부동산 월세 및 전세 재계약 시 묵시적 갱신 및 계약갱신 청구권 주의사항

누구나 편안한 주거환경을 유지하기 위해 전세 또는 월세 계약을 체결할 때, 재계약에 대한 고려가 필수적입니다. 하지만 재계약 절차와 주의사항을 명확히 알지 못하면 예기치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이 글에서는 전세와 월세 재계약 시 확인해야 할 주요 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 전세 재계약 타이밍

부동산 계약기간이 만료 후 월세 및 전세 재계약 시 중요한것은 바로 언제 재계약을 해야하느냐인데 이때 임대인과 세입자 간에 재계약 관련 연락은 누가 먼저 해야 할까요?

부동산 재계약 알림 시기	누가 알림
6~2개월 전	임대인(부동산 또는 직접 세입자에게)
최소 3개월 전	세입자 (재계약을 하지 않을 경우)

일반적으로, 임대인은 계약기간 종료 6~2개월 전에 부동산을 통해서 또는 직접 세입자에게 계약 종료 또는 재계약 여부를 물어봅니다. 만약 재계약을 하지 않고자 한다면, 최소 3개월 전까지 임대인에게 통보해야 합니다.

특징	전세	월세
보증금	큰 금액의 보증금을 지불	일반적으로 작은 보증금을 지불
월세	월간 임대료가 없음	매월 일정 금액의 임대료 지불
보증금 환급	계약 종료 시 전액 환급 가능	보증금의 일부 또는 전액 환급 가능
소유권 이전	소유권 이전 없음	임대 기간 종료 후에도 소유권 이전 가능
고정성	계약 기간 동안 임대료 및 조건 고정	임대 기간 동안 임대료 및 조건 조정 가능
장기 계약	보통 긴 기간의 계약이 가능	상대적으로 짧은 기간의 계약 가능

또한, 전세 및 월세 묵시적 갱신에 주의해야 합니다. 계약 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않거나 계약 조건 변경에 대한 이야기가 없었다면 묵시적 갱신으로 간주돼되며. 묵시적 갱신이 이뤄진 경우에는 임대인은 그 이후 보증금을 올릴 수 없고, 세입자는 전과 같은 조건으로 계속 거주할 수 있습니다.

그러나 세입자는 언제든지 3개월 이내에 임대차 계약을 종료할 수 있기 때문에 주의해야합니다.

1.1. 재계약 연락순서

임대인이 계약 종료 6~2개월 전에는 부동산을 통해 또는 직접 세입자에게 재계약 여부를 물어봅니다. 세입자는 최소 3개월 전에 재계약을 원하지 않을 경우 임대인에게 통보해야 합니다.

1.2. 전, 월세 묵시적 갱신

계약 만기 2개월 전까지 임대인이 갱신 거절을 통지하지 않거나 조건 변경에 대한 이야기가 없다면 묵시적 갱신으로 간주됩니다. 이 경우, 임대인은 이후 보증금을 올릴 수 없고, 세입자는 전과 같은 조건으로 거주할 수 있습니다.

2. 묵시적 갱신 VS 계약갱신청구권

유형	특징
계약갱신청구권	2+2로 임대차 기간 연장 인상률은 직전 임대료의 5%로 제한 거주 중 요구 거부 가능
묵시적 갱신	언제든지 임대차 계약 해지 가능 3개월 이후 계약 종료 임대인은 보증금 인상 불가

다음으로, 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이를 정확하게 아느것이 부동산 재계약 시 중요합니다.

계약갱신청구권은 기존 2년이었던 임대차 기간을 2+2로 연장하는 것을 의미합니다. 이때 임대료 인상은 직전 임대료의 5%로 제한되며, 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 거주 중이라면 갱신 요구를 거부할 수 있어요. 반면, 묵시적 갱신은 세입자가 언제든지 임대차 계약 해지를 통보할 수 있으며, 3개월 이후에 임대차 계약이 종료됩니다.

2.1. 계약갱신청구권

기존 2년 임대차기간을 2+2로 연장하는 것으로, 사용 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5%로 제한됩니다. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 거주한다면 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.

2.2. 묵시적 갱신과의 차이

묵시적 갱신은 세입자가 언제든지 3개월 전 통보 후 계약 종료 가능하며, 계약갱신청구권은 2년의 계약이 이루어진 것으로 간주되어 중간에 나갈 경우 계약 중도해지로 간주됩니다.

참고 : 계약 갱신 청구권 – 전세계약 연장방법 묵시적동의

3. 계약 조건이 유지되는 경우

부동산 계약 조건이 유지되는 경우에는 계약서를 다시 작성해야 할까요?

