재산분할이 조정될 수 있습니다.
4. 재산분할의 결과
   • 재산분할 결과는 법원의 심사를 통해 결정됩니다.
   • 각 부부의 기여도와 공정성을 고려하여 재산을 분할하는 판단이 내려집니다. 이 때, 재산분할은 재산의 종류 및 가치, 부동산과 이동산의 구분, 상속 등의 다양한 요소를 고려하여 실시됩니다.
5. 재산분할 합의 혹은 재판
   • 부부 간에 재산분할에 대한 합의가 이루어지지 않을 경우, 법원을 통한 재산분할 소송이 진행될 수 있습니다. 이 과정에서는 각 부부의 주장과 증거를 바탕으로 법원이 공정한 판단을 내립니다.

부부 공동명의의 장단점 공동명의에는 종합부동산세, 양도소득세, 임대 소득세, 상속세 등을 절감할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 공동명의를 결정하기 전에 취득세, 증여세, 4대 보험료 증가, 주택임대 소득세, 주택 담보대출 제약 등을 고려해야 합니다. 다양한 경우의 수를 하나씩 꼼꼼하게 따져보고, 잘 알아본 뒤 선택하여 후회 없는 선택을 하시길 바랍니다.

1. 처분금지 가처분(處分禁止 가처분)은 재산 분쟁이 발생했을 때 재산을 보호하기 위해 법원이 내리는 잠정적인 명령입니다. 이 명령은 특정한 재산에 대한 처분을 일시적으로 금지하는 것을 의미합니다. 이를 통해 재산이 재판 절차 중에 불필요하게 감소하거나 손상되는 것을 막을 수 있습니다.
   처분금지 가처분은 주로 재산 분쟁이 발생했을 때 이를 임시적으로 조정하기 위해 사용됩니다. 이 예비 조치는 재산에 대한 부당한 처분을 막고, 재판이 진행되는 동안 재산을 보존하는 데 도움이 됩니다. 처분금지 가처분은 재산 분할, 소송, 이혼 등 다양한 법적 상황에서 사용될 수 있습니다. 이 명령은 재판 절차가 완료될 때까지 재산에 대한 임의의 처분을 막는 역할을 합니다. ↩︎
2. 공유 지분권 이전등기 청구의 소는 부부 간의 재산분할을 위해 법원에 제기되는 소송입니다. 이는 부부가 공동으로 소유하고 있는 재산 중 하나의 부동산을 분할하기 위해 사용됩니다. 이 소송은 주로 이혼 과정에서 발생하며, 부부 간의 재산 분쟁을 해결하기 위한 절차 중 하나입니다.
   공유 지분권 이전등기 청구의 소에서는 각 부부의 기여도와 공정성을 고려하여 재산을 분할하는 것이 목적입니다. 이를 위해 법원은 각 부부의 주장과 증거를 검토하고, 공정한 판단을 내립니다. 이 소송에서는 각 부부의 명의로 등기된 부동산을 분할하여 각자의 명의로 등기할 수 있도록 합니다. ↩︎