상황	계약서 재작성 여부
같은 조건으로 계약 연장	재작성 필요 없음
대출 연장 등이 필요한 경우	새 계약서 필요 (부동산 직인이 찍힌)
동일 조건으로 재작성 시 주의사항	2년 계약으로 간주, 세입자가 나가면 복비 지출 발생

일반적으로 같은 조건으로 계약이 연장된다면 새로운 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 다만, 세입자가 대출 연장 등의 이유로 추가 서류가 필요하다면 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요할 수 있어요. 주의해야 할 점은 동일 조건으로 새로운 계약서를 작성한 경우, 2년의 계약이 새롭게 체결된 것으로 간주되어 세입자가 중간에 나가면 다음 세입자에 대한 복비 지출이 발생할 수 있어요.

3.1. 계약서 재작성 여부

같은 조건으로 계약 연장된다면 계약서를 새로 작성할 필요는 없으나 세입자가 대출 연장 등을 해야 한다면 부동산 직인이 찍힌 새 계약서 작성이 필요합니다.

3.2. 주의사항

동일 조건으로 새로운 계약서를 작성할 경우 2년의 계약이 체결된 것으로 간주되어 세입자가 중간에 나가면 다음 세입자에 대한 복비 지출이 발생할 수 있습니다.

참고 : 부동산 임대차 계약 묵시적 갱신 중 해지 중개수수료 부담은 누가 내야할까?

4. 보증금을 올리는 경우

보증금을 올리는 경우에는 계약서를 다시 작성해야 할까요?

상황	계약서 재작성 여부
보증금 증액	새 계약서 작성 또는 특약으로 표시 가능
증액 후 확인 필요한 사항	등기부등본 확인, 근저당 또는 압류 여부 체크

일반적으로는 보증금을 증액할 경우에는 계약서를 새로 작성해야 합니다. 그러나 원래 있던 계약서에 특약으로 증액분을 표시해도 가능해요. 다만, 계약서를 재작성한 후 증액분에 대한 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 또한, 보증금을 증액할 경우 등기부등본을 직접 확인하고 근저당이나 압류 등의 권리관계를 체크해야 합니다.

4.1. 계약서 재작성 여부

보증금을 증액할 경우 일반적으로 계약서를 다시 작성해야 하지만, 원래 있던 계약서에 특약으로 증액분을 표시해도 가능합니다. 단, 증액분에 대한 확정일자를 받아야 합니다.

4.2. 주의사항

보증금을 증액할 때는 등기부등본을 직접 확인하고, 근저당 또는 압류 등 권리관계의 변동이 없는지 체크해야 합니다. 새로운 근저당이 생겼다면 계약 거부를 고려해야 합니다.

5. 보증금을 내리는 경우 (역전세, 역월세)

반대로 보증금을 내리는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

상황	계약서 재작성 여부
보증금 감액	영수증 증빙 가능, 새 계약서 작성하지 않아도 됨
주의할 점	기존 계약서 파기나 새 확정일자 받으면 안 됨

기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입한 뒤, 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 작성하면 됩니다. 새로운 계약서를 작성해도 되지만, 기존 계약서를 파기하거나 확정일자를 새로 받아서는 안 됩니다.

5.1. 부동산 계약서 수정 여부

기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입한 뒤, 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 작성하면 됩니다. 기존 계약서를 파기하거나 확정일자를 새로 받으면 안 됩니다.

5.2. 주의사항

전세 보증금을 월세로 돌려줄 경우 전환율은 기준금리+2%로 계산됩니다. 주변 시세가 하락했다면 보증금 반환 여부를 신중히 결정하고, 잠수를 타거나 반환을 거부할 경우 임차권등기명령을 준비하고 계약 만료 1개월 전에 내용증명을 보내야 합니다.

반드시 주의해야 할 것

확인사항	왜 중요한지
현재 공시지가 확인	묵시적 갱신 및 보증금 조정 시, 전세보증금이 적절한지 확인 필요
은행 또는 보증보험 연락	전세대출 연장 및 보증금 조정에 도움을 받을 수 있음
확인 이유	공시지가 하락 시, 전세보증보험 및 대출 연장이 거부될 수 있음

묵시적 갱신 또는 보증금 올리기 전에 현재 공시가격 대비 전세보증금이 적절한지 확인해야 합니다. 은행이나 보증보험 관련 공사에 전세대출 연장 여부를 문의하면 도움을 받을 수 있습니다. 계약 당시보다 공시지가가 떨어진 경우, 재계약 시 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

묵시적 갱신이나 보증금 조정 시, 현재 공시가격 대비 전세보증금이 적절한지 확인해야 합니다. 은행이나 보증보험 관련 공사에 전세대출 연장 문의를 하면 도움을 받을 수 있어요. 이를 확인하지 않으면 전세보증보험과 대출 연장이 거부될 수 있으니 꼭 주의해야 합니다.